Продавец и покупатель доли в праве собственности на жилье прибегли к ухищрениям, чтобы обойти преимущественное право ее покупки иным сособственником

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» не раз отмечала, что наличие нескольких собственников одного жилого помещения может порождать различные негативные ситуации между ними. И порой в пику иному сособственнику могут совершаться действия, нарушающие его права. В рамках проекта «Юридическая безопасность жилья и финансов» рассказываем о таком случае, финал которого подтверждает, что отстаивание своего права (в том числе в суде) может принести свои плоды.

Гражданка П. на основании договора дарения является собственником ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Собственник другой на указанную квартиру умер. С мая по ноябрь прошлого года женщина находилась в г. Москва у дочери, проходила лечение. Вернувшись домой, она узнала, что в право собственности на вторую долю в порядке наследования вступил гражданин Ш., который произвел ее отчуждение гражданину Б.

Но, как справедливо посчитала гражданка П., при сделке было нарушено ее преимущественное право покупки доли. Напомним правила закона на данный счет.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Именно ссылаясь на данные нормы, женщина посчитала свои права нарушенными. Изучение ситуации показало, что граждане Ш. и Б. пошли на хитрость, чтобы придать правомерность своим действиям. Отметим, что правило о преимущественном праве покупки доли недвижимости иным сособсвенником распространяется только на возмездные сделки – на безвозмездные (например, дарение) это правило не распространяется. Именно безвозмездная сделка и была совершена первой. 11 апреля 2022 года гражданин Ш. подарил 1/20 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру гражданину Б., а через три дня, 14 апреля 2022 года, гражданин Ш. продал 9/20 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру этому же гражданину Б. О данных сделках женщину, естественно, никто не извещал, уведомлений она не получала.

Гражданка П. обратилась в Озерский городской суд Челябинской области с иском о признании недействительными договоров дарения и купли-продажи, а также о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.

Но суд первой инстанции принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Женщина обжаловала решение в апелляционном порядке.

Челябинский областной суд, рассматривая дело как апелляционная инстанция, перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Разрешая спор по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований.

Суд, в том числе отметил, что по второму договору между ответчиками (продаже доли) было уплачено 99000 рублей. Доказательства, свидетельствующие о передаче покупателем за покупку доли в праве собственности на квартиру иной суммы, отличающейся от цены договора купли-продажи, в материалах дела отсутствуют.

Также было отмечено, что 1/20 доля в квартире, имеющей общую площадь 33,4 кв.м, является незначительной.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия пришла к выводу, что договор дарения и договор купли-продажи заключены между теми же сторонами, направлены на достижение одного правового результата – возмездное отчуждение гражданином Ш. ½ доли в праве собственности на квартиру, полученной по наследству, в пользу покупателя (гражданина Ш.), который в последующем принимал меры по продаже этой доли по цене, более чем в 10 раз превышающей стоимость приобретения – он предлагал гражданке П. купить его долю за миллион рублей.

Пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации признает притворной сделку, которая совершена с целью прикрыть другую, в том числе сделку на иных условиях. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

С учетом приведенных выше положений, судебная коллегия пришла к выводу, что граждане Ш. и Б., совершая сделку дарения незначительной 1/20 доли в праве собственности на квартиру, находящуюся в долевой собственности гражданина Ш. и гражданки П., для совершения которой не требуется уведомления последней, как долевого собственника, фактически прикрыли последующую возмездную сделку купли-продажи 1/2 доли (с учетом последующей продажи 9/20 долей) с целью уклонения от соблюдения требований пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагающих на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия сделала вывод о ничтожности договора дарения, как притворной сделки, и необходимости применения к нему правил, относящихся к договору купли-продажи доли, совершенному с нарушением преимущественного права покупки (пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем перевода в судебном порядке на истца прав и обязанностей покупателя (гражданина Б.).

Гражданка П. при рассмотрении дела внесла на депозитный счет Челябинского областного суда денежные средства в размере 200000 рублей.

Поскольку судебной коллегией, в соответствии с пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, принято решение о переводе на истца прав и обязанностей покупателя, то суд апелляционной инстанции счел необходимым перечислить денежные средства в сумме 99000 рублей из депозита Челябинского областного суда ответчику гражданину Б., передавшему продавцу гражданину Ш. денежные средства в этом размере по договору купли-продажи.

После перечисления денежных средств настоящее апелляционное определение является основанием для прекращения права собственности гражданина Б. на 1/20 и 9/20 долей в праве общей долевой собственности на квартиру и регистрации права собственности гражданки П. на 1/2 долю в справе собственности на указанное жилое помещение.

Таким образом, хитрость, придуманная ответчиками, сыграла против них, а женщина стала единственной собственницей квартиры, приобретя ее вторую половину по цене в десять раз ниже рыночной.

Проект «Юридическая безопасность жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Губернатора Челябинской области, предоставленного Фондом «Центр поддержки гражданских инициатив и развития некоммерческого сектора экономики Челябинской области» при софинансировании Фонда президентских грантов.