Третьяков Сергей Викторович

08 Апреля 2014 г.

Президент Челябинской областной нотариальной палаты
Адрес: г. Челябинск, ул. Воровского, д. 61-б

- Расскажите, пожалуйста, что такое нотариат? Кто такой нотариус?

- В цивилизованном мире считается, что государство должно обеспечить населению правовую безопасность. Одним из институтов обеспечивающих правовую безопасность граждан, в том числе в России, является, конечно же, нотариат. Мне кажется это такой главный, ключевой орган. Да, у нас есть правоохранительные органы (полиция, прокуратура и т.д.), которые борются с уже свершившимися правонарушениями или преступлениями. Есть органы государственной власти, которые выполняют определенную функцию, а вот в целом правовую безопасность, конечно же, должен обеспечивать нотариат.

Например, во Франции нотариат считается главным органом, столпом, обеспечивающим правовую безопасность.

В России на сегодняшний день, как это ни странно, нотариат немного задвинут в гражданском обороте, но это произошло не вчера, а с введением нового гражданского законодательства. Хотя полностью исключить нотариат из гражданского оборота, конечно, нельзя и невозможно.

- Какова роль нотариуса в сделках с жильем и иной недвижимостью?

- Что касается сделок с недвижимостью и участия в них нотариуса, то ситуация грустная. Я начинал в нотариате 20 лет назад – тогда был большой оборот недвижимости, началась приватизация, люди, имеющие деньги, получили возможность покупать жилье. В те времена мы были просто завалены работой на рынке недвижимости. Причем, нотариат справлялся с этим огромным валом сделок с недвижимостью и успешно, я считаю, справлялся. Тогда присутствовала обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью, и мы были серьезным барьером, фильтром для правонарушений, даже предотвращали преступления. В своей деятельности нотариус какие-то сделки удостоверял, а каким-то правомерно отказывал, выявив нарушения. Если это были преступные действия, а были и такие (приходили с поддельными документами), то мы фактически включались как правоохранительные органы и задерживали мошенников, просто не допускали совершение сделки. Но это было в далекие девяностые годы.

С введением государственной регистрации прав на недвижимое имущество появилась иная тенденция: стали убеждать граждан, что нотариусы не нужны - делайте все в простой письменной форме и не приходите к нотариусу. Понятно, что эту нишу заняли риэлторы, которые стали заниматься не просто поиском объектов купли-продажи, обмена недвижимости, но и взяли на себя функцию несвойственную им, и даже никак не закрепленную законом, по полному сопровождению сделки. И если наиболее солидные риэлторские компании, в меру доступных им возможностей, стараются хоть как-то работать в этом направлении, то «дикие риэлторы» просто штампуют наши стандартные договоры и передают их на регистрацию.

Таким образом, постепенно, с введением Гражданского кодекса, в котором была убрана обязательная нотариальная форма договора с недвижимостью и с введением закона о государственной регистрации, потихонечку, не сразу, сделки с недвижимостью не стали удостоверяться нотариально. По нашему мнению – это плохо. Плохо, прежде всего, государству, плохо гражданам.

Хоть нотариусы и частные лица, но это деятельность государства. Нотариусы действуют от имени государства. В законе написано, что нотариус действует от имени Российской Федерации, плюс наша деятельность установлена законом (нормами международного права и российским законодательством). Наша деятельность жестко регламентирована, просто так стать нотариусом нельзя. Сейчас, по моему мнению, стать нотариусом сложнее, чем стать чиновником, пойти на государственную службу. Нотариусы – это высококвалифицированные специалисты, все с высшим юридическим образованием, все периодически проходят обязательные курсы повышения квалификации. Также деятельность нотариусов находится под жестким контролем государства, помимо внутреннего контроля федеральной нотариальной палаты, нашей нотариальной палаты, есть еще контроль государства и судебный контроль.

