Протокол круглого стола. Часть 2

Начало протокола (часть 1) тут

Полежаев: Напоминаю, что тема у нас – законодательство. Про лицензирование. В 2002 году у нас существовало лицензирование, оно регламентировалось Правительством РФ. Впоследствии был принят Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности». И такой вид деятельности был исключен. На сегодняшний день этот вопрос является дискуссионным. Те, кто высказывается за лицензирование деятельности риэлторов, что это может установить определенный контроль за осуществлением данного вида деятельности. Противники же говорят о том, что это определенная бюрократическая проволочка – у них есть гильдии. Вопрос остается дискуссионным, так как лицензирование регламентируется федеральным законодательством, то я предлагаю оставить этот вопрос на рассмотрение депутатов Государственной Думы.

По поводу деятельности по регистрацию сделок с недвижимым имуществом и перехода права собственности. Я вижу здесь две проблемы. Первая – у нас отсутствует надлежащий полноценный учет объектов недвижимости. Статья 6 закона «О государственной регистрации» позволяет не регистрировать лицам в Управлении Росреестра те права, которые возникли до вступления в силу этого закона. Ранее эти права регистрировались в органах БТИ, до этого еще в исполкоме и, соответственно, на сегодняшний день у нас достаточно много граждан, которые имеют на руках договор приватизации имущества, зарегистрированный в БТИ. Минус в чем – это налогообложение: нет объекта, не нужно платить. И второе – это определенная лазейка для двойных продаж. Нет у нас учета. Не видит человек, а потом продает жилье и регистрирует в Управлении Росреестра договор о приватизации. То есть продал в какие-то там давние годы. Вот эта вот норма, носящая не обязывающий характер, не создает единого, полноценного учета объектов недвижимости.

Второй момент. Очень приятно, что здесь присутствуют представители Росреестра. Я бы хотел остановиться на деятельности государственных регистраторов. Чем у нас сейчас регламентируется правовая экспертиза тех документов, которые предоставляются на государственную регистрацию? Методическими рекомендациями, которые утверждены приказом Минюста 2002 года. В них прописано, что рекомендовано регистратору – истребовать, проверять. На мой взгляд, все это сводится к формальной проверке. Государственный регистратор не вправе проверить достоверность предоставленной нотариальной доверенности. Он работает с теми документами, которые ему предоставлены плюс методический характер этих рекомендаций. То есть они не носят обязательный характер. В органы прокуратуры поступают такие заявления, что в результате действий сотрудников Росреестра сделки с недвижимостью впоследствии признавались недействительными. То есть осуществлялась регистрация по подложным документам, но сделки были зарегистрированы и в последующем отменены. К чему я подвожу – ответственность государственного регистратора. У нас есть Постановление Верховного суда от 29 апреля 2010 года, который разъяснеет ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», согласно которой право собственности может быть оспорено исключительно в судебном порядке. Ссылаясь на эту норму, суды отказывают в удовлетворении требования граждан об оспаривании, по их мнению, неправомерных действий государственного регистратора. Суд говорит, что гражданин выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Суд говорит – оспаривайте право собственности. Таким образом, получается, что не работает норма Гражданского Кодекса, позволяющая взыскать ущерб с органа государственной власти, если его действиями или бездействиями причинен ущерб. Соответственно работодатель (Росреестр) не может в порядке регресса взыскать с этого сотрудника, то есть нет конкретной ответственности государственных регистраторов, которые принимают документы, нет законодательно закрепленного механизма о проведении правовой экспертизы. В результат этого возникают вот такие случаи. Я надеюсь, что представители Росреестра пояснят эти моменты.

