Воронина Марина Дмитриевна

Заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Росреестра)
Адрес: 454048, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 85



- Для чего необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

- Следует начать с того, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Поэтому государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

- Какими полномочиями обладает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Росреестр) по Челябинской области для недопущения совершения противоправных и преступных сделок с объектами недвижимости?

 - В рамках своих полномочий при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управление Росреестра по Челябинской области строго руководствуется Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые утверждены приказом Минюста России № 184 от 01 июля 2002 года.

Согласно Методическим рекомендациям государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном Законом о регистрации, и включает в себя, во-первых, прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права и отвечающих требованиям Закона о регистрации, и их регистрацию в книге учета входящих документов.

При приеме документов на госрегистрацию физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Специалистом приема в Управлении Росреестра проверяется: срок действия этого документа, наличие записи об органе, выдавшем документ, дата выдачи, подпись и фамилия должностного лица, оттиск печати, а также соответствие фамилии, имени, отчества, даты рождения, реквизитов документа, удостоверяющего личность, адреса постоянного места жительства или преимущественного пребывания заявителя с подлежащими внесению в Единый государственный реестр прав сведениями, указанными в документах, представленных на государственную регистрацию (в правоустанавливающем документе, в заявлении о государственной регистрации).

Кроме того, в настоящее время в рамках Федерального закона от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» Управлением Росреестра осуществляется межведомственное электронное взаимодействие с Управлением ФМС России по Челябинской области в части проверки действительности паспортов. Соответствующие запросы направляются Управлением на этапе проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов является следующим этапом государственной регистрации, в ходе которого в том числе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации. Согласно действовавшей до 12 апреля 2012 года Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России № 233 от 06 августа 2001 года, а в настоящее время в соответствии с Типовыми регламентами оказания государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, также представляется правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости.

Следует отметить, что в рамках указанного Федерального закона от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» Управлением Росреестра осуществляется межведомственное взаимодействие, помимо Управления ФМС России по Челябинской области, с иными государственными и муниципальными органами (Управлением ФНС России по Челябинской области, Управлением ФССП России по Челябинской области, местными администрациями и т.д.). Еще в 2010 году Управлением Росреестра было заключено соглашение о сотрудничестве с Челябинской областной нотариальной палатой. В рамках него специалистами Управления Росреестра направляются запросы нотариусам с целью подтверждения факта удостоверения доверенности.

Статья 19 Закона о регистрации предусматривает возможность приостановления государственной регистрации прав при возникновении сомнений в подлинности судебного акта и направления соответствующего запроса в судебный орган, вынесший решение.

Следует оговориться, что Управление Росреестра не обладает полномочиями криминалистической экспертизы документов, поэтому вызвавшие подозрение у регистратора документы направляются в правоохранительные органы.

- В случае выявления фактов преступления с объектами недвижимости при государственной регистрации направляется ли информация об этом в правоохранительные органы?

- Да, безусловно. В случае выявления фактов совершения преступных действий с объектами недвижимости информация об этом в обязательном порядке направляется в правоохранительные органы.     

- Какая работа проводится в Управлении Росреестра по Челябинской области для выявления и пресечения мошеннических действий в сфере госрегистрации прав? Можете ли Вы назвать самые распространенные мошеннические схемы, выявленные регистраторами?
 
- Из всех способов мошенничества, выявленных Управлением в процессе осуществления государственной регистрации, наиболее широкое распространение получило предоставление для проведения государственной регистрации прав поддельных документов. Все поддельные документы можно разделить на группы: документы, удостоверяющие личность (паспорта, временные удостоверения), доверенности, правоустанавливающие документы, кадастровые паспорта и иные необходимые для регистрации документы.

