А стоит ли обращаться к риэлтору? – вопрос, возникший после консультации с юристом организации

В ходе просветительских семинаров Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание», проводимых в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем» мы, в том числе рассказывали слушателям, как можно проверить риэлтора или агентство недвижимости, которые намереваются оказать услугу, связанную с оборотом жилья. В ходе мероприятий мы пытаемся дать ответ на вопросы: как определить является ли конкретный риэлтор надежным, почему ему можно доверять?

В качестве основных критериев, на которые указывают эксперты и которые мы рассказываем, можно перечислить следующие:
- рекомендации друзей и знакомых, которые воспользовались услугами риэлтора;
- обратить внимание на участие риэлтора или агентства недвижимости в профессиональной ассоциации;
- посетить офис агентства, посмотреть в каких условиях работают люди, узнать о «стаже» агентства, проверить полномочия лица, действующего по доверенности от имени компании;
- отношения с риэлтором должны всегда оформляться договором; оплату услуг лучше всего производить после совершения сделки;
- просмотреть сайт компании, изучить информацию о руководителях.

Буквально на днях в нашу организацию обратилась женщина, которая намеревается продать свое жилье в одном из городов Челябинской области. Она разместила объявление на сайте и на связь с ней вышел представитель агентства недвижимости. Он указал, что действует по поручению Управление строительства и архитектуры администрации района, которое занимается переселением из ветхого жилья. Для того, чтобы данное Управление смогло купить у женщины ее квартиру необходимо выставить заявку и пройти процедуру госзакупки. Для этого данной женщине необходимо выслать сканы документов на квартиру. Представитель агентства недвижимости был вроде бы открытым – выслал ссылку на сайт организации, карточку предприятия и документ, подтверждающий его трудоустройство в компании, а также реквизиты «Заказчика». По просьбе женщины он даже выслал отсканированную копию своего паспорта.

К юристам ЧРОСПО «Правосознание» у женщины был вопрос, а не мошенники ли они? Как-то страшно отправлять им копии документов на квартиру, сказала она, не смогут ли они продать ее без участия собственника?

Мы сразу же указали женщине, что, к сожалению, никто из нас не застрахован от того, чтобы стать жертвой мошенников. Но чтобы этого избежать, надо быть очень осмотрительным и попытаться разобраться в ситуации.

Юристы описали заявительнице рекомендации, которые указаны выше. Но женщина указала, что пока в офисе организации она не была. С целью оказания помощи было принято решение проанализировать имеющуюся информацию и уже на ее основе дать какие-то дополнительные разъяснения и рекомендации.

Первым делом мы изучили сайт агентства недвижимости. На нем были указаны и реквизиты организации, и сотрудники (директором организации был как раз человек, общавшийся с женщиной), размещен прайс услуг и их перечень и т.д. Отзывы – только положительные. На первый взгляд – информация положительная. Но именно такую цель и преследует сайт-визитка любой организации.

Далее на сайте Федеральной налоговой службы России через раздел «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента» (Сведения о государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, крестьянских (фермерских) хозяйств) мы заказали выписку на данную организацию. Из полученного в электронном виде документа мы узнали, что данная организация действительно существует и не находится в процессе ликвидации. Директором, который указан в выписке, был тот же гражданин, который указан на сайте агентства. Юридический адрес организации не совпадал с указанным на сайте, но такое зачастую бывает на практике.

Следующим шагом, который мы совершили с целью изучения ситуации – на сайтах судов мы проверили, есть ли дела, по которым стороной по делу является как сама организация, так и ее учредитель и директор. Сайты судов общей юрисдикции не выдали информации о судебных процессах с участием самой организации. Однако представители данной организации участвовали в судах, в том числе в качестве ответчиков. С них, в том числе, были взысканы денежные средства по кредитным договорам. Данную информацию подтверждает и сайт судебных приставов – взысканную задолженность и директор, и учредитель не погашают уже длительное время.