Вообще, в существующей системе мы, нотариусы, и я, как практикующий нотариус, и как Президент Челябинской областной нотариальной палаты, никогда не противопоставляли себя ни риэлторам, ни Росреестру – мы не конкуренты. У нас свои задачи и функции, у риэлторов – свои, у Росреестра – свои. Они в принципе даже не пересекаются, но они направлены на общее дело, общую задачу – обеспечить законность сделок с недвижимостью.

- По Вашему мнению, какие преимущества есть у нотариального удостоверения сделок с недвижимостью? Стоит ли гражданам идти для этого к нотариусам и почему?

- Я подробнее остановлюсь на простой письменной форме договора и нотариальной. Как сейчас: есть два гражданина, один продает, другой – покупает. В соответствии с действующим законодательством, у них есть право оформить сделку в простой письменной форме и передать ее на государственную регистрацию. В принципе, если в договоре нет никаких технических, формальных нарушений, указаны существенные условия договора, то Росреестр зарегистрирует переход права. При приеме документов будут проверены личности заявителей по документам, а, допустим, проверка дееспособности – это вообще не функция Росреестра. Если рассматривать данную ситуацию с участием риэлтора, то в цепочке появляется еще одно лицо со своими экономическими интересами. Что касается нотариата, то здесь все жестко регламентировано, можно сказать, веками. Если граждане приходят к нотариусу, то, прежде всего, он устанавливает личность граждан. Честно скажу, мне клиенты довольно часто говорят: что вы так внимательно смотрите в документы – на границе так не смотрят, не проверяют. И я отвечаю: «Да, у нас строже, чем на границе». Если фотография отличается немного (человек меняется, а паспорта у нас меняются редко), то порой очень долго изучаем. Есть определенные криминалистические способы и наш опыт. Так мы устанавливаем личность обратившегося.

Следующая стадия – это проверка дееспособности. Никакой иной орган при совершении сделки не проверяет дееспособность.

Далее идет стадия определения волеизъявления сторон. Здесь мы задаем целый комплекс вопросов. Мы выясняем, действительно ли продавец хочет продать квартиру, твердое ли его решение. Добровольно и сознательно ли он совершает сделку. У покупателя выясняется, видел ли он квартиру, устраивает ли она его, проверены ли документы (нотариус также проверяет документы). Далее мы выясняем порядок расчетов по сделке.

Выяснив волю сторон, устранив все недопонимания, нотариус начинает готовить проект договора. Данный проект составляется с учетом мнений и пожеланий сторон. Есть определенный стандартный набор условий, но мы к ним добавляем условия сторон по сделке. С составленным проектом договора мы знакомим стороны. Если и продавца и покупателя устраивает проект, то договор удостоверяется.

Самое главное, что беспокоит граждан – это порядок расчетов. Если денежные средства передаются в квартире или машине, то потом могут возникнуть конфликты. Бывают случаи, когда продавец говорит, что он расписку написал, а деньги ему не передали. Расписку покупатель выхватил из рук. А в суде предъявляется расписка и продавец указывает, что он отдал деньги. Кому верить в такой ситуации? Главная роль в подобной ситуации была бы у нотариуса. Если мы пишем, что расчет произведен в нотариальной конторе, в присутствии нотариуса, то у суда будут вопросы? Не будет. Потому что нотариальный документ имеет доказательственную силу. Любой нотариальный документ (а законом их предусмотрено много) имеет доказательственную силу для всех. Свидетелей можно подготовить, а нотариальный документ – это уже бесспорное доказательство.

Передача денег возможна также и через депозитный счет нотариуса. После регистрации сделки нотариус выдает продавцу причитающиеся ему деньги. Также мы можем прописать в договоре условие о рассрочке оплаты, и тогда налагается ипотека в силу закона на квартиру.

Описанная процедура является общей и она дает гарантию и продавцу и покупателю, что сделка будет законной.

- Расскажите, пожалуйста, более подробно о полномочиях нотариусов сегодня по сделкам с жильем.

