Ситникова Наталья Борисовна

Нотариус

Тезисы из выступления на вебинаре, организованном Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организацией «Правосознание», на тему «Различные аспекты защиты прав на жилье», состоявшемся 12 мая 2021 года, о нотариальном удостоверении сделок с жильем.



За последние годы была проведена большая работа по совершенствованию законодательства о нотариате. Последовательно принят целый ряд законов, которые расширили полномочия и ответственность нотариусов, и, прежде всего, укрепили роль нотариата в регулировании гражданского оборота. Идет последовательное движение к введению обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью.

Причиной постоянных правонарушений в этой сфере и отсутствия гарантий защиты права собственности эксперты единогласно называют распространение простой письменной формы для сделок с недвижимостью. Отказ от простой письменной формы сделки в пользу нотариальной позволит минимизировать риски мошенничества с жильем граждан и надежно защитить право собственности.

Эффективная система оборота жилья – это та, где риэлтор организует сделку, нотариус отвечает за ее правовую составляющую, а государственный регистратор обеспечивает регистрацию и учет прав на недвижимость на основании достоверных сведений, направленных нотариусом, несущим за это полную имущественную ответственность.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) к сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся договор купли-продажи, договор мены и договор дарения недвижимого имущества и другие. Согласно установленным законом требованиям такие договоры заключаются в письменной форме (пункт 3 статьи 574, пункт 2 статьи 567, статья 550 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хоть бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Так, при отчуждении недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению подлежат:
- сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Исключение составляют: сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделки по отчуждению земельных долей; сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (статья 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения указанного имущества. Если отчуждаемые объекты недвижимости находятся на территории разных субъектов Российской Федерации, то удостоверение договора производится нотариусом по месту нахождения любого из объектов (статья 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате; далее - Основы).

Нотариус удостоверяет сделку только в том случае, если сделка, равно как и документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства. Если сделка не отвечает установленным законом требованиям, нотариус отказывает в совершении данного нотариального действия (статья 48 Основ).

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, установленный в статье 22.1 Основ, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. При этом хочется отметить, что тарифы за услуги правового и технического характера, установленные в Челябинской области, являются самыми низкими в Уральском федеральном округе.

Нотариат работает в сфере превентивного правосудия, а это значит, что цель любого документа, удостоверяемого нотариусом, сделать его таким, чтобы в последующем не возникло судебного спора, написать его таким слогом, чтобы гражданам, не обладающим познаниями в юридической сфере, был понятен текст и смысл сделки, для совершения которой они пришли в нотариальную контору.

Итак, для того чтобы сделка состоялась и была удостоверена нотариусом, что нужно сделать гражданину.

Прийти в нотариальную контору, желательно прийти участникам сделки с двух сторон, например, продавцу и покупателю, дарителю и одаряемому, рентополучателю и рентоплательщику, получить подробную консультацию у нотариуса или помощника нотариуса о существе, а, главное, последствиях той сделки, которую они желают осуществить, сдать ксерокопии документов, для того чтобы сотрудники нотариальной конторы начали работу по ним по подготовке непосредственно сделки.

Документы, необходимые для консультации:
- правоустанавливающие документы на имущество. Ими могут быть договор приватизации, договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия в строительстве жилья и другие;
- справки из Миграционной службы МВД или из управляющих компаний о лицах, зарегистрированных  в имуществе, с которым будет производиться сделка;
- документы, подтверждающие родство или факт регистрации брака. Например, свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака и другие. Документы, подтверждающие родство нужны для сделок, по которым установлен льготный тариф для близких родственников или при передаче сведений о сделках в налоговые органы (требование о передаче сведений в налоговый орган по сделкам дарения имущества установлены Налоговым кодексом Российской Федерации).

Второй раз необходимо прийти в нотариальную контору для заключения самой сделки, ее подписания и удостоверения нотариусом.

Что делают граждане при подписании сделки: ознакомляются с текстом документа, задают нотариусу или помощнику нотариуса все интересующие их вопросы, уточняют детали сделки, затем нотариус или помощник нотариуса зачитывают текст сделки вслух, производится расчет по сделке между сторонами, если это договор купли-продажи, если стороны определили, что расчет будет произведен в нотариальной конторе и если законодательство предусматривает возможность наличного расчета, только потом сделка подписывается сторонами и нотариусом. Затем граждане ставят подписи в реестре нотариальных действий, оплачивают нотариусу тариф за совершенное нотариальное действие.

