Ущемление прав детей при приватизации жилья повлекло отмену сделки

Юристы Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем» рассказывают о возможностях восстановления прав на жилье, которое было утрачено по той или иной причине. Одной из наименее защищенных категорий людей являются дети. По этой причине мы порой останавливаемся более подробно на случаях защиты их прав в данном вопросе. Так, ранее мы рассказывали, что отчуждение единственного места жительства ребенка было признано нарушением его прав и привело к оспариванию сделки с жильем. Сегодняшний пример связан с нарушением прав детей при приватизации жилья.

Сын и дочь (в интересах последней действовала мать) обратились с иском о признании недействительным договора безвозмездной передачи в собственность их отца квартиры, применении последствий недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение. В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что они имеют право пользования вышеуказанным жилым помещением. Их отец заключил договор безвозмездной передачи в собственность жилья. Согласие на приватизацию указанной квартиры они, а также их мать не давали, от приватизации не отказывались. Считали, что договор о передаче в собственность квартиры является ничтожным, поскольку нарушены их имущественные и жилищные права, так как отец продал жилое помещение постороннему для детей лицу.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что на момент заключения договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность дети являлись несовершеннолетними, ранее участвовали в приватизации комнаты. Следовательно, будучи несовершеннолетними дети не имели право повторно участвовать в приватизации его квартиры. Считает, что согласия несовершеннолетних детей и их законного представителя на заключение оспариваемого договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность не требовалось, так как он также являлся законным представителем несовершеннолетних. Квартира была продана по возмездной сделке, которая исполнена.

Второй ответчик, покупательница квартиры, исковые требования не признала и пояснила, что приобрела жилье по возмездной сделке, считает себя добросовестным приобретателем, поскольку договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность был заключен КУИЗО без каких-либо замечаний. При заключении договора купли-продажи продавец гарантировал освобождение спорного жилого помещения детьми.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд счел необходимым исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании было установлено, что квартира находилась в муниципальной собственности и была предоставлена ответчику на основании ордера на состав семьи: двое сыновей и дочь. На момент приватизации в квартире были зарегистрированы ответчик и двое его несовершеннолетних детей.

Позднее ответчиком был заключен договор безвозмездной передачи в собственность жилья, его право собственности было зарегистрировано. Через некоторое время им и вторым ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры по цене 900000 рублей. Право собственности нового собственника также было зарегистрировано.

Принимая решение, суд руководствовался следующими нормами права: с соответствие с п. ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 2 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Исходя из смысла ст.ст. 69,70 ЖК РФ, граждане, вселенные в жилое помещение в качестве членов семьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Согласно ст. 11 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.

Из пояснений сторон следует, что несовершеннолетние дети были вселены в квартиру отцом, который имел самостоятельное право пользования указанным жилым помещением на основании ордера. При таких обстоятельствах, суд считает, что дети приобрели равное с отцом право пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального найма и имели право участвовать в приватизации.

На момент заключения оспариваемого договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность сын (один из истцов) достиг возраста 17 лет и в силу закона требовалось его согласие на приватизацию, которое получено не было.

На момент заключения договора безвозмездной передачи в собственность спорного жилого помещения ответчик с несовершеннолетними детьми не проживал (они жили с матерью). Следовательно, ответчику принадлежали только права, предусмотренные п. 1 ст. 66 СК РФ, и для приватизации требовалось согласие законного представителя детей – их матери.

Поскольку согласий сына и законного представителя дочери на заключение договора безвозмездной передачи в собственность квартиры получено не было, то суд счел данный договор недействительным в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Поскольку сделка по приватизации квартиры являются недействительной, то суд счел необходимым применить последствия недействительности сделки и признал недействительным и последующий договор купли-продажи жилья (с продавца в пользу покупателя взысканы денежные средства в сумме 900000 рублей).

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.