Судебная практика по гражданским делам

ЧГОО «Правосознание» в рамках проекта «Правовое просвещение и правовая помощь гражданам неправомерно лишенным жилья» изучает и анализирует судебную практику по делам, когда граждане защищают свои права на жилье.

Мы представляем Вашему вниманию так называемые положительные решения Челябинского областного суда по гражданским делам, то есть те решения, вынося которые суд встал на защиту лица, которое могло лишиться своего жилья.

Изучая подобранные решения суда, граждане могут самостоятельно проанализировать тактику, которую необходимо применять при отстаивании своих прав в суде и обратить внимание на обстоятельства, подлежащие доказыванию. При этом стоит учитывать то, что каждое конкретное дело индивидуально и порядок его разрешения не может бесспорно применяться к иным ситуациям.

В представленном сегодня судебном акте идет речь о ситуации, когда договор купли-продажи квартиры признается недействительной сделкой в связи с тем, что он является мнимым, так как у участников сделки отсутствовали намерения создать соответствующие договору купли-продажи правовые последствия; денежные средства за квартиру покупателем не передавались, у сторон не было намерения производить отчуждение и приобретение имущества; сделка купли-продажи совершена для вида с целью обналичить средства материнского капитала.

17 июня 2014 года Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Куделиной Р.С. на решение Копейского городского суда Челябинской области от 03 марта 2014 года по иску Гуровой О.Б., Гуровой Е.В. к Салтановой Н.В., Куделиной Р.С. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок.

Суть дела:

Гурова О.Б., Гурова Е.В. обратились в суд с иском к Салтановой Н.В., Куделиной Р.С, с учетом уточнений требований просили: признать недействительными договоры купли-продажи квартиры № ***, заключенные 28 июля 2011 года между ними и Салтановой Н.В., от 03 августа 2012 году, заключенный между Салтановой Н.В. и Куделиной Р.С, применить последствия недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок о праве собственности на квартиру Салтановой Н.В. и Куделиной Р.С, восстановить их право общей долевой собственности на указанное имущество.

В обоснование требований указали, что договор купли-продажи спорной квартиры от 28 июля 2011 года является мнимым, как заключенный без намерений создать правовые последствия, вытекающие из договора купли-продажи. Денежные средства при оформлении сделки Салтанова Н.В. им не передавала, в квартиру не вселялась, оплату коммунальных платежей не производила. Сделка была совершена лишь для вида с целью получения Салтановой Н.В. средств материнского семейного капитала. Последующая сделка также недействительна.

Ответчики Салтанова Н.В., Куделина Р.С. при надлежащем извещении участия в суде не принимали.

Представитель ответчика Куделиной Р.С. - адвокат Шефер Е.В. иск не признала, пояснила, что воля сторон оспариваемой сделки была направлена на переход права собственности на спорное недвижимое имущество, сделка по форме и содержанию соответствует закону, исполнена сторонами в полном объеме.

Третьи лица Гуров В.А., Гуров СВ., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Главного учреждения - Управления Пенсионного фонда России в городе Копейске Челябинской области, органа опеки и попечительства Управления социальной защиты населения администрации Копейского городского округа Челябинской области при надлежащем извещении участия в суде не принимали.

Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме: признал недействительным договор купли-продажи двухкомнатной квартиры № ***от 28 июля 2011 года между Гуровой О.Б., Гуровой Е.В. и Салтановой Н.В., и договор купли-продажи этого же имущества от 03 августа 2012 года, заключенный между Салтановой Н.В. и Куделиной Р.С.

Отменил записи о государственной регистрации договора купли-продажи от 03 августа 2012 года и право собственности Куделиной Р.С. на квартиру произведенные 13 августа 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Возвратил квартиру в общую долевую собственность Гуровой Е.В. и Гуровой О.Б.
Взыскал с Салтановой Н.В. в пользу Куделиной Р.С. денежные средства в размере *** рублей, расходы по оплате госпошлины.

В апелляционной жалобе Куделина Р.С. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Указывает, что сделка, заключенная между ней и Салтановой Н.В. отвечает требованиям законодательства, являлась возмездной, прошла государственную регистрацию. Не согласна с выводом суда о недействительности сделки, поскольку он основан лишь на объяснениях Салтановой Н.В., отобранных у неё в ходе досудебной проверки, без оценки расписки о получении Салтановой Н.В. денежных средств по договору купли-продажи судом. Кроме того, суд не принял во внимание, что она является добросовестным приобретателем квартиры, не знала и не могла знать об обязательствах Салтановой Н.В. об оформлении спорной квартиры в собственность несовершеннолетних, о нарушении прав Гуровых. Суд необоснованно отказал в истребовании записи видеонаблюдения из Копейского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в вызове свидетеля П., чем лишил ее возможности представить доказательства в обоснование своих доводов.