На чем бы мне еще хотелось остановиться. Прежде чем вносить изменения в какой-то закон, нужно научится его правильно применять. Я не буду останавливаться на тех случаях, когда лиц вводят в заблуждение. Остановимся на договоре с риэлтором. Это договор посреднических услуг. На сегодняшний день имеется свежее Постановление Пленума Верховного суда от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». Здесь изложена феноменальная правовая позиция, согласно которой, суд распространил на сделки с риэлторами законодательство о защите прав потребителей. Закон распространяется на сделки с недвижимым имуществом для личных целей, а не для предпринимательской деятельности. Что из этого следует – то, что риэлторы должны соблюдать закон о защите прав потребителей: требование о качестве услуги, о безопасности услуги, о соблюдении права потребителя на получении информации об исполнителе услуги, о самой услуге, причем достоверную информацию. Соответственно и ответственность исполнителя услуги за предоставление или не предоставление, а также предоставление недостоверной информации об услуге и имущественная ответственность за вред, причиненный вследствие недостатка услуги, соответственно у потребителя возникают права, он вправе предъявлять: расторгнуть договор, требование о возмещении в полном объеме вреда. Второе, что из этого следует, это преимущественное право в судебной защите. Первое преимущество – это альтернативная подсудность по выбору истца, это освобождение от уплаты государственной пошлины, ну и как мы знаем, суды, как правило, встают на защиту потребителей. В качестве примера приведу решение наших соседей – решение Свердловского областного суда от 15 января 2013 года, в котором оставлено в силе решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 01 ноября 2012 года. Я вкратце озвучу дело. Гражданин обратился в суд с иском к ООО Риэлторская компания «Ярмарка» о взыскании убытков. Судом первой инстанции было установлено, что между гражданином и этой компанией был заключен договор возмездного оказания услуг, согласно которому результатом оказанных услуг должно было быть заключение сделки, влекущей передачу в собственность этого гражданина жилья. Сотрудник данного агентства подобрал ему жилое помещение и познакомил с представителей ООО «Профиль-Строй», как обладателя права на предоставляемое жилое помещение, при этом риэлтор довел до покупателя сведения о том, что ООО «Профиль-Строй» является членом жилищного строительного кооператива и иные права требования на предоставление в собственность квартиры после выплаты паевого взноса. Соответственно между гражданином и ООО «Профиль-Строй» как пайщика кооператива был подписан авансовый договор уступки права требования, согласно которому пайщик ООО «Профиль-Строй» обязался уступить гражданину право требования гражданину. Гражданин внес денежные средства в ООО «Профиль-Строй». Как было установлено судом в момент заключения этого договора ООО «Профиль-Строй» было исключено из членов жилищно-строительного кооператива, так как не выплачивало паевые взносы. В связи с этим, право на квартиру было зарегистрировано за третьим лицом, которое в этот момент успело внести паевые взносы. В данном случае суд применил положение закона «О защите прав потребителей», сослался на Постановление Пленума Верховного суда, взыскал с риэлторской компании всю сумму убытков, т.е. суммы, которые он проплатил за оказанную услугу и сумму, которую он уплатил компании ООО «Профиль-Строй». Почему бы нам ни распространить такую практику у нас и обращаться в суды.

Третье. В законе «О защите прав потребителей» есть ст. 39.1, которая говорит о том, что правила оказания отдельных видов услуг потребителям устанавливается Правительством РФ. Если мы применяем к риэлторским услугам закон «О защите прав потребителей», то почему бы Правительству ни принять отдельные правила, которые регламентируют эти услуги. Эти правила, возможно, будут альтернативой лицензированию. То есть жесткие, конкретные правила осуществления риэлторами их деятельности.

Ну и четвертое что хочу сказать. Если мы будем говорить, что распространять действие этого закона и идти по пути применения этой правоприменительной практики, то надзор будет осуществлять Роспотребнадзор. Что это дает? Первое – это возможность плановых проверок. Плановые проверки дают постоянный контроль в данной сфере услуг, потому что они носят периодический характер. Второе – проведение внеплановых проверок, а это оперативность реагирования на нарушения прав потребителей плюс у нас есть административная ответственность за нарушение прав потребителей. Обман потребителей и нарушение иных прав потребителей.
Я считаю если мы наладим такую правоприменительную практику, то ситуация с оказанием риэлторских услуг она встанет в нужное русло.