На этом, какие-либо действия граждан при удостоверении ими сделки в нотариальной конторе заканчиваются. То есть гражданин один раз приходит на консультацию и приносит документы, чтобы копии этих документов остались для начала работы над сделкой, второй – для заключения сделки, ее подписания. Если документы на государственную регистрацию перехода прав подает нотариус, то в последующем за документами на бумажном носителе, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей регистрацию права можно прийти и получить ее в нотариальной конторе, а можно выписку из Единого государственного реестра прав получить на свою электронную почту или через МФЦ.

После приема документов на сделку нотариус назначает дату ее совершения, дату, когда стороны приходят в нотариальную контору для подписания сделки, как правило, через 2-3 дня после приема документов.

Чем же занят нотариус и сотрудники нотариальной конторы после принятия документов?

Тут в действие вступает Регламент совершения нотариусами нотариальных действий (Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 30 августа 2017 года № 156) , в соответствии с которым нотариус для того чтобы совершить любую сделку должен:
1) Установить дееспособность граждан. Гражданскую дееспособность гражданина Российской Федерации, достигшего совершеннолетия, нотариус устанавливает в соответствии со статьями 21, 26 - 30 ГК РФ на основании документа, удостоверяющего личность, подтверждающего его возраст;
2) Наличие или отсутствие производства по делу о банкротстве в отношении граждан, желающих удостоверить сделку в нотариальном порядке. Такую информацию нотариус устанавливает на основании сведений, содержащихся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, размещенном в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;
3) Наличие зарегистрированного брака у сторон сделки. Устанавливается из документа органов записи актов гражданского состояния и (или) сведений Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния, или из установленного документа иностранного государства, подтверждающего регистрацию брака;  Если  участник сделки состоит в браке, то могут потребоваться дополнительные документы,  например, согласие супруга на совершение сделки или ранее заключенные брачный договор или соглашений о разделе имущества. Нотариус внимательно относится ко всем моментам, так как нарушение прав супруга при заключении сделки может повлечь судебные разбирательства, это касается и участников сделки – продавцов и участников-покупателей, и участников-дарителей. При отчуждении недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, для заключения одним из супругов сделки необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации);
4) Информацию о наличии согласия на совершение сделки, выданного физическим или юридическим лицом, органом юридического лица, органом опеки и попечительства, финансовым управляющим. Так, для удостоверения сделки, где продавцом является несовершеннолетний, требуется в соответствии с ГК РФ предварительное согласие органов опеки и попечительства. Для сделки, где объектом отчуждения является заложенное имущество, требуется согласие кредитора. Нотариус в случаях установленных законом, как в приведенных мною примерах, просит участников сделки предоставить документы (распоряжения, постановления, согласия и прочие). Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие (пункт 2 статьби 157.1 ГК РФ). В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии должна быть указана та сделка, на совершение которой дано согласие. При этом молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (пункт 4 статьи 157.1 ГК РФ);
5) Используя Единую Информационную Систему, запрашивает из Единого государственного реестра недвижимости информацию о наличии (отсутствии) судебного акта о признании заявителя недееспособным или ограниченно дееспособным каждого из участников сделки;
6) Устанавливает следующий объем информации для сделок с недвижимостью:
- о принадлежности имущества, основаниях для регистрации прав. Ведь распорядиться имуществом, совершить сделку возможно только с собственным имуществом. Для установления принадлежности имущества нотариус использует сведения Единого государственного реестра недвижимости. В случае если право возникает в силу закона без регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости, - на основании документов, подтверждающих возникновение права; При удостоверении договоров, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу (статья 55 Основ). Кроме этого, нотариус проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества. При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно;
- в случае отсутствия сведений в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, права на который возникли до 31 января 1998 года, нотариус устанавливает информацию о принадлежности недвижимого имущества, его характеристиках, обременениях, правах третьих лиц из документов, подтверждающих принадлежность имущества;
- о кадастровом номере объекта недвижимости, его описании, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, сведения о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта недвижимости - по сведениям Единого государственного реестра недвижимости;
- о правах третьих лиц в отношении объекта недвижимого имущества - по сведениям Единого государственного реестра недвижимости, из документов, на основании которых возникло право, за исключением документов, которые в силу законодательства Российской Федерации не подлежат возврату правообладателю федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), а также из заверений об обстоятельствах соответствующей стороны договора;
- о правах третьих лиц в отношении жилой недвижимости, если такие права не подлежат государственной регистрации, - на основании документов, подтверждающих принадлежность имущества, документов органов регистрационного учета граждан по месту жительства, управляющих компаний, органов местного самоуправления о зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания лицах и (или) заверений об обстоятельствах соответствующей стороны договора;
- информацию о соблюдении продавцом обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, нотариус устанавливает по документам, подтверждающим отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях, или по документам, подтверждающим исполнение указанной обязанности продавцом.
- информацию об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о нереализации права преимущественной покупки нотариус устанавливает из заверений об обстоятельствах продавца. При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Исключение составляют случаи продажи доли с публичных торгов, а также продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1 статьи 250 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом доля в праве общей собственности может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков в случае, если все остальные участники долевой собственности откажутся в письменной форме от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
- отсутствие заявителя в Перечне организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, нотариус устанавливает через личный кабинет нотариуса на официальном сайте Федеральной службы по финансовому мониторингу в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Почти все проверочные действия нотариус совершает, имея доступ к информационным ресурсам. Хочу особо подчеркнуть, что только у нотариуса есть доступ к развернутым выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, ни у каких других специалистов, работающих с недвижимостью, доступа к такому объему информации не имеется.

