Воронина Марина Дмитриевна

Заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области

Тезисы из выступления на вебинаре, организованном Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организацией «Правосознание», на тему «Различные аспекты защиты прав на жилье», состоявшемся 12 мая 2021 года, о способах защиты от мошеннических действий при совершении сделок с недвижимостью.



Безопасность при совершении сделок в сфере недвижимости обеспечивается, прежде всего, надежностью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Данные ЕГРН хранятся в надёжной электронной базе с высокой степенью защиты и многократным резервным копированием. Однако многое зависит и от участников рынка недвижимости.

Важным условием для защиты от всяческих манипуляций при операциях с недвижимостью остается право правообладателя подать заявление о так называемом личном участии, то есть о внесении в ЕГРН записи о невозможности проведения каких-либо действий с недвижимостью без личного участия правообладателя (переход права, ограничения права и обременения объекта недвижимости).

Наличие такой записи в ЕГРН является основанием для возврата без рассмотрения любого заявления, представленного на регистрацию прав иным лицом. Таким образом, без личного присутствия владельца недвижимости никто не сможет ее продать, подарить, заложить или сдать в аренду, а также распорядиться ею иным способом. Это будет невозможно сделать даже при наличии нотариальной доверенности.

Внести запись в реестр можно в отношении любого объекта недвижимости, в отношении которого права собственности зарегистрированы в ЕГРН: квартиры, комнаты, машино-места, земельного участка и т.д. Если объект находится в долевой собственности, то наложить ограничение на сделки можно только на свою долю в праве на объект недвижимости.

Подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия можно в электронном виде в личном кабинете на сайте Росреестра, а также при личном обращении в МФЦ. При подаче заявления необходимо иметь при себе документ, удостоверяющий личность.

Погасить такую запись закон позволяет исключительно по заявлению самого собственника или его законного представителя, а также на основании вступившего в законную силу судебного акта.

В свете того, что будущее за цифровыми технологиями, приняты дополнительные меры защиты электронных сделок с недвижимостью. Так, в связи с появлением электронного мошенничества в сфере недвижимости с 13 августа 2019 года вступили в силу новые правила проведения электронных сделок. Согласно этим нововведениям, собственникам недвижимого имущества для проведения в электронном виде сделок с их объектами необходимо подать в орган регистрации прав заявление о возможности представления, в случае отчуждения соответствующего объекта недвижимости, заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.

При поступлении такого заявления в ЕГРН вносится соответствующая запись в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления данного заявления. Заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, может быть представлено как в отношении одновременно всех объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН за физическим лицом, так и в отношении любого из них. Указанное заявление можно представить при личном обращении в МФЦ либо почтовым отправлением.

Отсутствие в ЕГРН указанной записи является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации на соответствующий объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, за исключением случаев, если данные документы представлены:
 - органом государственной власти или органом местного самоуправления в случаях, предусмотренных статьей 19 Закона о регистрации (обязанность ОМС и ОГВ представлять заявления и документы для осуществления ГКУ и ГРП в электронном виде);
- нотариусом в случаях, предусмотренных пунктом 5 части 3 статьи 15 Закона о регистрации (при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки);
- сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав в соответствии со статьей 18 Закона о регистрации;
- сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в форме электронных документов и (или) электронных образов документов подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью, квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан федеральным государственным бюджетным учреждением, подведомственным федеральному органу исполнительной власти.

Запись, содержащаяся в ЕГРН о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, погашается на основании заявления об отзыве ранее представленного заявления либо вступившего в законную силу судебного акта.

В случае покупки недвижимости стоит не пожалеть сил и времени на проверку истории объекта и документов.

Во-первых, при приобретении недвижимости стоит обратиться к информации, содержащейся в ЕГРН, об интересующем объекте недвижимости.

ЕГРН содержит актуальную информацию как о самом объекте, так и о его правообладателе, о зарегистрированных правах, всех сделках и обременениях (в том числе арестах).

Сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении объектов недвижимости, предоставляются в соответствии со статьями 62, 63 Закона о регистрации.

Форма запроса сведений, содержащихся в ЕГРН, порядок, а также способы направления запросов установлены Приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 года № 968.

