Малышева Наталья Николаевна

Заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Челябинской области

Тезисы из выступления на вебинаре, организованном Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организацией «Правосознание», состоявшемся 25 мая 2022 года, на тему «Права детей на жилье», об особенностях регистрации сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних.

Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?

Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.

Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (статьи 26, 28 Гражданского кодекса Российской Федерации):
- лица в возрасте от 14 до 18 лет;
- лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (пункт 1 статьи 26, статья 175 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние), в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (пункт 1 статьи 28, статья 172 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации; часть 1 статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ).

Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребенка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (пункт 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации).

При этом, предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.

Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
- по обмену или дарению;
- сдаче внаем (аренду);
- сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
- влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
- любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.

Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (часть 3 статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ).

Запреты, установленные законодательством при заключении сделок с несовершеннолетними.

Случаи, когда недопустимо заключать сделки с несовершеннолетними:
1) не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребенка (статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации);
2) опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (пункт 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

Проще говоря, к примеру, мать не может продать квартиру, принадлежащую малолетнему ребенку, родителям матери или иным ее близким родственникам. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребенку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Такие сделки являются недействительными, а, следовательно, проведение государственной регистрации по ним не допустимо.

Нотариальное удостоверение сделки.

Завершающее требование - обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (то есть недействительность).

Подача документов на регистрацию

Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи;
лично в офисах Федеральной кадастровой палаты Росреестра (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган или офис Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости (до 29 июня 2022 года).

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» выражает благодарность Заместителю начальника отдела государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Челябинской области Малышевой Н.Н. за участие в вебинаре и представленные тезисы для размещения на нашем сайте в рамках проекта «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами».

Проект «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.

Другие мнения экспертов