Все вышеперечисленные действия нотариус обязан проделать, не сделав эту работу, нотариус не имеет права работать по этой сделке далее, то есть составлять непосредственно текст, включая в него все необходимые условия и нюансы, являющиеся в каждой сделке индивидуальными. Каждое проверочное действие значимое, мелочей нет, каждое имеет серьезные последствия, если его не проработать.

Кроме того, нотариус должен для каждого вида договоров с недвижимым имуществом включить в текст все существенные условия, иначе сделка может быть признана не заключенной и могут пострадать граждане.

Итак, проверочные действия совершены, время подписание договора назначено. Что происходит далее: приходят участники сделки, нотариус или помощник нотариуса еще раз выясняют волю участников о совершении именно той сделки, ради которой они пришли, убеждается в  дееспособности участников, разъясняет правовые последствия совершаемого действия и проверяет, не действует ли человек под принуждением и действительно ли он хочет заключить договор именно на условиях, указанных в документе, зачитывает сторонам текст документа вслух, затем участники сделки самостоятельно читают текст, задают интересующие и еще не выясненные вопросы, получают на них ответы и только потом подписывается документ участниками сделки и нотариусом и проставляется подпись в реестре регистрации нотариальных действий. После этого нотариус по желанию сторон передает сведения в Росреестр для регистрации перехода права. После удостоверения договора об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (статья 55 Основ).

Сделки, удостоверенные нотариусом, имеют сокращенный срок регистрации – один день.

Если гражданин лично текст прочитать не может, плохо видит или совсем не видит, не знает русского языка, текст сделки зачитывается для него нотариусом вслух. Если гражданин незрячий или в связи с какими-либо физическими недостатками не может сам лично подписать документ, за него, в его присутствии, по прочтении ему текста, с его согласия может расписаться другой гражданин - рукоприкладчик. Если гражданин не владеет русским языком в той мере, чтобы понимать суть происходящего, нотариус предлагает такому гражданину прийти с переводчиком. Текст сделки и все переговоры и обсуждения между участниками сделки переводит для лица, не владеющего в достаточной степени языком – переводчик.

Нотариус, помощник нотариуса, все сотрудники нотариальной конторы, рукоприкладчик, переводчик обязаны хранить тайну совершения нотариального действия. Правила об этом закреплены в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате.

29 декабря 2020 года вступил в силу ряд положений закона № 480-ФЗ, известного как закон о «цифровом нотариате», которые революционным образом повышают безопасность и комфорт граждан и бизнеса при обращении за правовой помощью, а также скорость и защищенность совершения многих нотариальных действий.

Теперь становится возможным удостоверение дистанционных сделок двумя или более нотариусами.

Например, когда покупатель находится в Москве, а продавец в Челябинске, это избавляет их от необходимости тратить время и средства на перелет для заключения сделки.

