Судебная практика по гражданским делам

ЧГОО «Правосознание» в рамках проекта «Формирование общественного иммунитета к «черным риэлторам» изучает и анализирует судебную практику по делам, в результате которого граждане лишаются своего жилья.

Мы будем представлять Вашему вниманию так называемые положительные решения Челябинского областного суда по гражданским делам, то есть те решения, вынося которые суд встал на защиту лица, которое могло лишиться своего жилья.

Изучая подобранные решения суда, граждане могут самостоятельно проанализировать тактику, которую необходимо применять при отстаивании своих прав в суде и обратить внимание на обстоятельства, подлежащие доказыванию. При этом стоит учитывать то, что каждое конкретное дело индивидуально и порядок его разрешения не может бесспорно применяться к иным ситуациям.

В представленном сегодня судебном акте идет речь о ситуации, когда оспаривается договор купли-продажи жилья по основанию его ничтожности, так как он прикрывал собою договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между сторонами договору займа.


15 февраля 2013 года Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда рассмотрела гражданское дело № 11-1874/2013 по апелляционной жалобе на решение Озёрского городского суда Челябинской области от 28 ноября 2012 года по иску Артемова М.Г. к Изюмовой Р.И. о признании утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, по встречному иску Изюмовой Р.И. к Артемову М.Г. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры и договора займа.

Суть дела:

Артемов М.Г. обратился в суд с иском к Изюмовой Р.И. о признании утратившей право пользования жилым помещением - однокомнатной квартирой № 39 в доме № *** кор. *** мкр. *** в г. Озерске. В обоснование заявленных требований указал на то, что на основании договора купли-продажи, заключенного 10 декабря 2010г. с Изюмовой Р.И., является собственником указанной однокомнатной квартиры. Ответчик в спорной квартире не проживает, но продолжает сохранять регистрацию, в добровольном порядке отказывается сниматься с регистрационного учета. Считает, что ответчик утратила право пользования жилым помещением.

Изюмова Р.И. исковые требования не признала, предъявила к Артемову М.Г. встречный иск о признании ничтожными договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Озерск мкр. ***, д. № *** кор. *** кв. 39, заключенного 10 декабря 2010 года между ней и Артемовым М.Г., договора займа, заключенного с Артемовым М.Г. 10 декабря 2010г. В обоснование заявленных требований указала на то, что 10 декабря 2010 года она заключила с Артемовым М.Г. договор займа на сумму *** руб., со сроком возврата не позднее 26 июня 2012 года с выплатой ежемесячных процентов в размере *** руб. В обеспечение исполнения возврата суммы займа в договор было включено соглашение о залоге принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры по адресу: г. Озерск мкр. ***, д. № *** кор. ***, которое было оформлено в виде договора купли-продажи. Договор купли-продажи носил фиктивный характер, фактически договор не исполнялся. Договор купли-продажи был заключен с целью прикрыть другую сделку, а именно договор залога спорной квартиры. Указывала на несоответствие требованиям закона договора займа от 10 декабря 2010 года. Полагала, что является собственником квартиры, так как намерений на ее продажу не было, ответчик ввел ее в заблуждение, указав на возможность заключения договора залога в виде договора купли-продажи.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении требований Артемову М.Г. отказал, признал договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Озерск мкр. ***, д. № *** кор. *** кв. 39, заключенный 10 декабря 2010 года между Артемовым М.Г. и Изюмовой Р.И. недействительным в силу ничтожности, отменил свидетельство о государственной регистрации права Артемова М.Г. на квартиру, признал договор займа, заключенный 10 декабря 2010 г. между Артемовым М.Г. и Изюмовой Р.И. недействительным, как несоответствующий требованиям закона, взыскал с Изюмовой Р.И. в пользу Артемова М.Г. *** руб. и взыскал с Артемова М.Г. в пользу Изюмовой Р.И. судебные расходы.

В апелляционной жалобе Артемов М.Г. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что между ним и Изюмовой Р.И. была достигнута договоренность о купли-продажи принадлежащей Изюмовой Р.И. квартиры. В день заключения договора Изюмовой Р.И. в счет оплаты квартиры, были переданы денежные средства в сумме *** руб. Договор займа был заключен для обеспечения обязательств по договору купли-продажи, в случае отказа Изюмовой Р.И. в срок до 26 июня 2012 г. от продажи квартиры, она должна была возвратить полученную сумму с процентами. В связи с тем, что после установленного срока денежные средства не были возвращены, он стал полноправным владельцем спорной квартиры.

Изюмова Р.И. о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещена, в суд не явилась, причины неявки не сообщила, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда в части признания недействительным договора займа и взыскании с Изюмовой Р.И. в пользу Артемова М.Г. *** руб. подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Как установлено материалами дела, 10 декабря 2010 года между Артемовым М.Г. и Изюмовой Р.И. был заключен договор займа, по условиям которого Артемов М.Г. передал Изюмовой Р.И. денежные средства в сумме *** руб. на срок не позднее 26 июня 2012 года, с уплатой ежемесячных процентов в размере *** руб. не позднее 26 числа каждого месяца. Заемные денежные средства получены Изюмовой Р.И. по акту. Согласно п. 4 договора, заем обеспечивается залогом недвижимого имущества - принадлежащей Изюмовой Р.И. однокомнатной квартиры , расположенной по адресу: г. Озерск мкр. ***, д. № *** кор. ***кв. 39. Залог квартиры по договоренности сторон оформлен договором купли-продажи.