- В декабре прошлого года был принят закон № 379-ФЗ, которым внесен ряд изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ряд новелл касается и нотариата.

Истоки данного закона лежат в принятом в июне 2013 года постановлении Правительства РФ «О реформировании нотариата». При подготовке данного нормативного акта одной из резолюций было: повысить привлекательность нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Законодателем было принято решение, что нотариус теперь может передавать документы на государственную регистрацию по сделкам с недвижимостью. Эта норма вступила в силу с 01 февраля 2014 года. Но и до этой даты нотариусы могли передавать на государственную регистрацию свидетельство о праве на наследство в том случае, если гражданин был на это согласен. Сейчас полномочия в этой части у нотариусов расширены. Теперь мы можем передавать на регистрацию документы по всем сделкам с недвижимостью, которые оформляются нотариально. Считаем, что это серьезный шаг. Мы подписали дополнительное соглашение с Росреестром. В настоящее время уже сформировался некий алгоритм действий понятный и нам, и Росреестру, и риэлторам. У Росреестра в г. Челябинске есть главный офис на ул. Елькина, д. 85, есть несколько филиалов по городу, также есть МФЦ, где принимают документы, но можно сказать, что сейчас появились еще 62 дополнительных филиала – это нотариальные конторы г. Челябинска. Любой гражданин и юридические лица могут прийти к любому нотариусу, удостоверить сделку и нотариус передаст документы на регистрацию сам, получит документы. Покупателю надо будет только прийти к нотариусу и забрать уже зарегистрированные документы.

Еще одним привлекательным фактором является существенное сокращение сроков: если срок государственной регистрации документов, сданных напрямую в Росреестр, равен 18 дням, то при нотариально удостоверенной сделке – 5 дней. Скажем честно, граждане нередко начинают решать вопросы в спешном порядке, и в таких случаях возможность сэкономить целых две недели имеет очень большое значение.

Теперь Росреестр в соответствии с законом не будет проводить правовую экспертизу нотариально удостоверенных сделок. Они просто регистрируют переход права. Потому что ответственность лежит на нотариусе.

Ответственность за совершение нотариальных действий предусмотрена законом с 1993 года. И никто с нас эту ответственность не снимал. Нотариус отвечает за законность удостоверенной сделки с недвижимостью. Он несет полную материальную ответственность.

Каждый нотариус дорожит, прежде всего, своей материальной ответственностью. Если, например, пройдет какая-нибудь незаконная сделка на 10 миллионов, то нотариус должен возместить эту сумму. И любой нотариус будет думать, что он делает. Ответственность нас мобилизует. Дорожит нотариус и репутацией. Мы пришли не на один день работать, а на долгое время. И гражданину лучше работать с грамотным, опытным нотариусом. Также не стоит забывать, что деятельность нотариусов застрахована.

А вот если гражданин совершает сделку без нотариуса, то у него нет ни правовых, ни экономических гарантий.

Обратим внимание и на ставки, которые платятся за совершение нотариальных действий. Если сделка до одного миллиона, то уплачивается 1%. Это много? Это мало. Тариф за страхование автотранспортного средства составляет от 7 до 10% от стоимости автомобиля за один год. А нотариусы берут 1% и страхуют на всю жизнь. Нотариус отвечает, пока эта сделка существует, пока квартиру не продали следующий раз.

Встречаясь с риэлторами, я всегда им говорю – мы вам не конкуренты, мы можем вместе сотрудничать – вы находите покупателя, продавца, мы этим не занимаемся, но вы сообщаете клиентам, чтобы минимизировать риски, информируете его о возможности и необходимости нотариального удостоверения сделки и при этом говорите о размере пошлины за такие действия.

Словом, я убежден на сто процентов, что обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью нужно и государству и обществу, и уверен - оно вернется. Пока – это вопрос времени. Принятие закона № 379-ФЗ является, по моему мнению, первым шагом в правильном направлении.