Знать, чтобы не попасться: распространенные схемы мошенничества с жильем

13 ноября 2019 года в газете «Вечерний Челябинск» № 86 (12295) была размещена статья, в которой в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», реализуемого с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов, даны рекомендации и советы Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» о том, как безопасно совершить сделку с жильем.

Представляем Вашему вниманию данную статью.

Знать, чтобы не попасться: распространенные схемы мошенничества с жильем

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», который реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов, выпустила полезный информационно-просветительский материал. Данная брошюра содержит описание понятий «недвижимость» и «жилье», рассказывает о том, какие бывают сделки с жильем, представляет рекомендации и советы о том, как восстановить свои права в случае неправомерного завладения им и т.д. Одна из глав материала посвящена наиболее распространенным мошенническим схемам, в результате которых граждане теряют свое жилье или денежные средства, а также советам как не оказаться в аналогичной ситуации. Представляем нашим читателям данную статью.

Анализ ситуаций, в результате которых граждане лишаются своего жилья, позволил Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» выявить ряд мошеннических (либо неправомерных в гражданско-правовом смысле) схем, по которым происходит отъем жилья у граждан (либо денежных средств, эквивалентных стоимости жилья). Понимание данных схем должно позволить гражданам не оказаться в подобной ситуации, поэтому приводим их краткое описание и рекомендации по предотвращению негативных последствий:

1) Гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает получить взаймы (в долг) денежные средства и согласен на залог жилья. Мошенники предлагают заключить договор купли-продажи квартиры, убеждая, что именно так оформляется заем денег с залогом недвижимости. При возврате денежных средств мошенник отказывается переоформлять квартиру обратно. Гражданин теряет свое жилье.

С целью избежать подобного неблагоприятного результата, надо напомнить, что залог – это возможность обеспечения исполнения обязательств кредитора, то есть лица, имеющего право требовать возврата своих денежных средств. При залоге собственник имущества остается прежний. Купля-продажа недвижимости – это сделка, направленная на ее отчуждение прежним собственником и появление у покупателя (перехода к нему) права собственности на данное имущество; при купле-продаже происходит переход права собственности на иное лицо, которое становится полноправным хозяином, и вправе предъявлять к прежним собственникам любые законные требования, в том числе об их выселении. При заключении и подписании договоров с недвижимостью необходимо быть особо внимательным к деталям; в договоре должно быть прямо указано намерение: или продать или передать свою недвижимость в залог. В 2013 году в Гражданский кодекс Российской Федерации были внесены изменения, в том числе в ст. 178. Теперь граждане, которые были введены в заблуждение относительно того, что с ними заключен договор займа с залогом недвижимости (а в реальности заключен договор купли-продажи жилья) при оспаривании сделки в судебном порядке могут в обоснование правовой позиции ссылаться, в том числе и на новую редакцию п.п. 3 п. 2 ст. 178 ГК РФ (сторона заблуждается в отношении природы сделки).

2) Гражданин, являясь собственником жилого помещения, желая оказать помощь иному лицу, соглашается быть поручителем по договору займа денежных средств и передает в залог свое жилье. Заемщик не выполняет условия договора (не выплачивает денежные средства) и происходит обращение взыскания на объект залога. Гражданин теряет свое жилье.

Важно помнить, что соглашаясь на подобное действия, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ указывает, что невозможно обратить взыскание на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

3) Гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает продать (обменять) жилье. Мошенник, оказывая риэлторские услуги, оформляет на себя доверенность с условием определения цены на свое усмотрение. Мошенник за продажу квартиры получает сумму, которая превышает сумму, указанную в договоре и на которую рассчитывает продавец. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств). Достаточно часто преступники также действуют по доверенностям от умерших лиц, а также от лиц, находящихся в розыске или безвестно отсутствующих.

Одним из инструментов, который поможет не потерять жилье подобным способом, является право собственника объекта недвижимости подать в Росреестр заявление о невозможности проведения регистрационных действий со своим недвижимым имуществом без их личного участия.

4) Гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает продать жилье. Мошенник приобретает жилье и обещает выплатить денежные средства позже, но под влиянием обмана или введения в заблуждение вынуждает продавца подписать документ, подтверждающий получение денег. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств).