Определением суда от 28 апреля 2014 года Куделиной Р.С. восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы на решение суда от 03 марта 2014 года.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Сделка - это действие, основанное на единстве внутренней воли и внешнего проявления этой воли (волеизъявление). Поэтому, если подлинная внутренняя воля не соответствует ее внешнему выражению, Закон допускает признание таких сделок недействительными.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что по договору займа № 11-141 от 28 июля 2011 года, заключенного между ООО «Гранд» (заимодавцем) и Салтановой Н.В. (заемщиком), последней предоставлен заем в сумме *** рублей сроком на 36 месяцев под 24 % годовых для целевого использования - приобретения в собственность двухкомнатной квартиры № ***. Обеспечением исполнения обязательства заемщика по данному договору является залог данной квартиры, возникающий на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» (тЛл.д.76-83).

28 июля 2011 года между Гуровой Е.В., Гуровой О.Б. с одной стороны и Салтановой Н.В. с другой стороны, заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: ***, согласно которому Гуровы продали, а Салтанова Н.В. купила указанное жилое помещение, цена сделки определена сторонами в сумме *** рублей, из которых *** рублей переданы до подписания договора и *** рублей подлежали передаче после подписания договора вне помещения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области за счет заемных средств, полученных у ООО «Гранд» в течение 1 рабочего дня с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Согласно пунктов 12, 13, 14, 23 договора, квартира находится в залоге у продавца, право залога у ООО «Гранд» не возникает, право на распоряжение покупателем заложенной квартирой возможно лишь с согласия продавца. На день подписания договора в квартире зарегистрированы Гурова О.Б., Гурова Е.В., квартира передана без составления передаточного акта (т.1 л.д. 122-123).

Салтанова Н.В. получила государственный сертификат. Согласно решению № 642 УПФР в городе Копейске Челябинской области от 14 сентября 2011 года материнский (семейный) капитал, полученный Салтановой Н.В. направлен на улучшение жилищных условий - погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу) на приобретение (строительство) жилья в соответствии с договором займа № 11-141 от 28 июля 2011 года в сумме ***копейки (т.1 л.д.68-75).

15 августа 2011 года Салтанова Н.В. обязалась перед Главным Учреждением - Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Копейске Челябинской области оформить указанную квартиру, приобретаемую с использованием средств материнского капитала в общую собственность всех членов семьи, в том числе на ее имя, на имя ее детей с определением размера долей по соглашению между ними в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения (т.1 л.д.86).

По договору купли - продажи от 03 августа 2012 года право собственности на спорную квартиру перешло от Салтановой Н.В. в собственность Куделиной Р.С. Цена договора определена участниками сделки *** рублей, оплаченных до подписания договора, квартира передана без составления передаточного акта. Пункт 14 договора содержит сведения о регистрации Гуровой Е.В., Гуровой О.Б. в квартире (т.1 л.д. 140). Факт получения денежных средств в сумме *** рублей Салтановой Н.В. подтверждается распиской (т.1 л.д.49).

Указанные договоры и переход права собственности зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (т.1л.д.10,49,85,122-123). Регистрационная запись об ипотеке в силу закона №*** от 28 июля 2011 года, внесенная в ЕГРП при совершении сделки между Гуровыми и Салтановой Н.В. на спорную квартиру погашена в соответствии со ст. 25 ФЗ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), на основании совместного заявления залогодателя Салтановой Н.В. и залогодержателя ООО «Гранд» 06 августа 2012 года (т.1 л.д. 192).

В настоящее время собственником спорной квартиры является Куделина Р.С. (т.1 л.д.Ю).

Согласно выписки из поквартирной карточки в спорной квартире с апреля 2005 года зарегистрированы и проживают Гурова О.Б., Гурова Е.В., Гуров В.А., Гуров СВ., с апреля 2009 года - несовершеннолетние Г.И.Г. *** г.р., Г.А.Г. *** г.р., оплачивают коммунальные платежи (т.1 л.д. 15,67,151-156).