Стороны сделки, которые не могут по каким-то причинам встретиться лично, вправе выбрать нотариуса в своем месте проживания и совершить сделку без совместного присутствия сторон (при этом один из нотариусов должен находиться в этом субъекте Российской Федерации, где находится отчуждаемый объект).

Каждый из нотариусов проводит все необходимые и обязательные для совершения такой сделки проверочные действия согласно гражданскому законодательству.

Нотариусы связываются между собой по специальному защищенному каналу (ЕИС), проводят правовую экспертизу документов, и удостоверяют сделку каждый со своей стороны. Экземпляр сделки в электронной форме подписывается каждым участником простой электронной подписью на специальном планшете нотариуса. Нотариусы подписывают экземпляр сделки в электронной форме своими усиленными квалифицированными электронными подписями и регистрируют сделку в специальном реестре нотариальных действий.

Такое взаимодействие можно осуществить, используя видео-конференц-связь.

Одной из новелл, обеспечивающих проверку достоверности и защиту нотариального акта, является наличие на бумажном нотариальном документе машиночитаемой маркировки с информацией о совершенном нотариальном действии - QR-кода.

С 29 декабря 2020 года QR-коды появились на большинстве нотариальных документов, таких как: доверенности, завещания, брачные договоры, наследственные договоры, соглашения об уплате алиментов, договоры ренты, залога, купли-продажи, согласия супругов на отчуждение имущества, а также на договорах инвестиционного товарищества, требованиях о приобретении доли в уставном капитале, протоколах (решениях) о выходе участника из ООО и других важных документах.

QR-код – это машиночитаемая маркировка, которая размещается в правом нижнем углу нотариального документа. Каждый QR-код уникален, в нем зашифрованы основные реквизиты документа: сведения о заявителях или их представителях, дата совершения нотариального действия, вид нотариального действия и регистрационный номер, ФИО нотариуса, нотариальный округ нотариуса. Убедиться в подлинности нотариального документа с помощью QR-кода очень просто: подойдет любое сканирующее устройство (удобно использовать приложение на смартфоне). Для проверки необходимо навести сканер на маркировку, далее на экране появится ссылка, содержащая реквизиты нотариального документа - ФИО заявителей, дата совершения нотариального действия и другие, сведения откроются по этой ссылке. Достаточно сверить информацию из текста документа с данными QR-кода, чтобы убедиться в его достоверности. QR-код нет смысла каким-либо образом копировать или фальсифицировать: попытка сгенерировать код в другой программе и нанести на подделываемый документ не пройдет, поскольку такая подмена вскроется при проверке, для этого предусмотрен второй этап. Так как сведения о каждом нотариальном действии вносятся нотариусом в Единую информационную систему (ЕИС) нотариата, то проверка по QR-коду, у которого есть уникальный идентификационный номер, автоматически установит и сообщит – есть ли документ с такими реквизитами в нотариальной базе данных. Если документ зарегистрирован в системе - значит, это не подделка.

QR-коды присутствуют только на «бумаге», электронные документы, удостоверенные нотариально, не требуют проставления маркировки, так как защищены УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) нотариуса.

Таким образом, введение двойной защиты юридически значимых документов гарантирует безопасность и соблюдение законных интересов и граждан, и юридических лиц. Государственные органы и органы местного самоуправления в случае необходимости могут запрашивать информацию о соответствии текста нотариального документа через ЕИС нотариата.

Все ресурсы цифрового нотариата разрабатываются нотариатом самостоятельно, и никак не отражаются на стоимости нотариальных действий: например, нанесение QR-кода для граждан абсолютно бесплатно. Код наносится в рамках совершения нотариального действия. И затраты, связанные с его нанесением, взяло на себя нотариальное сообщество.
Таким образом, благодаря развитию информационных технологий, внедрению Единой информационной системы, российский нотариат уже перешел на цифровую платформу, и у нотариусов появилась реальная возможность оперативного решения ряда общественно значимых задач в удаленном и дистанционном формах. Новеллы закона № 480-ФЗ являются надежным правовым инструментом для стабильного и защищенного «цифрового оборота» и способствуют дальнейшему развитию цифровых технологий нотариата и предоставлению сервисов в новом формате.



Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» выражает благодарность нотариусу Ситниковой Н.Б. за участие в вебинаре и представленные тезисы для размещения на нашем сайте в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами».

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.

Другие мнения экспертов