Важно знать: продавец только в случае получения денег должен выдать расписку (либо в самом договоре купли-продажи, если деньги передавались при его подписании, можно указать, что деньги переданы и получены в полном объеме).

5) Гражданин, являясь одним из собственников жилого помещения, желает продать жилье (либо долю в нем). Мошенник, под влиянием обмана или введения в заблуждение, с целью уйти от получения продавцом согласия на сделку иного лица (супруга), либо уйти от преимущественного права на покупку доли сособственниками, вынуждает продавца вместо договора купли-продажи оформить договор дарения. Жилье в такой ситуации теряет иное лицо (сособственник продавца), либо данное лицо ставится перед фактом появления нового (нежелательного) сособственника.

Важно помнить, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Наиболее перспективным способом защиты своих прав является признание сделки недействительной (притворной) в порядке гражданского судопроизводства. Ст. 170 ГК РФ: притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Соответственно, заявляя в суде требование о признании сделки дарения притворной, о фактически заключенной вместо нее сделке купли-продажи при несоблюдении права преимущественной покупки, можно требовать и перевода на себя прав и обязанностей по этой сделке купли-продажи.

С 2016 года вступили в законную силу изменения в законодательство, в соответствии с которыми все сделки, связанные с переходом права собственности на долю в жилом имуществе, придется оформлять через нотариуса. Будем надеяться, что данные нововведения позволят значительно сократить неблагоприятные последствия для граждан.

6) Гражданин, желая приобрести жилье, осматривает квартиру, подписывает документы, проходит государственная регистрация сделки, но по факту оказывается, что ему продана не та квартира, которая предварительно показывалась. В этом случае либо перевешивается номер квартиры, либо показывается квартира с похожим адресом, а при регистрации покупатель не обращает внимания на отличие адреса квартиры, которую он смотрел, от адреса, указанного в кадастровом паспорте, договоре купли-продажи и др.

С целью недопущения подобных ситуаций необходимо быть внимательным как к документам, так и к самому объекту покупки. По возможности производить фото или видеосъемку процесса осмотра, привлекать свидетелей – все это может помочь в суде оспорить сделку.

7) Гражданин, желая получить заем на небольшую сумму, обращается в частную организацию. Там ему говорят, что найдут человека, который предоставит заем под залог недвижимости. Но при этом, мошенники входят в доверие граждан, и убеждают их взять взаймы значительно большую сумму (к примеру, не 100000 рублей, а 900000), из которых ненужный остаток предоставить уже им в заем под проценты, которые, якобы, покроют и проценты самого гражданина по полученным им деньгам. В итоге заключается договор залога недвижимости. Впоследствии переданный «излишек» денежных средств не возвращается залогодателю, как следствие он не имеет возможности погасить свой долг, а это влечет обращение взыскания на имущество. Гражданин теряет свое жилье.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации нельзя соглашаться на непонятные манипуляции с жильем. Если в займы нужна определенная сумма, то и документы должны быть оформлены именно на нее, а не на большую сумму.

8) Сделки по поддельным документам. Например, лицо, продающее квартиру, не является собственником, предъявляет паспорт с переклеенной фотографией. Либо это может быть похожий (загримированный) человек, а паспорт собственника был получен незаконным путем.

Необходимо всегда запрашивать у продавца оригиналы документов, а не довольствоваться их копией. Также важно перед подписанием договора проводить проверку всех обстоятельств: запросить в Росреестре информацию о собственниках квартиры, провести проверку действительности паспорта. Это можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России, введя реквизиты документа и выяснить, входит или нет данный документ в список недействительных российских паспортов.

9) Фирма или частное лицо оказывает услуги по поиску квартиры, берет аванс и пропадает – клиент не получает ожидаемый результат и теряет денежные средства.

В подобной ситуации существует два совета – все отношения с риэлтором вести на основании договора, условия которого ясны и соответствуют реальным ожиданиям, а также не осуществлять оплату за оказываемые услуги до выполнения работы в полном объеме.

С электронной версией брошюры «Безопасность сделок с жильем» можно ознакомиться на сайте общественной организации «Правосознание» www.pravosoznanie.org. Печатный вариант данной брошюры можно получить на бесплатных приемах юристов организации, утонить время и место которых можно по телефону горячей линии 8-912-77-82-707 (по будням с 9 до 18 часов).