Первый способ мошенничества – это предъявление на государственную регистрацию прав поддельных документов, удостоверяющих личность заявителей, либо недействительных (похищенных или утерянных) паспортов. Так, преступники подают заявления о внесении изменений в ЕГРП в части смены паспортных данных правообладателя на основании поддельных или недействительных паспортов, временных удостоверений, а затем проводят сделки по отчуждению объектов недвижимости. Как правило, такие сделки совершаются в отношении жилых помещений, собственники которых постоянно в них не проживают. Недействительность документов, удостоверяющих личность, устанавливается при обращении в Управление ФМС по Челябинской области. В этом году благодаря бдительности сотрудников отдела приема-выдачи документов и информации № 4 была пресечена попытка получения сведений из ЕГРП и продажи квартиры по недействительному временному удостоверению личности формы 2-П.

Также подделываются доверенности на представление интересов в Управлении Росреестра по Челябинской области по вопросам, связанным с государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимости. При этом доверенности, как правило, внешних признаков подделки не имеют. Факты предоставления поддельных документов выявляются регистраторами при звонках нотариусам, якобы выдавшим доверенности, либо в результате анализа ранее направленных в Управление писем, содержащих номера похищенных у нотариусов бланков. Например, не так давно выявлен случай представления на государственную регистрацию поддельной доверенности, как будто удостоверенной главой отдаленного сельского поселения. Доверенности подделываются от имени умерших либо граждан, не проживающих постоянно в принадлежащих им на праве собственности жилых помещениях.

Кроме того, мошенниками часто подделываются правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Так, было выявлено несколько случаев подделки дубликатов решений Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о выкупе муниципального имущества и заключенных на основании таких решений договоров купли-продажи, а также договоров, заключенных до 17 сентября 1998 года. По одному из таких эпизодов судом уже вынесен обвинительный приговор. Подделываются также договоры безвозмездной передачи квартир в собственность граждан, договоры уступки прав требования по договорам долевого участия, свидетельства о праве на наследство (изготавливаемые на похищенных у нотариусов бланках).

В 2010 - 2011 годах выявлено около 20 случаев представления на государственную регистрацию прав на земельные участки в «упрощенном» порядке копий постановлений глав сельских поселений. Однако фактически данные постановления либо не выносились вообще, либо выносились в отношении иных лиц, либо в отношении иных лиц и земельных участков. В 2012 году для проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Управление Росреестра была представлена нотариально удостоверенная копия разрешения на строительство, согласно которому застройщику разрешалось строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже и пристроенным нежилым зданием. При проведении правовой экспертизы установлено, что ранее на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства, были представлены подлинник и нотариально удостоверенная копия разрешения на строительство на объект капитального строительства: жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже. Сведения о разрешении строительства пристроенного нежилого здания отсутствовали. Только в 1 полугодии 2013 года в ГУВД по Челябинской области для соответствующей проверки направлено 8 обращений в отношении 8 объектов недвижимости.

Следует отметить, что в последнее время Управлением Росреестра часто выявляются случаи представления для государственной регистрации поддельных судебных решений. При этом мошенники используют реальные номера гражданских (арбитражных) дел, однако сторонами по ним выступают иные лица и по иному предмету спора. Своевременное обращение администрации города Челябинска в отношении выморочного имущества также является мерой предотвращения коррупционного проявления в отношении объектов жилого назначения.

Следующий вид поддельных документов – это кадастровые паспорта и справки, выдаваемые организациями по техническому учету и инвентаризации объектов капитального строительства (изготовленные на похищенных бланках), кадастровой палатой, и кадастровые паспорта земельных участков. Мошенниками подделываются и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав. Это отказы участников долевой собственности от преимущественного права покупки объектов недвижимости, уведомления участников долевой собственности о предстоящей продаже имущества, находящегося в долевой собственности, согласие супругов на отчуждение объекта, приобретенного в период брака, разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, и иные документы.

Иная схема – «обналичивание» материнского капитала. Жилое помещение приобретается с использованием средств материнского капитала, а затем, после перечисления денег на счет продавца, производится продажа помещения обратно бывшему собственнику. Зачастую подобные сделки заключаются между родственниками, соседями, а также при посредничестве кредитных организаций, осуществляющих выдачу займов. По всем фактам продажи имущества с использованием данной схемы Управлением Росреестра в обязательном порядке сообщаются сведения в прокуратуру Челябинской области. Так, за 1 полугодие 2013 года Управлением направлено 133 письма в отношении 151 объекта недвижимости.

