Жилое помещение после смерти гражданина было продано от его имени

В рамках проекта «Безопасность сделок с жильем» Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» уже несколько раз уделяла внимание случаям, когда жилье в результате противоправных действий после смерти собственника переходит к иным лицам. В подобных ситуациях усматриваются признаки мошеннических действий. Но восстановить справедливость можно и в гражданском порядке. Рассказываем о новом подобном случае.

Администрации г. Челябинска обратилась в Металлургический районный суд г. Челябинска с иском к гражданке З. и просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между гражданином З. (как минимум однофамилиц ответчицы), действующим по доверенности от имени гражданина КВ, и гражданкой З., признать право собственности Муниципального образования «город Челябинск» на выморочное имущество – однокомнатную квартиру, истребовать указанную квартиру из чужого незаконного владения гражданки З., выселить ее из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование исковых требований сообщалось, что жилое помещение в виде однокомнатной квартиры принадлежало гражданке КР на основании договора безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан 1993 года. Она умерла 25 апреля 2014 года. В жилом помещении был зарегистрирован сын гражданки КР – гражданин КВ, который умер 09.04.2014 года. Однако, по сведениям ЕГРН, гражданин З., действующий на основании доверенности от имени гражданина КВ, в феврале 2017 года заключил договор купли-продажи спорной квартиры с гражданкой З. По сведениям Челябинской областной нотариальной палаты наследственное дело после смерти гражданина КВ. не заводилось. Таким образом, спорная квартира является выморочным имуществом.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требовании не признал, указал на то, что гражданка З. является добросовестным приобретателем квартиры. 

Исследовав материалы дела, суд нашел исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

По смыслу ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации продавцом вещи по общему правилу может выступать только ее собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

В порядке наследования по закону жилое помещение как выморочное имущество переходит в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа (п. 2 названной статьи). При этом для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется (ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Рассматривая дело, суд достоверно установил, что квартира принадлежала гражданке КР, которая действительно умерла 25 апреля 2014 года.

Из ответа нотариуса следует, что после смерти КР на основании заявления гражданина З., действующего по доверенности от имени гражданина КВ от 24 января 2017 года, заведено наследственное дело. В состав наследственного имущества включена квартира. В феврале 2017 года наследнику, гражданину КВ, было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на имущество, оставшееся после смерти КР, состоящее из квартиры.

Между тем, в материалах дела также имеется копия актовой записи о смерти гражданина КВ, умершего 09 апреля 2014 года. По сведениям Челябинской областной нотариальной палаты наследственное дело после его смерти не заводилось.

Но по сведениям ЕГРН собственником спорной квартиры является гражданка З. на основании договора купли-продажи, заключенного между гражданином З., действующим на основании доверенности от имени гражданина КВ, и ответчицей.

Проанализировав ситуацию, суд указал, что так как гражданин КВ умер 09 апреля 2014 года, то доверенность от его имени, удостоверенная 19 января 2017 года нотариусом нотариального, была выдана в то время, когда гражданин КВ уже не было в живых, следовательно, умерший доверенность не выдавал, в установленной законом форме не уполномочивал гражданина З. на обращение к нотариусу с заявлением о принятии наследства, а также на отчуждение спорного недвижимого имущества, волеизъявление собственника спорной квартиры умершей КР на совершение сделок (доверенность, договор купли-продажи) отсутствовало, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что у гражданина З. отсутствовали соответствующие полномочия для подписания договора купли-продажи квартиры от имени умершего с ответчицей.

При таких обстоятельствах, из имеющихся в деле доказательств усматривается, что квартира выбыла из владения собственника указанного имущества в результате противоправных действий третьих лиц, то есть помимо воли собственника, в связи с чем, данная сделка в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной, недействительной с момента ее совершения.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что спорная квартира после смерти гражданки КР, не имевшей наследников ни по закону, ни по завещанию, должна была перейти в собственность муниципального образования «город Челябинск», таким образом, требование собственника об истребовании спорного имущества из незаконного владения гражданки З. является обоснованным и подлежит удовлетворению. Ответчица также выселена из данной квартиры.

Не принимая довод ответчика (гражданки З.) о добросовестности приобретения спорного имущества, суд, в том числе указал, что из ее пояснений, данных в ходе судебного разбирательства относительно «знакомства с продавцом – гражданином З., относительно обстоятельств приобретения и осмотра спорного имущества, учитывая поспешность приобретения ей в одни день двух квартир, в том числе спорной квартиры, неоднократное участие данных лицах в судах Челябинской области по спорам с недвижимым имуществом, действия покупателя нельзя признать осмотрительными».

Действительно, мониторинг сайта Металлургического районного суда г. Челябинска выявил как минимум еще одно дело по иску муниципалитета к данной гражданке об оспаривании прав на квартиру, которая перешли к ней по той же схеме.

Стоит добавить, что гражданка З. не согласилась с вынесенным решением суда и обжаловала его в апелляционном порядке. В начале сентября 2019 года Челябинский областной суд, рассмотрев дело, оставил решение суда первой инстанции без изменений (аналогичное решение вынес областной суд и по другому делу в конце августа 2019 года).

Юристы ЧРОСПО «Правосознание» неоднократно давали рекомендации как не оказаться в подобной ситуации (не приобрести жилье уже умершего человека). Повторим рекомендации и сейчас. Чтобы убедиться в том, что Вы имеете дело с настоящим собственником, можно получить в Росреестре выписку из ЕГРН – это документ, подтверждающий факт проведения регистрации права. Подлинность паспорта можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России, введя реквизиты документа, и выяснить, входит или нет данный документ в список недействительных российских паспортов.

Кроме проверки квартиры и собственника надо проверить подлинность нотариальной доверенности, если сделка совершается через представителя. Это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав реквизиты доверенности (дату удостоверения, реестровый номер и фамилию нотариуса, который ее удостоверял).

Обязательно нужно хотя бы раз встретиться лично с собственником и выяснить причину, по которой сделку будет совершать доверенное лицо, действительно ли хозяин квартиры намерен ее продать. Если встретиться лично не получается, то всегда можно поговорить по телефону или через Скайп.

Запросите также у продавца или его представителя справку из паспортного стола и ЖЭКа. Эти документы также позволят избежать ситуации, когда квартира продается от имени умершего человека.

Также рекомендуется не производить оплату за жилье до регистрации за Вами права собственности на него, ведь передача денег продавцу и сдача документов на регистрацию сделки в МФЦ еще не означают, что покупатель стал полноправным собственником жилья. Покупатель может обезопасить себя и зарезервировать предоплату до успешного окончания сделки. Например, можно воспользоваться банковской ячейкой или депозитом нотариуса. Так деньги продавец получит только после того, как сделка будет зарегистрирована.

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.