На решение о заключении договора продажи жилья повлияли ложные сведения о временном характере сделки и последующем возврате имущества

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» отмечает, что порой граждане, подписывая документы об отчуждении жилого помещения, в реальности не желают переставать быть его собственниками. Причины для этого могут быть разными. И, к сожалению, не всегда даже в суде удается вернуть недвижимость обратно в собственность. В рамках проекта «Правовая помощь по безопасности сделок с жильем и финансами» рассказываем о деле, когда результат оказался положительным.

Гражданка С. обратилась в суд с иском к гражданке З. о расторжении договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру. В обоснование требований истцом указано, что между ней, ее супругом, который умер на момент рассмотрения дела судом, и ответчицей был заключен договор купли-продажи квартиры, который являлся мнимой сделкой, так как реального намерения его исполнения они не имели, что было сразу оговорено между сторонами, денежные средства по договору не передавались.

При рассмотрении дела истец добавила, что в связи с ухудшением состояния здоровья супруга, в целях избежания материальных затрат, связанных со вступлением в наследство, гражданка З., приходящаяся ей племянницей, предложила им заключить фиктивную сделку купли-продажи квартиры, уверив гражданку С. в том, что после смерти мужа квартиру они снова оформят на нее. Поскольку на тот момент они с супругом доверяли племяннице, они согласились на эти условия. Гражданка З. привезла их в МФЦ, где ее знакомый передал какие-то бумаги, которые они подписали, при этом денежные средства им не передавались, поскольку договор был фиктивный, намерений продавать квартиру, менять место жительства, они не имели. После смерти мужа, при телефоном разговоре между ее сыном и гражданкой З., ей стало известно, что ответчик не намерена исполнять их устные договоренности, после этого племянница перестала выходить с ней на связь.

Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил частично, признал договор купли-продажи квартиры недействительным, применил последствия недействительности сделки, отменил государственную регистрацию права собственности гражданки З. на квартиру, восстановил право собственности на доли в праве общей долевой собственности на квартиру за гражданкой С. и ее супругом. Обосновывая такой вывод, суд, в том числе указал на то, что на принятие гражданкой С. и ее супругом решения о заключении договора купли-продажи квартиры повлияли сообщенные им ложные сведения о временном характере сделки, последующем возврате имущества в собственность истца.

Ответчик не согласилась с решением первой инстанции и обжаловала его. В апелляционной жалобе она просила решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Она указывала на то, что суд ошибочно квалифицировал договор купли-продажи в качестве ничтожной сделки по основанию мнимости.

Апелляционная инстанция, рассматривая дело, перешла к рассмотрению дела по правилам производства суда первой инстанции, поскольку суд первой инстанции не привлек к участию в деле администрацию города, что является существенным нарушением норм процессуального закона и является безусловным основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и отмене решения суда.

Рассмотрев дело по правилам производства суда первой инстанции, судебная коллегия полагает, что исковые требования гражданки С. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, подлежат удовлетворению.

Принимая данное решение, областной суд указал, что, согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

При этом следует учитывать, что стороны такой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Согласно положениям пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Если хотя бы у одной из сторон имелась воля на создание правовых последствий от оспариваемой сделки, то мнимый характер сделки исключается.

Принимая решение, суд второй инстанции учел показания свидетелей (которые подтвердили, что на момент совершения сделки состояние здоровья супруга гражданки С. ухудшилось, при этом каких-либо намерений продавать квартиру, сменить место жительства, у них не было, о том, что истец и ее супруг нуждались в денежных средствах в целях лечения, как на то ссылалась ответчик, данные свидетели также не подтвердили), противоречивость показаний ответчицы об источнике происхождения денежных средств на приобретение жилья, обращение с иском о выселении гражданки С. из спорной квартиры уже после обращения гражданки С. с заявлением в полицию и через продолжительное время после истечения срока исполнения обязательств по снятию с регистрационного учета продавцами, предусмотренного договором.

Оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности, судебная коллегия пришла к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи обе стороны сделки действовали без намерения создать соответствующие правовые последствия, после совершения сделки гражданка З. в квартиру не вселялась, в своих интересах ею не пользовалась, коммунальные услуги не оплачивала, денежных средств в счет оплаты за квартиру по договору не передавала, а продавцы, соответственно, не имели намерения передать квартиру в собственность последней. Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о заключении оспариваемого договора купли-продажи сторонами без намерения произвести реальную передачу имущества: у истца и ее супруга отсутствовало намерение отчуждать спорную квартиру, у гражданки З. - приобрести в собственность жилое помещение.

Также судебная коллегия пришла к выводу о том, что гражданка С., как наследник, фактически совершила действия по принятию наследства открывшегося после смерти супруга.

Судебная коллегия определила решение суда города Челябинска отменить, договор купли-продажи квартиры признать недействительным, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о регистрации права гражданки З. в отношении объекта недвижимого имущества, возвратить в собственность гражданки С. данную квартиру.

Проект «Правовая помощь по безопасности сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.