Депозит нотариуса

01 июня 2018 года вступает в силу закон, которым ст. 327 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 4 следующего содержания: «4. В случае передачи нотариусу на депонирование движимых вещей (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг на основании совместного заявления кредитора и должника к таким отношениям подлежат применению правила о договоре условного депонирования (эскроу), поскольку иное не предусмотрено законодательством о нотариате и нотариальной деятельности».

Ст. 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и ранее содержала правила о принятии нотариусом в депозит денежных сумм и ценных бумаг. По общему правилу должник по какому-либо обязательству вправе внести деньги на депозит нотариуса (или суда), если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Теперь же, после вступления в силу указанной выше нормы, депозит можно использовать и при взаимном согласии должника и кредитора (продавца и покупателя по сделке). К таким отношениям применяется следующее правило: открывается специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета в целях их передачи другому лицу при возникновении оснований, предусмотренных договором. При совершении сделки с недвижимостью таким условием будет внесение в Единый государственный реестр недвижимости информации о том, что право на объект зарегистрировано за покупателем.

Данный способ расчета, по нашему мнению, будет уместен при крупных сделках, в том числе при продаже объектов недвижимости (жилья), так как передача наличных денег – это всегда опасность, которая может привлекать грабителей. Также кто-то из участников сделки может оказаться мошенником. В результате противоправных действий покупатель может остаться и без денег, и без покупки. Или, наоборот, продавец квартиры перепишет имущество на покупателя, а денег так и не увидит. 

Нотариусы же могут выполнять функции эскроу-агента, гарантируя интересы сторон такого договора. Фактически нотариусы выступают посредниками, защищающими обе стороны от обмана. Сначала нотариус примет деньги от покупателя недвижимости, потом проконтролирует, чтобы покупатель получил свое имущество (прошла государственная регистрация права нового собственника). И только после этого продавец сможет прийти за деньгами.

В Федеральной нотариальной палате уточняют: «Такой вариант перечисления денег от покупателя к продавцу решает сразу несколько проблем, обеспечивая при этом максимальную безопасность расчета. Плательщику не нужно обналичивать крупные суммы и думать об их транспортировке в отделение банка. Необходимо только перевести деньги на специальный депозитный счет выбранного нотариуса».