Также и сама организация была проверена как должник по исполнительным производствам на сайте судебных приставов. Банк данных исполнительных производств показал одно такое производство. Возбужденное производство в отношении организации – скорее всего это долг за услуги охраны.

Возвращаясь к проверке организации на сайтах судов, стоит указать, что сайт Арбитражного суда Челябинской области показал два дела, где ответчиком была данная организация. В одном деле с агентства были взысканы долги за услуги охраны. Второе же дело было более интересным. Некоммерческое партнерство «Региональная гильдия риэлторов Южный Урал» обратилось в суд с исковым заявлением к данному агентству недвижимости с требованием о взыскании задолженности по уплате членских взносов. Требование гильдии  было удовлетворено, взносы взысканы. Изучение самого решения суда, размещенного на сайте, позволило установить одну немаловажную деталь: почти год назад общим собранием членов НП «Региональная гильдия риэлторов Южный Урал» принято решение об исключении из состава партнерства одного из его участников – данной организации.

Стоит указать, что «Региональная гильдия риэлторов Южный Урал» - профессиональное объединение юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность, связанную с недвижимым имуществом. Деятельность Гильдии направлена на создание цивилизованного рынка недвижимости на основе системы профессиональных стандартов, обеспечение потребителей качественными брокерскими услугами при операциях с объектами недвижимости и правами на них; формирование положительного информационного поля, повышение статуса профессии риэлтора. Членство в данной организации добровольно и не обязательно для осуществления деятельности для оказания риэлторских услуг.

Ни из решения суда, ни на сайте гильдии невозможно установить причину исключения данного агентства из числа членов (заявление самого агентства, нарушение обязанностей гильдии, совершение какого-то проступка и т.д.), но данная информация заслуживает внимания.

Проведенная поверхностная проверка потенциального контрагента уже заставила обратившуюся к нам женщину задуматься.

Далее мы решили разобраться, а что за схему предлагает агентство, какие услуги оно будет оказывать и сколько за это получит. На это женщина пояснила, что, как она поняла, данная организация является заказчиком муниципалитета по приобретению жилья. Через женщину мы запросили у агентства документы, подтверждающие данные взаимоотношения. Но их не оказалось. Директор пояснил, что его и не может быть: муниципалитет проводит торги на приобретение жилья для граждан, переселяемых из ветхого жилья. Подать заявку на продажу своего жилья может каждый, но необходимо правильно заполнить заявку – именно на это особо акцентировал внимание представитель агентства недвижимости.

Таким образом, помощь данной организации заключалась в правильном оформлении документов для участия в торгах. Да, и такая услуга тоже имеет место быть. Но есть ли в ней потребность?

Следующий вопрос, который возник у нас – как будут оформлены отношения между агентством и клиенткой, а также сколько стоят их услуги. Представитель агентства указал, что будет заключен агентский договор, но он отказался предоставить его проект для изучения. Вопрос о стоимости услуг остался без ответа.

С учетом проведенной, довольно незначительной работы по изучению ситуации, нами было рекомендовано женщине не передавать данной организации документы на свою квартиру до того, как не будут ясны все условия взаимодействия с агентством (какие обязанности, в какой срок и за какую цену будут выполнены). Также было рекомендовано женщине самой выяснить условия участия в торгах. Один звонок в администрацию района позволил женщине выяснить всю необходимую информацию (в том числе выяснить, где можно ознакомиться с условиями участия в торгах). После этого женщина задалась вопросом: а стоит ли вообще в данной ситуации обращаться к риэлтору? И сама же ответила: нет.

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» не отговаривает от обращения к риэлторам для совершения сделок с жильем – всегда лучше, если делом занимаются профессионалы. Но необходимо быть более внимательным при подборе специалиста! Представленный в данной статье алгоритм действий, можно применять для начала работы по подбору и проверке профессионалов на рынке недвижимости.