Безверхов Олег Иванович

Начальник контрольно-методического отдела Главного следственного управления Главного управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Челябинской области
Адрес: г. Челябинск, ул. Елькина, д. 34


- Олег Иванович, здравствуйте. Спасибо, что Вы согласились пообщаться с нами в рамках проекта общественной организации «Правосознание» «Формирование общественного иммунитета к «черным риэлторам». В начале нашего разговора невозможно не затронуть тему жителей г. Магнитогорска, которые лишились жилья и в настоящем году вновь объявляли голодовку. Что Вы думаете по данному поводу?

- Данная тема очень болезненна для всех нас, как обычных людей. Ситуации граждан, которых называют «жертвами черных риэлторов», очень разные и встречаются практически во всех регионах России. Подробно останавливаться на каждом случае я не буду, сотрудники полиции по каждому обращению проводят проверку и обязательно дают оценку совершенного. Рассмотрим лишь одну из ситуаций: некоторые граждане, оказываются в ситуациях, когда им нужны денежные средства в большом размере, как правило, они имеют долг перед банком, при этом у них низкий уровень доходов. Новый кредит им естественно ни один банк не даст. Но данные лица находят граждан, которые предоставляют им заем под 10% в месяц. Условием предоставления денег является договор купли-продажи недвижимого имущества, во многих случаях единственного жилья, как самого заемщика, так и членов его семьи. Займодавец предупреждает их заранее о возможных неблагоприятных последствиях. Граждане, не имея возможности выплатить долг, пытаются продлить срок займа, попадая еще в большую «долговую яму». Им отказывают в этом. Они осознано ищут новых займодателей, понимая при этом, что отдать долг отдать они не в состоянии. И так по нескольку раз, при этом их действия граничат с мошенничеством, так как они понимают, что денег, для того чтобы отдать долг, у них просто нет. Займодавец, не получив предоставленные в долг денежные средства, продает квартиру заемщика. В последующем граждане, считающие себя обманутыми, обращаются в суд. Им отказывают в признании сделок купли-продажи недействительными на основании того, что договора были заключены добровольно без какого-либо давления или обмана, оставляя право собственности за покупателем жилья.

- По Вашему мнению, является ли актуальной проблема мошенников с жильем?

- На сегодняшний день для граждан, которые обладают недвижимым имуществом или собираются его приобрести существует потенциальная опасность со стороны недобросовестных продавцов или мошенников. Все основные схемы мошенничества известны уже давно и все-таки каждый год, каждый месяц во всей России на удочку аферистов попадается масса людей.

- В чем, по Вашему мнению, причина того, что граждане попадают на эту удочку? 

- Подавляющее большинство продавцов и покупателей недвижимости не разбираются в подводных течениях и тонкостях рынка недвижимости. С другой стороны мошенничеством часто занимаются люди своеобразно «талантливые», которые хорошо разбираются в психологии и умеют убедить человека в чем угодно. Оказываясь в нештатных ситуациях, люди вообще чаще всего впадают в некий ступор. А с человеком в этом состоянии аферист может делать все, что хочет. Пострадать от рук мошенников может любой человек независимо от его социального положения, возраста и образования.

- Расскажите, пожалуйста, подробнее о схемах подобных мошенничеств?

- Возможны различные схемы мошенничества. Приведу основные из них:
1) продажа не той квартиры, которая предварительно показывалась. В этом случае либо перевешивается номер квартиры, либо показывается квартира с похожим адресом, а при регистрации покупатель не обращает внимания на отличие адреса квартиры, которую он смотрел, от адреса, указанного в кадастровом паспорте, договоре купли-продажи и др.;
2) мелкая фирма оказывает услуги по поиску квартиры, берет аванс и пропадает;
3) лицо, продающее квартиру, не является собственником, предъявляет паспорт с переклеенной фотографией. Либо это может быть похожий (загримированный) человек, а паспорт собственника был получен незаконным путем;
4) покупатель проверяет и пересчитывает при вас деньги, а перед закладкой в ячейку сумка с деньгами меняется, и после регистрации продавец получает далеко не ожидаемую сумму, если получает вообще;

Также возможны преступные манипуляции с выморочным имуществом (имуществом, которое остается от наследодателя, у которого нет наследников по закону или завещанию; наследником в подобном случае является государство). Пока государство занимается выявлением подобного имущества и его оформлением, мошенник по поддельным документам регистрирует на себя жилье и перепродает его.

- Как можно распознать, что возможно совершение мошенничества? Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от мошенников?

