Родственные отношения сторон сделки по отчуждению жилья и возраст продавца свидетельствуют о необходимости применять более высокий стандарт доказывания реального характера правоотношений

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» при реализации проекта «Юридическая безопасность жилья и финансов» отмечает, что оспорить в суде сделку с жилым помещением, если реальная воля сторон была направлена на достижение иного результата, трудно, но возможно. На примере одного из дел, которое прошло три инстанции, рассказываем, как такое возможно сделать.

Гражданка Т. обратилась в Троицкий городской суд Челябинской области с иском к сыну (гражданину Ю.) о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, применении последствий недействительности сделки, возврате сторон в первоначальное положение.

В обоснование иска было указано, что осенью 2022 года в связи с плохим состоянием здоровья женщина была вынуждена переехать из своего дома к дочери. При попытке возращения в январе 2023 года в дом, супруга сына сообщила истцу, что в жилой дом ее не пустит. Из сведений Росреестра истец узнала, что собственником жилого дома с 08 апреля 2021 года является ее сын. Позднее истец получила из архива копию правоустанавливающего документа – договора купли-продажи, из содержания которого узнала, что 05 апреля 2021 года между истцом и снохой, действующей по доверенности от сына, был подписан договор купли-продажи данных объектов недвижимости, за которые истец якобы получила 500000 рублей.

Истец указывала суду, что длительный период находилась под наблюдением врачей, принимает сильнодействующие препараты. В указанный период сноха контролировала прием лекарств. Истец ссылалась на то, что не знала, что ей давали на подписание договор купли-продажи, не собиралась продавать жилой дом, денежных средств не получала. Предполагает, что сделка могла быть оформлена, когда сноха несколько раз водила ее оформить субсидию.

Суд, рассматривая дело, указал, что, на основании пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 указанной выше статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении природы сделки.

Судом было установлено, что истец фактически осталась проживать в спорном жилом доме, улучшения в жилом доме сын осуществлял по просьбе истца. Лицевой счет по оплате за обращение с твердыми коммунальными отходами был открыт на имя гражданки Т. Она производит оплату счетов за электроэнергию.

Истец настаивала на том, что намерений отчуждать недвижимое имущество не имела. Полагала, что договор купли-продажи могла подписать, когда сноха предложила истцу оформить субсидию. Указанные объяснения истца подтверждаются показаниями свидетелей.

Жилой дом для истца являлся единственным местом жительства. Обстоятельств, свидетельствующих о наличии у истца волеизъявления на продажу жилого дома при рассмотрении спора, судом не установлено.

Далее суд отметил, что, как следует из договора купли-продажи, денежные средства за жилой дом и земельный участок в размере 500000 рублей выплачены до подписания договора.

Из объяснений представителя ответчика следует, что денежные средства были переданы истцу в наличной форме. Сторона истца указанные обстоятельства отрицала.

Суд указал, что из выписок по лицевым счетам, открытым на имя истца, ее сына и снохи движение денежных средств, свидетельствующих об исполнении договора купли-продажи, не усматривается.

При наличии родственных отношений между истцом и ответчиком, а также учитывая возраст истца (на момент совершения сделки ей исполнилось 79 лет), суд пришел к выводу, что для целей установления реального характера правоотношений при подписании договора купли-продажи должен быть применен более высокий стандарт доказывания, чем в обычных отношениях продавца и покупателя.

Каких-либо письменных доказательств с достоверностью подтверждающих исполнение договора купли-продажи в части оплаты переданного имущества ответчиком не представлено.

Анализируя установленные обстоятельства и то, что истец не имела намерения распорядиться жилым домом, при посещении МФЦ полагала, что оформляла субсидию, при отсутствии доказательств исполнения сделки в части оплаты за жилой дом и земельный участок, суд пришел к выводу, что оспариваемая сделка совершена истцом под влиянием заблуждения.

Ввиду изложенного, осенью 2023 года суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца и признании договора купли-продажи жилого дома, земельного участка недействительным. Суд применил последствия недействительности сделки: отменил государственную регистрацию права собственности на жилой дом, земельный участок сына истицы, возвратив жилой дом, земельный участок в собственность гражданки Т.

Отметим, что, применяя последствия недействительности сделки, городской суд не усмотрел оснований для взыскания с истицы денежных средств по договору продажи.

В декабре 2023 года апелляционная инстанция, пересматривая данное дело, согласилась с выводами о недействительности оспариваемой сделки ввиду заблуждения истца относительно природы договора, совершая который гражданка Т. не намеревалась распорядиться своим единственным жильем, фактически исходила из неправильных, не соответствующих действительности представлений об обстоятельствах, имеющих для нее существенное значение (полагала, что оформляет субсидию). При этом апелляционная инстанция все же изменила решение суда и взыскала с истца в пользу ответчика денежные средства якобы полученные по договору купли-продажи в размере 500000 рублей.

С таким решением уже не согласилась сама гражданка Т. и подала кассационную жалобу, в которой просила об отмене апелляционного определения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Считала ошибочным вывод областного суда о том, что расчет по сделке был с нею произведен. Полагала, что факт передачи денежных средств не доказан, каких-либо доказательств платежеспособности ответчика не представлено: движение средств по счетам истца, ответчика и его супруги в значимый период времени отсутствовало; по условиям мирового соглашения, которое ответчик предлагал заключить (приобщенного к материалам дела вопреки суждениям областного суда), ответчик просил истца вернуть ему только стоимость неотделимых улучшений, не требуя возвращения оплаты по договору.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда весной этого года, рассмотрев дело, указала, что суд апелляционной инстанции оставил без внимания то, что вопрос о расчете за проданное имущество, способе и месте расчета, механизме определения цены сделки неоднократно ставился на обсуждение судом первой инстанции. Однако из протоколов судебных заседаний усматривается, что ни ответчик, ни третье лицо (сноха истицы) участия в судебных заседаниях не приняли. Представитель ответчика, участвующий в деле, кроме сведений о наличном расчете по договору, каких-либо других пояснений по указанным вопросам ни в одном из трех заседании не дал. В последнем судебном заседании сослался на то, что в самой сделке участвовала сноха истицы, представителем которой он не является.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в силу чего апелляционное определение судом кассационной инстанции было отменено, дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

И вот в конце июня 2024 года Челябинский областной суд, как апелляционная инстанция, вновь рассмотрел данное дело и теперь решение суда первой инстанции было оставлено без изменений.

Проект «Юридическая безопасность жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Губернатора Челябинской области, предоставленного Фондом «Центр поддержки гражданских инициатив и развития некоммерческого сектора экономики Челябинской области» при софинансировании Фонда президентских грантов.