Манакова: По поводу слов прокуратуры. Да, действительно регистрация прав не обязательна, но в случае совершения сделок с недвижимостью регистрация первоначального права обязательна.

По поводу проведения правовой экспертизы. Ее проведение предусмотрено также законно «О государственной регистрации…». Порядок проведения правовой экспертизы действительно предусмотрено методическими рекомендациями. Дело в том, что наши регистраторы следуют этим методическим рекомендациям. В соответствии с ними и с законом должна быть проверена подлинность документов, при этом порядок проведения проверки подлинности документов не установлен. Здесь мы в обязательном порядке проверяем паспорта на действительность. В связи с введением в действие закона «О межведомственном взаимодействии» мы подключены к системе межведомственного взаимодействия, через которую мы направляем запросы о действительности паспортов и получаем ответы. Мы в обязательном порядке проверяем нотариальные доверенности. Здесь работа осложняется тем, что нет информационного ресурса, к которому бы имели бы доступ, содержащего сведения о выданных нотариусами доверенностях. Поэтому мы направляем запросы путем звонков нотариусам. Также мы сличаем подписи обратившихся за совершением сделки с заявлением, которые нам предоставлялись ранее на государственную регистрацию.

О всех случаях, которые мы выявляем по поддельным документам мы сообщаем в прокуратуру. Насколько мы знаем, приходят отказы в возбуждении уголовных дел.

Севастьянов: А у Вас имеются соглашения с УВД или с прокуратурой?

Понькина: Нет, у нас нет соглашения с ГУВД. Мы направляем в ГУВД, а они уже по подследственности направляют в районные отделы.

Флейшер: У нас регистрационная служба – у нее деятельность регистраторская, мы сейчас говорили, и для всех это очевидно, что они несут ответственность за те документы, которые им представлены, чтобы содержание этих документов соответствовало закону и более ничего, но ответственность за тех лиц, которые пришли к окошечку в регистрационную палату, ответственность за то, в каком состоянии находятся эти лица, приемщики, работающие в регистрационной службе, не несут. Порой они и не видят этих людей.

Севастьянов: Они реально не видят людей.

Флейшер: Еще один момент, который мне хотелось бы затронуть – права и обязанности нашим гражданам, при том, что регистрационная палата принимает документы, никто не разъясняет. Если мы считаем, что это делают риэлторы, то по моему мнению, этого делать не нужно, поскольку риэлтор занимается предпринимательской деятельностью – он заинтересованное лицо и слушать гражданина о его действительных намерениях или еще о чем-либо – это не работа риэлтора.

Да, риэлторам нужно поставить большой восклицательный знак – они хорошие психологи, они могут убедить, очаровать людей. И наши граждане, порой зачарованные, идут на поводу у риэлторов. Люди считают, что они платят деньги и поэтому риэлтор откроет им все двери, принесет им счастье и они получат то, что ожидают. Но, как всем известно, что это далеко не так.

Севастьянов: Не всегда

Флейшер: Не всегда – есть нормальные риэлторы, которые проводят хорошие и сложные сделки, но, тем не менее, вопрос состоит в том, что наши граждане, идя подписывать документы в регистрационную палату, порой не совсем понимают свои намерения – сначала они были одни, а по факту они получают другое. Я сама много раз наблюдала в регистрационной палате картину, когда приходит человек и говорит о том, что он хочет сделать дарственное завещание. И ему никто не разъясняет, что дарение – это дарение, а завещание – это завещание. Его берут в «охапочку» и говорят – пойдем, дорогой, оформим дарение, а человек думал о завещании. И получаем то, что получаем.

Понькина: Дело в том, что у нас на Елькина – в центральном управлении было много случаев, когда мы предотвратили именно такие сделки, как вы говорите, завещание дарения – потому что люди не понимают. Не стоит говорить про все Управление.

Флейшер: Я не говорю о всем Управлении в целом, потому что действительно – это система, ведь в Ваши обязанности не входит людям разъяснять права и обязанности

Понькина: Разъясняем.

