Операции с жильем, в которых участвуют несовершеннолетние дети

Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными, так как несовершеннолетние в соответствии с Гражданским кодексом РФ не могут распоряжаться своим имуществом без согласия законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей, так как они обладают не полной дееспособностью. Однако бывает такая ситуация, когда собственником квартиры, которую собираются продавать (покупать) является несовершеннолетний или он просто зарегистрирован (прописан) в этой квартире.

Сегодня мы рассмотрим оба этих варианта.

В первую очередь необходимо помнить, что когда несовершеннолетний ребенок является собственником объекта недвижимости, а семья планирует переезжать в другое жилье, родителям нужно понимать, что новая квартира должна быть не хуже предыдущей.

Всех детей по возрастному принципу можно разделить на малолетних - до 14 лет и несовершеннолетних — 14-18 лет. От имени малолетнего ребенка в сделке всегда действуют родители или же другие законные представители. Для детей постарше при заключении сделок с недвижимостью свободы больше: они могут самостоятельно регистрировать сделки, подписывать договоры, представлять документы на регистрацию. Однако есть оговорка – все действия производятся по письменному согласию родителей (представителей).

Владелец квартиры - ребенок.

В той ситуации, когда ребенок, не достигший совершеннолетия, представляется владельцем жилья или какой-то ее части, то тогда получить единодушие попечительных органов для продажи недвижимости строго обязательно. Здесь за интересы ребенка отвечают его законные представители, то есть родители или попечители. Как особо сложный можно выделить момент приватизации квартиры. Если в процессе приватизации ребенок оказался в свидетельстве, тогда вне всяких сомнений, он имеет свою долю жилья по праву собственности. Но также, такое же право остается за ним, когда у него отсутствует регистрация, но сохраняется постоянное место жительства.

Перед тем, как направиться в органы опеки за получением согласия на сделку купли-продажи квартиры Вам необходимо собрать документы на обе квартиры (продаваемую и покупаемую). В этом вопросе важно все: и размер площади для ребенка в новом жилье, и место нахождения недвижимости, и стоимость квадратного метра.

Ребенок зарегистрирован (прописан) в квартире.

В случае, когда не достигший совершеннолетия ребенок не является владельцем жилплощади, а лишь прописан в ней, то тогда уже достаточно согласие от двух опекунов или родителей на совершение сделки купли-продажи, которое должно быть оформлено в письменной форме.

Необходимо помнить, что согласие органов опеки в данном случае будет необходимо, если несовершеннолетний, прописанный в квартире, остался без опекунов.

В каких случаях органы опеки могут не дать согласие на совершение сделки купли-продажи недвижимости?

Это бывает, когда приобретаемый объект недвижимости имеет большой износ, или его площадь меньше площади продаваемой квартиры. Если на приобретение новой квартиры тратятся заемные средства в размере более одного миллиона рублей (зачастую сами банки отказывают в предоставлении ипотеки, если узнают, что одним из собственников будет несовершеннолетний). Часто бывают отказы в связи с переездом в другой город или в сельскую местность.

Надо помнить, что любой отказ возможно оспорить в суде.

Напоследок хотелось бы сказать еще об одном моменте:

Одной из преград на пути к совершению сделки купли-продажи квартиры является так называемая «прописка» несовершеннолетнего. Выписать ребенка «в никуда» на данный момент не получиться, поэтому необходимо, чтобы ребенок был зарегистрирован в жилплощади, всецело отвечающей условиям, в каких обязан находиться ребенок. Однако, нередки случаи, когда не достигших совершеннолетия детей прописывают в обустроенных квартирах формально, а по-настоящему живут они абсолютно в иных условиях. Органы опеки с этим борются и сделка по приобретению недвижимости с участием несовершеннолетнего может быть признана недействительной по причине ущемления его прав, в результате чего ребенок оказывается в худших условиях или совсем без жилья.

Недавним нововведением закона является то, что теперь все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. Это указано в ст. 54 Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Более подробно об этом указано в статье о случаях, когла нотариальное удостоверение сделки обязательно.