Чтобы получить актуальную информацию об объекте недвижимости, нужно заранее обратиться лично в один из пунктов приёма Многофункциональных центров по предоставлению государственных и муниципальных услуг. Также необходимую информацию можно запросить, не выходя из дома, воспользовавшись электронными сервисами на сайте Росреестра www.rosreestr.gov.ru.

Наряду с выпиской об объекте недвижимости заявитель может заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Данная выписка позволит увидеть всю цепочку собственников и периоды владения квартирой либо иным объектом недвижимости. Частое переоформление квартиры за короткий промежуток времени должно насторожить покупателя, поскольку может свидетельствовать о наличии какого-либо порока в объекте недвижимости или в документах.

Во-вторых, для получения дополнительной информации можно воспользоваться всеми доступными сервисами в открытых источниках. Например, получить информацию о продавце недвижимости могут помочь:
- официальный сайт Федеральной службы судебных приставов (позволяет по ФИО получить информацию о возбужденных в отношении физического или юридического лица исполнительных производствах. Очевидно, что если исполнительные производства возбуждены, то в их рамках могут быть наложены аресты на объекты недвижимости продавца);
- сайт издательства Коммерсант.ru (физическое лицо может быть признано банкротом);
- официальный сайт Федеральной нотариальной палаты (позволяет уточнить факт выдачи и (или) отмены доверенности);
- официальные сайты федеральных и мировых судов (позволяют по ФИО получить информацию об участии граждан в судебных процессах)
- и даже социальные сети.

В целях безопасности имеет значение непосредственный контакт с продавцом-собственником. Зачастую с каждой стороны действуют представители, а непосредственно продавец и покупатель могут встретиться только у окна приема документов в МФЦ.

Необходимо убедиться в том, что продавец действительно понимает, что совершает сделку по продаже квартиры и что на его волеизъявление никто незаконно не влияет.

Следует обязательно проверить, кто зарегистрирован по месту жительства в квартире на момент сделки. Если такие лица не являются продавцами, с ними необходимо пообщаться, убедиться в том, что они знают о сути совершаемой сделки и не возражают против нее. Действующим законодательством предусмотрены случаи, когда за такими людьми сохраняется пожизненное право пользования и проживания в квартире, и выселить их не удастся даже в судебном порядке.

В-третьих, рассчитываясь за квартиру, выбирайте схему «деньги только после государственной регистрации». При заключении сделок с жильем важно осознавать, что преждевременная передача денежной суммы продавцу является большим риском. Однако далеко не все продавцы соглашаются на сделку без хотя бы частичной передачи средств покупателем в качестве задатка, а чаще даже настаивают на полном расчете до подачи документов на регистрацию. Тогда для защиты денежных средств покупателя и объекта недвижимости (квартиры, дома) продавца от мошеннических посягательств стороны сделки могут прийти к компромиссу - использованию банковской ячейки, аккредитива или депозита нотариуса. Их главная цель: сохранность денежных средств, которые продавец получит только после того, как покупатель станет собственником объекта сделки. А это отнюдь не момент подачи документов в МФЦ, как считают многие, а момент проведения государственной регистрации в органе регистрации прав и внесение соответствующей записи в ЕГРН.

Наконец, хотелось бы напомнить всем южноуральцам, что при обращении за государственными услугами по кадастровому учету и (или) регистрации прав на объекты недвижимого имущества не лишним будет актуализировать свои контактные данные (адрес проживания, телефон, электронная почта). Они требуются для получения обратной связи от регистрирующего органа, что выступает дополнительной мерой защиты от мошеннических посягательств на вашу недвижимость. Так, на адрес электронной почты правообладателя приходят уведомления о поступлении заявлений на любые регистрационные действия. Если вы не подавали никакого заявления, а на почту пришло такое уведомление, это повод срочно обратиться в Управление Росреестра.

Сообщить контактные данные заявитель может при личном обращении в многофункциональный центр (МФЦ) или при направлении документов в электронном виде посредством портала Росреестра (rosreestr.gov.ru). Такого рода информация относится к дополнительным сведениям и вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию владельца объекта недвижимости отдельным заявлением (не в рамках конкретной сделки).



Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» выражает благодарность Заместителю руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ворониной М.Д. за участие в вебинаре и представленные тезисы для размещения на нашем сайте в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами».

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.

Другие мнения экспертов