10 декабря 2010г. между Артемовым М.Г. и Изюмовой Р.И. заключен договор купли-продажи квартиры № 39 в доме № *** кор. *** мкр. *** г. Озерск за *** руб. Договор и право собственности Артемова М.Г. зарегистрированы в Управлении Росреестра по Челябинской области 28 декабря 2010 года.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором займа, актом передачи денег, договором купли - продажи, свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяющиеся к ней правила.
По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договора купли - продажи квартиры № 39 в доме № *** кор. *** мкр. *** г. Озерск, поскольку в судебном заседании было установлено, что фактически данный договор прикрывал собою договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между сторонами договору займа. Об этом свидетельствуют как пункты 1.3, 4.1, 4.2 договора займа, так и фактические действия сторон, а именно то, что указанная в договоре сумма *** руб. Артемовым М.Г. Изюмовой Р.И. не передавалась, до истечения срока действия договора займа Артемов М.Г. требований об освобождении квартиры не заявлял, Изюмова Р.И. с регистрационного учета не снималась.

Недействительной является и сделка, которую стороны фактически имели в виду - договор залога квартиры № 39 в доме № *** кор. *** мкр. *** г. Озерск в обеспечение исполнения обязательств по заключенному договору займа, поскольку она не соответствует требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года.

Согласно ст. 165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В силу ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Поскольку заключенный между сторонами договор не был зарегистрирован в Едином государственном реестре в качестве договора залога спорной квартиры, то такой договор залога является ничтожным, а соответственно не порождающим правовых последствий.
При таких обстоятельствах суд правомерно постановил решение, которым признал недействительным договор купли-продажи квартиры № 39 в доме № *** кор. *** мкр. *** г. Озерска и отменил произведенную на его основе государственную регистрацию права Артемова М.Г. в отношении спорной квартиры. Признав договор купли-продажи квартиры недействительным, суд обоснованно отказал в иске Артемову М.Г. о признании Изюмовой Р.И. утратившей право пользования квартирой № 39 в доме № *** кор. *** мкр. *** г. Озерска.

Доводы истца Артемова М.Г. в апелляционной жалобе о том, что между ним и ответчиком была достигнута договоренность о продаже квартиры, в связи с чем им были переданы денежные средства в сумме *** руб. в счет оплаты, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверными доказательствами не подтверждены. При этом в судебном заседании представитель ответчика Изюмовой Р.И. не оспаривала факта получения Изюмовой Р.И. от Артемова М.Г. денежных средств по договору займа в сумме *** руб.

Признавая решение суда в указанной выше части правильным, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части признания недействительным договора займа и взыскания с Изюмовой Р.И. в пользу Артемова М.Г. *** руб., как последствия его недействительности.

Признавая договор займа недействительным, суд пришел к выводу, что он прикрывает собой договор залога спорной квартирой. Между тем данный вывод не соответствует обстоятельствам дела.

Заключенный между Изюмовой Р.И. и Артемовым М.Г. договор займа содержит все существенные условия, предусмотренные ст. ст. 807-810 Гражданского кодекса РФ, которые были согласованы сторонами, что подтверждается их подписью в договоре и пояснениями сторон.

В судебном заседании стороны не оспаривали, что между ними был заключен договор займа, по которому Артемов М.Г. передал, а Изюмова Р.И. получила *** руб. сроком не позднее 26 июня 2012 года с условием выплаты ежемесячно процентов в сумме *** руб.
В счет погашения ежемесячных процентов Артемову М.Г. были переданы денежные средства в сумме *** руб., что подтверждается актом от 07 февраля 2011 года.

Таким образом, стороны, заключая договор займа, действительно имели намерение достичь тех результатов и последствий, которые следуют из заключенного между ними договора займа, а не из договора залога спорной квартиры. Само по себе указание в договоре займа о наличии обеспечительных мер в виде залога квартиры не свидетельствует о недействительности самого договора займа.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для признания договора займа притворной сделкой, прикрывающей договор залога спорной квартиры, а соответственно отсутствовали основания для признания договора займа недействительным и применения последствий его недействительности, следовательно, решение суда в указанной части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела в отмененной части, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении требований Изюмовой Р.И. к Артемову М.Г. о признании недействительным договора займа, заключенного 10 декабря 2010 года отказать.

В остальной части решение суда является правильным, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА

Решение Озёрского городского суда Челябинской области от 28 ноября 2012 года в части признания недействительным договора займа и взыскании с Изюмовой Р.И. в пользу Артемова М.Г. *** руб. отменить, принять в данной части новое решение, которым
В удовлетворении требований Изюмовой Р.И. к Артемову М.Г. о признании недействительным договора займа, заключенного 10 декабря 2010 года - отказать.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Артемова М.Г. - без удовлетворения.