Манакова: В каждом пункте приема Управления Росреестра есть консультант, который по всем вопросам консультирует бесплатно. Но, действительно, в обязанности специалиста, осуществляющего прием документов, это не входит. Но, опять же, у специалиста, осуществляющего прием, такой ситуации не возникнет, к нему приходят с уже готовым договором дарения, то есть он уже на руках – две стороны пришли, документы сдаются.

Флейшер: Собственно говоря, мое предложение – мы в какой-то мере забыли об институте нотариата, который говорит о том, что нотариус обязан разъяснить сторонам последствия совершения какого-либо действия и нотариус несет ответственность за то, что он удостоверяет. Поэтому, может быть стоит вести речь о том, чтобы возобновить привлечение института нотариата к сделкам.

Севастьянов: Сейчас его отменили, но сейчас закон меняется и из-за резолюции мы все уже пришли к этому. Да, может быть, это чрезмерный институт, но квартир не так много у граждан.

Пластинина: Я лично ходила консультироваться к юристу в регистрационной палате и она обманула меня – неправильно сказала, а нотариус будет нести ответственность.

Юсупов: Скажите, какую ответственность должен нести нотариус?

Флейшер: Деятельность нотариуса как минимум застрахована.

Севастьянов: Коркина Наталья Михайловна – представитель фирмы «Компаньон» и я знаю, что эта организация все сделки страхует.

Коркина: Да. Под эгидой гильдии мы страхуем свои сделки.

Севастьянов: Какова сумма страхового возмещения?

Коркина: 50 миллионов рублей.

Калитина: К этому все должно и идти – все риэлторы должны работать под эгидой Гильдии риэлторов.

Севастьянов: Вернувшись к Регистрационной палате – действительно существует пробел, который вы сами видите – Рекомендации, упомянутые выше – не нормативный документ и он 2002 года. Может быть Вам посмотреть и подготовить какие-то дополнительные приказы. Потому что Вы говорите это действительно один случай, но если был бы приказ и это было бы обязанностью для всех. И, знаете, где осталась единственная очередь в палате? Это у кабинки этого консультанта-юриста, потому что уже везде разошлись в связи с электронным документооборотом, а вот у окошка консультанта-юриста можно сутки точно стоять надо. Тут тоже есть вопрос. Может быть соглашение с нотариусом, которое у Вас было, усилить как-то?

Манакова: По приватизированным квартирам соглашения Вы имеете в виду?

Севастьянов: Нет, внутреннее соглашение между регистрационной палатой и нотариатом

Манакова: Соглашение по распределению полномочий?

Севастьянов: Нет, по оказанию консультационной помощи.

Кива-Хамзина: Здесь мы как раз ведем речь о проблеме выяснения мотивов и желаний потребителя, который покупает или отчуждает жилье, которое, может быть, необходимо ввести в обязанности регистратора – что хочет человек, какую сделку совершить. Если это вменить в функции регистратора, тогда они будут подменять функции нотариуса. В том числе и проверять дееспособность. Тогда получается следующее – оказали консультацию в регистрационной палате, оказал консультацию риэлтор, но в итоге приходят в регистрационную палату, где регистратор тоже не несет ответственности за подписание документов.

Севастьянов: Но, а с другой стороны, положа руку на сердце, сужу по себе – насколько мне удобно – записался, пришел заранее, договор мне принесли, подписала одна сторона, а я не успеваю и говорю – буду через 20 минут, прихожу и отдельно подписываю соглашение. То есть это развитие отношений.

Кива-Хамзина: Хорошо, тогда нужен предварительный институт, который при встрече все решил, предварительно все выяснив.

Севастьянов: Наоборот, из-за того, что мы все совершенствуем, чтобы проще были все механизмы и все быстрее осуществлялось.

Кива-Хамзина: Проще – не означает правильно и что будут защищены все права. Это может породить такие последствия…

Окончание протокола (часть 3) тут

Другие мнения экспертов