Росреестр отвечает: о том, можно ли разделить жилой дом на дома блокированной застройки в заявительном порядке на основании технического плана

Недавно Управлением Росреестра по Челябинской области был представлен перечень типовых, наиболее актуальных вопросов, изложенных в обращениях граждан, поступивших в первом квартале 2025 года, и ответы на них. Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» в рамках проекта «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» видится интересным один из заданных вопросов и ответ на него. Рассказываем нашим читателям о них.

Обращаясь в Управление, гражданин задал такой вопрос: можно ли разделить жилой дом на дома блокированной застройки в заявительном порядке на основании технического плана?

Росреестр Челябинской области, отвечая на данный вопрос, указал, что осуществить раздел жилого дома в заявительном порядке на основании только технического плана, из которого следует, что жилой дом фактически представляет собой два здания – жилые дома блокированной застройки № 1 и № 2, не представляется возможным в силу следующего.

Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статью 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации введено понятие дома блокированной застройки (пункт 40).

Учитывая положения частей 3, 4 статьи 16 Закона № 476-ФЗ, если до 01 марта 2022 года по сведениям Единого государственного реестра недвижимости в жилом доме учтены помещения и зарегистрированы права на такие помещения, и данные помещения соответствуют признакам дома блокированной застройки, то при наличии соглашения о разделе все участники общей долевой собственности на жилой дом вправе обратиться с заявлением о приведении в соответствие вида, назначения и вида разрешенного использования указанных помещений с одновременной государственной регистрацией права собственности на них.

Таким образом, блок, сведения о котором до дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ внесены в ЕГРН и права на который зарегистрированы, должен быть расположен в жилом доме блокированной застройки, исходя из сведений об архитектурно-планировочных решениях, примененных в отношении здания и его частей, чтобы к нему применялись положения статьи 16 Закона № 476-ФЗ.

В рассматриваемой ситуации сведения о жилом доме внесены в ЕГРН, как об объекте индивидуального жилищного строительства в уведомительном порядке с регистрацией права общей долевой собственности на основании технического плана здания и правоустанавливающих документов на земельный участок.

В отношении объекта индивидуального жилищного строительства в силу положений пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлен запрет на образование из него самостоятельных объектов недвижимости.

При указанных обстоятельствах индивидуальный жилой дом подлежит разделу по правилам, установленным статьями 48, 49, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, путем выдачи разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с частью 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на кадастровый учет вновь образованных домов блокированного типа и, как следствие, регистрации прав на них.

Кроме того, необходимо учесть, что в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1 статьи 41 Закона о регистрации).

В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации за осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Таким образом, если в результате реконструкции, то есть раздела индивидуального жилого дома, образуются два самостоятельных объекта недвижимости – дома блокированной застройки, то для осуществления учетно-регистрационных действий необходимо предоставить в установленном законом порядке разрешительную документацию (разрешение на реконструкцию, ввод объекта в эксплуатацию), в противном случае раздел индивидуального жилого дома необходимо легализовать в судебном порядке.

Проект «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации, предоставленного Фондом президентских грантов.