Третьяков Сергей Викторович

Президент Челябинской областной нотариальной палаты

- Встречались ли в Вашей практике случаи неправомерных действий с жильем, когда в сделке участвовал нотариус?

- Лично в моей нотариальной практике таких случаев не было. А вообще, конечно, за всю историю российского нотариата были единичные случаи, когда нотариус удостоверял сделку, которая впоследствии признавалась недействительной из-за мошеннических действий лиц, участвующих в сделке, или третьих лиц.

И если судом в таком случае будет установлена вина нотариуса, то он понесет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.

- Действующее законодательство предусматривает возможность нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Расскажите о преимуществах именно нотариального удостоверения таких сделок.

- Именно нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью позволяет свести к минимуму риски участников сделки, обезопасить добросовестных граждан от действий мошенников.

Являясь высококвалифицированным юристом, нотариус при удостоверении сделки проводит большую работу: проверяет законности сделки, разъясняет реальные последствия сделки, обращает внимание сторон на условия, которые нарушают их права или ухудшают положение. Обычно как раз отсутствие такой информации и непонимание гражданами реальных последствий сделки является одним из методов действий мошенников на рынке недвижимости, если договор заключается без участия нотариуса, в простой письменной форме.

При продаже доли в недвижимом имуществе нотариус обязательно проверит, соблюдено ли преимущественное право остальных сособственников квартиры на ее покупку. Нотариус сам может осуществить передачу уведомления сособственникам по просьбе продавца. Также нотариус проверяет и другие аспекты сделки, чтобы исключить сомнения в ее законности.

Если речь идет о дарении, нотариус удостоверится в том, что сделка не является притворной и не скрывает под собой продажу доли.

Еще отмечу, что теперь участникам сделки не требуется самостоятельно собирать справки и документы. Благодаря созданию и развитию Единой информационной системы нотариата, нотариус сам получит необходимые документы, а после удостоверения сделки по просьбе сторон может направить документы на регистрацию перехода права в Росреестр. Причем при нотариальном удостоверении сделки сроки государственной регистрации значительно сокращаются. Так, если нотариус подает документы в Росреестр в электронном виде, процедура займет всего один рабочий день. При подаче документов на бумажном носителе, регистрация произойдет за три дня.

Также важно понимать, что нотариус несет полную ответственность за качество и последствия своей работы. Эта ответственность нотариуса подкреплена многоуровневой системой страхования его профессиональной деятельности, которая позволяет возместить лицам, понесшим финансовые потери по вине нотариуса, ущерб любого масштаба. Первая ступень – индивидуальная страховка нотариуса, минимальный размер которой  увеличен в 2016 году до пяти миллионов рублей. При недостаточности суммы, на которую застрахован нотариус, подключается коллективное страхование нотариальной палаты. В случае недостаточности страхового возмещения вред возмещается за счет личного имущества нотариуса. И, наконец, в случае необходимости покрытия особо крупного ущерба существует специальный Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.

На сегодняшний день законом предусматривается возможность рассчитаться по сделке через депозит нотариуса – это безопасный и удобный способ и для продавца, и для покупателя. Ведь система расчетов через банковские ячейки давно устарела, существуют возможности мошенничества. А при расчете через депозит нотариуса внесение и получение денежных средств будет нотариально оформлено – нотариус в данном случае выступит гарантом безопасности взаиморасчетов сторон. При этом такая услуга нотариуса обойдется дешевле, чем аренда банковской ячейки.

- В прошлом году были приняты изменения в законодательстве, которые предусматривают в отдельных случаях обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Расскажите что это за случаи?

- Закон установил требование об обязательном нотариальном удостоверении для традиционно проблемных сделок в сфере недвижимости, где риски собственников стать жертвами мошеннических действий высоки.

Для решения проблем оборота долевой собственности на недвижимое имущество законом была введена обязательная нотариальная форма для всех форм отчуждения долей в праве общей собственности, в том числе купли-продажи, мены, дарения и других.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Более серьезно теперь защищены интересы несовершеннолетних граждан и лиц, признанных недееспособными и ограниченно дееспособными. В настоящее время не только продажа доли должна быть удостоверена нотариусом, но и любая форма отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего указанным лицам, подпадает под обязательную нотариальную форму сделки на основании п. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ. Теперь мошенники или недобросовестные родственники, опекуны или законные представители не смогут отнять у данных категорий граждан их законное жилье.

- Как нотариус проверяет чистоту сделки с недвижимостью? И может ли гражданин сам совершить эти действия, не обращаясь к нотариусу?

- При совершении сделки нотариус проверяет действительно ли принадлежит продавцу это недвижимое имущество. Он изучает те правоустанавливающие документы, которые ему представляют, а также, на безвозмездной основе, запрашивает сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Обязательно нотариус проверяет дееспособность лиц, участвующих в сделке: как по сведениям, содержащимся в Единой информационной системе нотариата, так и непосредственно в процессе общения с продавцом и покупателем.

По списку недействительных российских паспортов нотариус проверяет сведения о действительности паспортов участников сделки. При участии в сделке представителя по доверенности, нотариус проверяет факт выдачи доверенности и ее действительность. А при участии в сделке несовершеннолетнего, в случае необходимости, нотариус проверяет действительность постановлений органов опеки и попечительства.

Лишь некоторые из перечисленных действий гражданин может совершить самостоятельно, не обращаясь к нотариусу, но на платной основе и потратив больше времени.

- Одним из аргументов против нотариального удостоверения сделки с жильем приводят большую сумму, которую надо заплатить нотариусу. Могли бы Вы на примере указать, сколько будет стоить услуга нотариуса по удостоверению договора купли-продажи, если, например, стороны оценили квартиру в 1900000 рублей?

- В соответствии с действующим законодательством нотариус взимает плату в соответствии с тарифами, установленными ст. 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации и Основами законодательства РФ о нотариате.

По договору отчуждения недвижимого имущества тариф составит 3300 рублей (по Челябинской области) плюс 0,5 % от суммы договора (кадастровой стоимости), но не менее 300 рублей и не более 20000 рублей.

То есть при стоимости квартиры 1900000 рублей тариф за удостоверение договора составит 12800 рублей.

При этом законом введена особая доказательственная сила нотариального документа, он практически бесспорен. Все, что написано в договоре купли-продажи и удостоверено нотариусом, оспариванию в суде не подлежит.


Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» выражает благодарность Третьякову С.В. за интервью для нашего сайта в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем».

Другие мнения экспертов