Сделка по продаже помещения общего пользования в многоквартирном доме является ничтожной

Поводы для оспаривания договора отчуждения объекта недвижимости бывают разные. Один из них – если подобная сделка не могла быть совершена в принципе. Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» при реализации проекта «Юридическая безопасность жилья и финансов» рассказывает о судебном процессе, в котором как раз была рассмотрена подобная ситуация.

Недавно Копейский городской суд Челябинской области рассмотрел гражданское дело по иску гражданки Р. к гражданке Л. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки,

В иске гражданка Р. просила суд о признании договора купли-продажи от 2018 года на нежилое помещение площадью 27,6 кв.м. недействительным, применении последствия недействительности сделки, а именно о взыскании денежных средств в размере 200000 рублей, полученных в счет оплаты по договору, а также о взыскании расходов на уплату юридических услуг в размере 20000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из ключевой ставки банка России, от общей взысканной суммы, начиная с момента вступления в силу решения суда по день фактического исполнения обязательства по уплате взысканной суммы.

В обоснование иска указала, что, в соответствии с договором купли-продажи, женщина приобрела у ответчицы нежилое помещение, заплатив 200000 рублей. В дальнейшем (в 2021 году) она сама уже продала данное помещение гражданке Б. за 150000 рублей. Однако в декабре 2022 года судом было вынесено решение по гражданскому делу по иску гражданке Б. к гражданке Р. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки, взыскании денежных средств. Исковые требования были удовлетворены. Гражданка Р. произвела полностью выплату денежной суммы в пользу гражданки Б.

Рассматривая дело, суд установил, что в январе 2022 года судом было признано отсутствующим право собственности гражданки Б. на нежилое помещение площадью 27,6 кв.м. Суд установил, что данное нежилое помещение является помещениями общего пользования многоквартирного дома.

Решением суда от декабря 2022 года признан ничтожным договор купли-продажи данного нежилого помещения, заключенный между гражданкой Р. и гражданкой Б., применены последствия недействительности сделки, взыскана сумма в размере 150000 рублей и судебные издержки.

Суд указал, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 8, 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин приобретает право собственности на имущество по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Только собственник может все правомочия собственника имущества, в том числе право распоряжения.

Поскольку нежилое помещение площадью 27,6 кв.м. было признано помещениями общего пользования, и право собственности на него возникнуть не могло, поэтому все сделки в отношении спорного нежилого помещения, совершенные по договору купли-продажи не могли быть произведены, и, соответственно, сделка от ноября 2018 года, совершенная между гражданкой Л. и гражданкой Р., в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ничтожной.

Таким образом, суд вынес решение исковые требования удовлетворить, признать договор купли-продажи от 2018 года нежилого помещения, заключенный между сторонами, ничтожной сделкой, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчицы в пользу гражданки Р. сумму в размере 200000 рублей, государственную пошлину в размере 5200 рублей, расходы на представителя 10000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, с суммы задолженности 200000 рублей, начиная с момента вынесения решения суда по день фактического погашения задолженности.

Проект «Юридическая безопасность жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Губернатора Челябинской области, предоставленного Фондом «Центр поддержки гражданских инициатив и развития некоммерческого сектора экономики Челябинской области» при софинансировании Фонда президентских грантов.