Еще один способ мошенничества – это продажа квартир, переданных в собственность детей-сирот либо оставшихся без попечения родителей, путем обмана, введения в заблуждение и в дальнейшем – переселение указанных лиц в сельскую местность, либо оставление их без жилья вообще. Государственными регистраторами направляются запросы в отделы опеки и попечительства с целью установления подлинности представления документов.

- В чем заключаются основные причины совершения преступлений, связанных с хищением жилья у граждан?

- В большинстве случаев основными причинами, способствующими совершению преступлений в указанной сфере, в первую очередь, является правовая неграмотность в вопросах государственной регистрации прав на объекты недвижимости, невнимательность при изучении документов и излишняя доверчивость граждан.

- Изменения в законодательстве в марте 2013 года (о том, что государственной регистрации не подлежат договоры, а только переход прав на недвижимость и др.) каким-либо образом облегчат гражданам возможность защиты и восстановления своих прав при неправомерном отчуждении жилья?

- Данные изменения, заключающиеся в отмене государственной регистрации договоров об отчуждении недвижимого имущества, не влияют на защиту и восстановление прав при неправомерном отчуждении жилья.

- Возможно ли гражданам перед совершением сделки по продаже, покупке или обмену недвижимости получить консультацию в Управлении Росреестра?

- Да, конечно. Перед совершением сделки по продаже, покупке или обмену недвижимости граждане могут получить бесплатные разъяснения по юридической стороне сделки. Ответы на вопросы по государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом можно получить в любом подразделении Управления Росреестра по Челябинской области, работающем в городах и районах региона, как по телефону, так и при личном обращении. Вся контактная информация о консультантах доступна на сайте Управления (to74.rosreestr.ru), а также по телефону автоинформатора 8 (351) 210-15-15. Кроме того, Управлением Росреестра на постоянной основе осуществляется правовое консультирование населения по различным направлениям деятельности в рамках «горячих линий». Зачастую темами телефонных линий становятся ипотека и долевое участие в строительстве, приватизация жилых помещений, порядок уплаты и размер государственной пошлины, упрощенный порядок осуществления госрегистрации на объекты недвижимого имущества, подпадающие под действие закона о «дачной амнистии».

- Дайте, пожалуйста, несколько практичных советов, как не стать жертвой мошенников в сфере недвижимости.

- Самое главное, что может сделать покупатель для того, чтобы обезопасить себя, - это еще до начала проведения сделки в сфере недвижимости и передачи денежных средств заказать в отделах Управления Росреестра выписку из Единого государственного реестра прав об интересующем объекте недвижимого имущества. Данная выписка готовится в течение дня и стоит 200 рублей. Она содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Кроме того, следует воздержаться от рассказов о наличии у Вас объектов недвижимости, в которых Вы постоянно не проживаете или редко бываете. Вашим отсутствием могут воспользоваться мошенники. Выдавая за свою собственность, они могут свободно показывать недвижимость потенциальным покупателям. При потере удостоверяющих Вашу личность документов и правоустанавливающих документов на недвижимость, которой Вы владеете, сразу обратитесь в полицию с заявлением.

Приобретая недвижимость на вторичном рынке, убедитесь, что в наличии у продавца (владельца) имеются подлинники правоустанавливающих документов. Если же их нет, стоит насторожиться и расспросить продавца подробнее. Узнать много полезной информации о приобретаемом объекте недвижимости можно просто поговорив с соседями. При продаже недвижимости по доверенности узнайте, где сам ее хозяин. Потребуйте встречи с законным собственником и выясните причины, побудившие его на проведение сделки через доверенное лицо. Также стоит обратить внимание, если собственник недвижимости сам недавно приобрел ее и уже продает. Подозрения могут вызвать и сделки по продаже недвижимости ниже ее рыночной стоимости. При совершении сделки с недвижимостью не спешите до проведения государственной регистрации Вашего права в полном объеме рассчитываться с продавцом. Окончательный расчет можно произвести и после осуществления регистрационных действий.

Другие мнения экспертов