- Есть определенные критерии подозрительных сделок. Это частая смена владельцев квартиры в прошлом или длинная цепочка перепродаж в настоящем, наличие несовершеннолетних детей, низкая цена или, например, продажа по доверенности. К последнему условию необходимо относиться очень внимательно. Например, по закону этот документ теряет силу в случае смерти владельца квартиры.

Проверку добросовестности продавца и юридической чистоты сделки проводить необходимо во всех случаях. Данные об учете в психо- и наркодиспансере в отношении продавца, выписка из домовой книги, наличие на руках правоустанавливающих документов на квартиру, архивная выписка, информация ЗАГСа, опрос соседей по лестничной площадке, информация об отсутствии судимости, личное общение - вот те немногие виды данных, анализ которых позволит Вам принять объективное решение по сделке. При невозможности самостоятельно истребовать необходимые справки Вы можете потребовать их предоставления самим продавцом, либо обратиться за юридической помощью для оформления адвокатского запроса. Представитель собственника по доверенности может осуществлять все необходимые действия по оформлению, однако передавать деньги надо непосредственно собственнику и собственноручную расписку получать именно от него. Помните, доверенность может оказаться поддельной.

Для того, чтобы обезопасить себя от мошеннических действий необходимо в период проживания в собственной квартире достаточно быть внимательным к условиям хранения правоустанавливающих документов. Свидетельство о собственности на квартиру должно храниться в месте, недоступном для посторонних. Никогда, ни при каких условиях не отдавайте паспорт посторонним, не оставляйте его в залог. При утере сразу же обратитесь в полицию. Подписывая какие-либо доверенности, всегда внимательно читайте их содержание. Если у вас есть родственники, которые относятся к группе риска, нельзя оставлять их без внимания. Документы на такую квартиру лучше хранить у себя.  Появление новых знакомых, явно не соответствующих обычному кругу их общения, должно Вас насторожить. В этих случаях одной из задач будет предъявление собственноручной переписки данного родственника с вами, другими родственниками, государственными учреждениями и организациями. Именно эту переписку впоследствии Вы сможете представить в суд, доказывая поддельность доверенности либо завещания.

Универсального совета не существует, однако в случае если Вы пострадали от действий мошенников необходимо незамедлительно обращаться в правоохранительные органы.

- Какие, по Вашему мнению, необходимо предпринять меры, направленные на предотвращение появления ситуаций мошенничества с жильем, а также на облегчение процедуры расследования данных преступлений?

- Это вопрос изменения законодательства и им должны заниматься специалисты. Со своей стороны могу сказать, что особое внимание необходимо уделять процедуре сдачи документов на государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Сотрудники Росреестра, которые принимают документы на государственную регистрацию, к сожалению, не всегда вникают в суть сделки, не уделяют внимание предоставляемым документам, не общаются с людьми, которые сдают документы. Из-за чего это происходит не столь важно: из-за не высокой заработной платы, либо из-за низкой квалификации сотрудников. Важно, что именно на данном этапе совершаются главные действия при совершении сделок с недвижимостью: ставится подпись на договоре, пишется заявление о совершении сделки и т.д. И не всегда можно с достоверностью в последующем сказать, кто именно сдал документы, в каком состоянии был человек, совершая сделку, а именно данная информация имеет огромное значение при расследовании мошенничеств. Не всегда ведь ясно кто нарушил право потерпевшего. Выходом из ситуации стала бы фото- и видео-фиксация процесса сделки и сдачи документов на государственную регистрацию. В последующем, просматривая запись, можно было бы установить много обстоятельств.

Возможно в данном вопросе могут помочь изменения, которые планируется внести в закон «О нотариате».

Еще одним подспорьем в расследовании хищения имущества путем обмана и злоупотребления доверием было бы вынесение постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации по квартирным мошенничествам и по квалификации поведения лиц участвующих в совершении и оформлении сделок (в том числе и по вопросам пособничества).

- Расскажите, для чего были внесены изменения в ст. 159 УК РФ, которыми введен квалифицирующий признак мошенничества - «повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение»?

- Раньше размер наказания за мошенничество определялся от объема причиненного вреда. Если вред причинялся до одного миллиона рублей, была одна мера ответственности, если свыше, то иная. И соответственно за хищение жилья наступала различная ответственность в зависимости от стоимости данного жилья: если похищена трехкомнатная квартира в центре города, то ответственность была выше, а если похитили старенький дом в деревне, то ответственность была ниже. При этом и в первом и во втором случае потерпевшие теряли свое единственное жилье и фактически для них ущерб был равнозначен. Теперь же государство, вводя признак «лишение права гражданина на жилое помещение», устранило деление ответственности в зависимости от стоимости жилья. Теперь установлена ответственность за сам факт незаконного лишение права гражданина на жилое помещение.

Другие мнения экспертов