Приобретая на торгах жилье гражданина-банкрота, можно столкнуться с различными проблемами

Для некоторых покупка имущества (в том числе жилого помещения) на торгах, проводимых в рамках дела о банкротстве физического лица, - возможность сэкономить, поскольку, как правило, такое имущество продается ниже рыночной цены. Но и в подобных историях встречается много проблем и препятствий, которые приходится решать долгими судебными разбирательствами. Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» при реализации проекта «Правовая помощь по безопасности сделок с жильем и финансами» рассказывает о подобном деле.

Гражданка З. обратилась в Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области с иском к гражданке Х. и просила признать действительной сделку, совершенную по договору купли-продажи доли квартиры, в связи с уклонением ответчицы от ее нотариального удостоверения.

В обоснование исковых требований было указано, что женщина в 2018 году приобрела долю в праве собственности на квартиру по результатам открытых торгов, проведенных в ходе реализации имущества гражданки Х. в деле о банкротстве. За указанное имущество ею были оплачены денежные средства. Но ее право собственности по договору купли-продажи не было зарегистрировано в связи с тем, что договор не был удостоверен нотариально. В период 2020-2021 года она и гражданка Х. решали вопрос о нотариальном удостоверении договора, однако последняя в назначенный день не явилась к нотариусу для регистрации договора.

Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил частично. Признал действительным договор купли-продажи доли квартиры, заключенный между гражданкой Х., в лице арбитражного управляющего, и гражданкой З. Признал ее лицом, уполномоченным на обращение в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о регистрации договора купли-продажи от 2018 года.

С вынесенным решением не согласилась гражданка Х. и подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований отказать. Она указывала, что отсутствуют доказательства, подтверждающие, что она уклонялась от государственной регистрации. Полагала также, что истцом пропущен срок исковой давности, в связи с чем исковые требований не могут быть удовлетворены.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании права собственности и в части признания гражданки З. уполномоченным лицом для регистрации договора купли-продажи подлежащим отмене, в связи с неправильным применением норм материального права.

Судом было подтверждено, что гражданка Х. являлась собственником доли в праве собственности на квартиру. Решением Арбитражного суда Челябинской области в 2016 году она признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура, применяемая в деле о банкротстве граждан, - реализация имущества. В 2018 году были подведены итоги торгов по продаже доли в праве собственности на квартиру. Победителем торгов признана гражданка З., цена проданного имущества покупателем оплачена. Был заключен договор купли-продажи доли. Гражданка З. обратилась с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности в Магнитогорский отдел Управления Росреестра по Челябинской области. Но государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации, в том числе по причине отсутствия нотариального удостоверения договора купли-продажи.

В 2018 году гражданка З. обратилась в суд с исковыми требованиями к Управлению Росреестра по Челябинской области о государственной регистрации перехода права собственности. Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска, вступившим в законную силу, в удовлетворении требований было отказано.

В 2020 году она обратилась к финансовому управляющему для решения вопроса о нотариальном удостоверении договора купли-продажи. А в 2020 году она обратилась к гражданке Х. для совершения действий по нотариальному удостоверению договора купли-продажи доли квартиры.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 часть 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок. Сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (часть 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 163, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», обоснованно пришел к выводу о признании действительным договора купли-продажи, заключенный между сторонами.

Между тем, судебная коллегия указала, что не может согласиться с решением суда в части отказа в удовлетворении требований о признании права собственности и в части признания гражданки З. уполномоченным лицом для регистрации договора купли-продажи по следующим основаниям.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 61 Постановления).

Поскольку из материалов дела следует, что договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру при его заключении не был нотариально удостоверен сторонами, а в последующем ответчик стал уклоняться от его удостоверения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик уклоняется и от государственной регистрации перехода права собственности на долю квартиры.

Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации Ф).

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на долю квартиры на гражданку З.

Поскольку по договору купли-продажи доля в квартире перешла в собственность гражданки З., судом принято решение о государственной регистрации перехода права собственности, судебная коллегия пришла к выводу о прекращении у гражданки Х. права собственности на данную долю.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судебной коллегией отклонены.

Проект «Правовая помощь по безопасности сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.