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 170 ч.1 ГК РФ пришел к выводу, что договор купли-продажи спорной квартиры от 28 июля 2011 года, заключенный между Гуровыми и Салтановой Н.В. является мнимым, так как у участников сделки отсутствовали намерения создать соответствующие договору купли-продажи правовые последствия. Денежные средства за квартиру покупателем не передавались, у истцов Гуровой О.Б., Гуровой Е.В. и ответчика Салтановой Н.В. не было намерения производить отчуждение и приобретение имущества. Сделка купли-продажи от 28 июля 2011 года совершена для вида с целью обналичить средства материнского капитала. Договор купли-продажи спорной квартиры сторонами не исполнен, доказательства передачи денежных средств по договору отсутствуют, спорная квартира находится в распоряжении истцов и членов их семьи, Салтанова Н.В. с момента заключения договора купли - продажи спорной квартиры мер к вселению и оплате коммунальных платежей не принимала.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на исследованных и получивших оценку доказательствах, на правильном применении норм материального и права.

В силу ст. 219, п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель оплатить обусловленную договором цену. Переход права собственности подлежит государственной регистрации, право собственности возникает у покупателя с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки недействительной по основаниям п. 1 ст. 170 ГК РФ необходимо установить то обстоятельство, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие этой сделке правовые последствия. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Обстоятельства того, что заключая договор купли-продажи 28 июля 2011 года, Гуровы и Салтанова Н.В. не намеревались создать соответствующие этой сделке правовые последствия, не имели намерений ее исполнять подтверждается заявлением Гуровой О.Б. по факту утраты права собственности на принадлежащее ей недвижимое имущество в Отдел МВД России по городу Копейску, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 01 июля 2013 года, объяснениями Салтановой Н.В., данных в ходе проводимой проверки 28 июня 2013года.

Из материала проверки следует, что в июле 2011 года к Гуровой О.Б. обратилась Иванкина Е.В. с целью обналичить средства материнского капитала за вознаграждение. Во исполнение указанной договоренности Иванкина Е.В. 28 июня 2011 г. в регистрационной палате познакомила Гуровых со Швыревой Е. и покупателем Салтановой Н.В. Между Гуровыми и Салтановой Н.В. был подписан договор купли-продажи квартиры № ***. Салтанова Е.В. денежных средств за квартиру Гуровым не передавала, последние денежных средств за квартиру не получали, расписок не писали и не подписывали. Впоследствии Салтанова Н.В. в нарушение устной договоренности не вернула Гуровым принадлежащую им квартиру, продала ее Куделиной Р.С. за *** рублей (т.1 л.д.14, 205).

Указанные обстоятельства нашли свое подтверждение в показаниях Гуровых.

Установив, что действительные намерения Гуровых и Салтановой Н.В. не были направлены на возникновение прав и обязанностей по данной сделке, Гуровы не намеревались отчуждать принадлежащее им жилое помещение за плату, Салтанова Н.В. на намеревалась приобретать его в собственность, соответствующие правовые последствия, присущие договору купли-продажи не возникли, целью заключения сделки явилось получение средств материнского капитала, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии достаточных и достоверных доказательств мнимости договора купли-продажи квартиры от 28 июля 2011 года между Гуровыми и Салтановой Н.В., обоснованно признал его ничтожным на основании ч.1 ст. 170 ГК РФ.

В соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ по состоянию на момент подписания договоров купли-продажи, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применяя последствия недействительности сделки купли-продажи между Гуровыми и Салтановой Н.В., суд обоснованно пришел к выводу о недействительности последующего договора купли-продажи, заключенного 03 августа 2012 года между Салтановой Н.В. и Куделиной Р.С.

Учитывая, что договор купли-продажи спорной квартиры от 28 июля 2011 года является недействительным, то с учетом положений ст. 167 ГК РФ, Салтанова Н.В. обязана возвратить Куделиной Р.С. полученные по сделке купли-продажи от 03 августа 2012 года денежные средства в сумме *** рублей.

Оценивая фактическое проживание семьи истца в спорном объекте, несение Гуровыми бремени содержания имущества, сохранение последними владения и пользования объектом недвижимости, отсутствие намерений вселиться в квартиру, заключение договора 03 августа 2012 года по цене значительно ниже первоначальной, судебная коллегия не принимает во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что Куделина Р.С. является добросовестным приобретателем.

То обстоятельство, что при заключении договора Куделина Р.С. передала Салтановой Н.В. денежные средства в сумме *** руб., что подтверждается распиской, не опровергает выводов суда о недействительности сделки и не свидетельствует о добросовестности приобретения, а является основанием для возврата денежных средств в пользу Куделиной Р.С. при применении последствий недействительности сделки.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не проверены судом первой инстанции и опровергали бы выводы судебного решения. Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные сторонами, и, правильно применив нормы материального и процессуального права, постановил обоснованное решение по существу спора, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Копейского городского суда Челябинской области от 03 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Куделиной Р.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:                               Судьи: