- Конституция Российской Федерации, ст. 40, которая указывает, что каждый имеет право на жилище; никто не может быть произвольно лишен жилища; органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище; малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

- Жилищный кодекс Российской Федерации, который в ст. 2 устанавливает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; обеспечивают контроль исполнения жилищного законодательства, использования и сохранности жилищного фонда. 

Жилище является одним из важнейших материальных условий жизни человека. О праве на жилище говорится в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах 1966 года, а также в ряде других международных документах.

Однако главным критерием при установлении фактов нарушений прав граждан, проживающих в общежитиях, и при выявлении признаков несправедливости[1] является требование, установленное в ст. 7 Всеобщей декларации прав человека, принятой на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 А (III) от 10 декабря 1948 года: все люди равны перед законом и имеют право, без всякого различия, на равную защиту закона.

Структура настоящего анализа ситуации включает описание проблемы по каждому конкретному обращению в адрес Уполномоченного по правам человека в Челябинской области по август 2011 года, достигнутый результат за время работы по обращениям и варианты решения проблемы, а также общие выводы и предложения.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 49б

Поступило обращение от 35 граждан, проживающих в указанном здании, с просьбой помочь им в восстановлении нарушенных жилищных прав, в том числе путем передачи здания в муниципальную собственность. В обращении указывается, что основной контингент жильцов (более 300 человек) – сотрудники холдинга «Юничел», отработавшие на предприятии более 10 – 20 лет. Заявители высказывают сомнения в законности перехода здания в собственность ЗАО «Юничел» в 2007 году – по их утверждению, это и является препятствием для приватизации занимаемых помещений. В обращении также сообщается, что ни суд, ни прокуратура не защищают права жильцов.

Анализ представленных документов указывает, что здание по ул. Молодогвардейцев, д. 49б было построено в 1992 году под нужды общежития и ранее было закреплено за ЗАО «Обувная фирма «Юничел» для проживания работников данной организации. В настоящее время из представленных документов и ответов организаций – реестродержателей, в том числе ОГУП «Областной центр технической инвентаризации», Росреестра, усматривается, что собственник здания с 2007 года – ЗАО «Обувная фирма «Юничел». После реорганизации из АОЗТ является в настоящее время управляющей компанией, обслуживающей данное здание, кроме того, считает себя фактическим владельцем  здания, которое в свидетельстве значится как нежилое. ИФНС по Курчатовскому району г. Челябинска до 2007 года отвечало гражданам, что налоги за данное здание никто не платил.

Таким образом, налицо грубейшее нарушение жилищного законодательства при возможном сговоре руководства предприятия и попустительстве бывшего руководства властных организаций города и области и правоохранительных органов, в результате действий/бездействий которых общежитие в настоящее время является нежилым зданием, но сдается по договорам найма от имени ЗАО «Юничел» гражданам, в том числе бывшим и нынешним работникам организации.

Согласно ч. 2 ст. 92 ЖК РФ, общежитие может находиться только в государственном или муниципальном жилищном фонде, поскольку является специализированным жилищным фондом. При этом неясно, как и когда данное здание могло потерять этот статус, а если имеет его до сих пор, то как оно может принадлежать коммерческой организации. 

Согласно ст. 4 – 7 ЖК РСФСР и ст. 1 Закона РФ № 4218-1 от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики», действовавших в период возникновения спорных правоотношений, ст. 19 ЖК РФ, общежития относятся к жилищному фонду. Здание общежития по ул. Молодогвардейцев, д. 49б, в котором проживают заявители, как объект жилищного фонда подлежало передаче в муниципальную собственность, поскольку данный объект относится к муниципальной собственности в силу приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года.

Согласно п. 2 указанного Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года объекты государственной собственности, указанные в приложении № 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, должны быть переданы в муниципальную собственность.

Кроме того, обязанность по передаче здания в муниципальную собственность основана на Постановлении Правительства РФ № 235 от 07 марта 1995 года.

Согласно п. 1 Положения, утвержденного указанным Постановлением, данное Положение распространяется на приватизированные, находящиеся в стадии приватизации и неприватизируемые предприятия. В соответствии с данным Постановлением Правительства РФ № 235 от 07 марта 1995 года с целью освобождения предприятий от не свойственных им функций по содержанию объектов коммунально-бытового назначения данные объекты должны быть переданы в муниципальную собственность, т.е. при приватизации обувной фабрики в середине 90-х годов данное здание необходимо было передать в муниципальную собственность.

В соответствии со ст. 7 ФЗ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Таким образом, если бы в соответствии с действующим законодательством здание общежития по ул. Молодогвардейцев, д. 49б находилось в настоящее время в собственности муниципалитета, то данные граждане имели бы право приватизировать занимаемые ими жилые помещения. Этого права в настоящее время они незаконно лишены.

Соответственно, на данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, переданных в муниципалитет.

Согласно ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность.

В данном случае, поскольку в нарушение норм законодательства здание по ул. Молодогвардейцев, д. 49б не было передано в муниципальную собственность, граждане не имеют возможности реализовать свое право на приватизацию занимаемого жилого помещения, что нарушает как положения Конституции РФ, так и положения ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Таким образом, сложилась несправедливая ситуация: люди поставлены в не равные условия с гражданами, проживающими в общежитиях, переданных в муниципальную собственность, поскольку эти граждане могут реализовать право на заключение договора социального найма и приватизацию.

В соответствии с этим, полагаю, что обратившиеся заявители обладают столь же законным правом на получение в собственность занимаемого ими жилого помещения в порядке и на условиях, предусмотренных Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Выводы:

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 49б во исполнение вышеозначенных нормативных актов более пятнадцати лет назад подлежало передаче в муниципальную собственность, однако в связи с нарушением данного нормативного установления в настоящее время более сотни семей лишены права на заключение договоров социального найма и приватизацию занимаемых жилых помещений.

Описанная правовая позиция доводилась до Администрации г. Челябинска, руководства коммерческой организации, правоохранительных и надзорных органов. Однако решения проблемы не последовало.

Оптимальным выходом из сложившейся ситуации видится принятие данного здания Администрацией г. Челябинска в кратчайшие сроки в муниципальную собственность с последующим заключением с гражданами договоров социального найма для реализации их права на приватизацию занимаемых жилых помещений. При совершении указанных действий Администрации города можно руководствоваться опытом, полученным при разрешении иных аналогичных ситуаций, описанных в настоящем Докладе.

Кроме указанного выше, вызывает множество вопросов сам факт приватизации данного здания ЗАО «Обувная фирма «Юничел» и получение обществом свидетельства о праве собственности в 2007 году – указанная сделка является оспоримой, и в связи с этим требует тщательнейшей проверки со стороны правоохранительных органов на предмет выявления составов преступления в действиях должностных лиц предприятия и властных структур.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Куйбышева, д. 11

В обращении инициативной группы, состоящей из десяти человек, сообщается о грубом нарушении жилищных прав и невозможности установления собственника здания. Кроме того, указано, что ЗАО «Обувная фирма «Юничел» самовольно вселяет и выселяет граждан из данного здания.

Представленные с обращением документы свидетельствуют о том, что здание по ул. Куйбышева, д. 11 в г. Челябинске было построено в середине 70-х годов прошлого века под нужды общежития и ранее было закреплено за АОЗТ «Обувная фирма «Юничел» для проживания работников данной организации. Из представленных документов и ответов организаций – реестродержателей, в том числе ОГУП «Областной центр технической инвентаризации», Росреестра, ИФНС по Курчатовскому району г. Челябинска, Росимущества, Министерства промышленности и природных ресурсов, КУИиЗО г. Челябинска, не усматривалось, кто являлся собственником здания – этот вопрос требовал судебного рассмотрения и принятия процессуального акта. ЗАО «Обувная фирма «Юничел» после реорганизации из АОЗТ фактически является управляющей компанией, обслуживающей данное здание, кроме того, считая себя фактическим владельцем данного здания, пользуясь неизвестностью собственника, заключает договоры найма жилых комнат и квартир в данном здании с проживающими там гражданами.

Во многом ситуация со зданием по ул. Куйбышева, д. 11 аналогична ситуации со зданием по ул. Молодогвардейцев, д. 49б, описанной выше. Правовые обоснования справедливости интересов граждан, проживающих в том и другом здании, одинаковы. Жильцы здания по ул. Куйбышева, д. 11 так же поставлены в не равные условия с гражданами, проживающими в общежитиях, переданных в муниципальную собственность, поскольку те могут реализовать право на заключение договора социального найма и приватизацию. Поскольку здание по ул. Куйбышева, д. 11 в нарушение норм законодательства не было передано в муниципальную собственность, его жители такой возможности не имеют, что нарушает как положения Конституции РФ, так и положения ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». В соответствии с этим представляется, что обратившиеся заявители обладают столь же законным правом на получение в собственность занимаемого ими жилого помещения в порядке и на условиях, предусмотренных Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

За время работы по обращению граждан удалось привлечь к данной проблеме внимание муниципальной власти, и, согласно полученным ответам из КУИиЗО Администрации г. Челябинска, Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области направляло в Администрацию г. Челябинска предложение принять указанное здание в муниципальную собственность. В Управлении ЖКХ Администрации г. Челябинска началась работа по инвентаризации данного здания.

Описанная правовая позиция доводилась до Администрации г. Челябинска, руководства коммерческой организации, правоохранительных и надзорных органов.

Наша позиция была поддержана Прокуратурой г. Челябинска, которая предъявила в Советский районный суд г. Челябинска исковое заявление. 16 июня 2011 года суд вынес решение, которым признал за муниципальным образованием г. Челябинск право муниципальной собственности на дом № 11 по ул. Куйбышева. На администрацию города возложена обязанность зарегистрировать право муниципальной собственности на данное здание в Управлении Росреестра по Челябинской области.

Несмотря на это серьезное продвижение в ситуации, граждане опасаются, что дело по принятию здания в муниципальную собственность г. Челябинска будет затянуто, а длительные бюрократические процедуры и многочисленные препоны будут способствовать продолжению самоуправства ЗАО «Обувная фабрика «Юничел». Представители предприятия угрожают активистам из числа жителей здания выселением в случае обращения с жалобами и заявлениями в вышестоящие административные органы.

Выводы:

При положительном и справедливом результате в решении проблемы жителей здания по адресу г. Челябинск, ул. Куйбышева, д. 11 не следует останавливаться на достигнутом.  В кратчайшие сроки без длительных бюрократических процедур и без противодействия со стороны ЗАО «Обувная фабрика «Юничел» необходимо оформить право муниципальной собственности на здание с последующим заключением с гражданами договоров социального найма для реализации ими права на приватизацию занимаемых жилых помещений.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Знаменская, д. 22

В обращении, подписанном 106 гражданами, жителями 52 комнат, сообщается, что им отказывают в праве на приватизацию их жилья, так как здание находится в собственности Российской Федерации (свидетельство о чем получено только в 2009 году), передано в оперативное управление ФГОУ СПО Челябинский энергетический колледж им. С.М. Кирова. Заявители также указывают, что обращения в суд не принесли положительного результата – в удовлетворении иска отказано со ссылкой на ст. 29 ФЗ «Об образовании».

Представленные документы свидетельствуют о том, что здание по ул. Знаменской, д. 22 было построено в 1970 году для нужд общежития, находится в федеральной собственности и принадлежит на праве оперативного управления ФГОУ СПО Челябинский энергетический колледж им. С.М. Кирова, что подтверждается распоряжением руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области № 419-р от 17 апреля 2009 года.

В соответствии с требованиями законодательства указанное общежитие подлежало передаче в муниципальную собственность, поскольку данный объект относится к муниципальной собственности в силу приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года. Согласно п. 2 указанного Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года объекты государственной собственности, указанные в приложении № 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, должны быть переданы в муниципальную собственность. Кроме того, обязанность по передаче здания в муниципальную собственность основана на Постановлении Правительства РФ № 235 от 07 марта 1995 года. Согласно п. 1 Положения, утвержденного указанным Постановлением, данное Положение распространяется на приватизированные, находящиеся в стадии приватизации и неприватизируемые предприятия. В соответствии с данным Постановлением Правительства РФ № 235 от 07 марта 1995 года с целью освобождения предприятий от не свойственных им функций по содержанию объектов коммунально-бытового назначения данные объекты должны быть переданы в муниципальную собственность. Впоследствии Распоряжением Правительства РФ № 1453-р от 17 октября 2002 года было также указано всем федеральным государственным унитарным предприятиям, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства, завершить до 31 декабря 2004 года передачу указанных объектов в муниципальную собственность в соответствии с вышеуказанным Постановлением Правительства РФ № 235 от 7 марта 1995 года. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Таким образом, если бы в соответствии с действующим законодательством здание общежития по адресу ул. Знаменская, д. 22 находилось в настоящее время в собственности муниципалитета, то жители этого дома имели бы право приватизировать занимаемые ими жилые помещения. Данного права в настоящее время они незаконно лишены.

В указанном здании в настоящий момент из 150 квартир (комнат) студентами или преподавателями ФГОУ СПО Челябинский энергетический колледж им. С.М. Кирова занято менее трети помещений. В остальных проживают обычные граждане, имеющие только указанное жилье. Данный факт подтвержден в том числе выездом на место и составлением акта. Даже в связи с ним применение закона «Об образовании» неправомерно.

Помимо вышеуказанного следует обратить внимание на то, что до конца остается неясным вопрос о статусе здания: в кадастровом паспорте указано, что назначение объекта д. 22 по ул. Знаменская – это «жилой дом». В рассмотрении требований граждан в судах так и не было установлено, когда и на каком основании был присвоен статус «общежития» указанному зданию. Неясно и другое: если это все же общежитие, является ли оно «студенческим», как указывают  на то представители ФГОУ СПО Челябинский энергетический колледж им. С.М. Кирова? Сомнение в этом возникает в связи с тем, что Прокуратурой г. Челябинска (от 21.07.09г. №369ж/09) при рассмотрении (а значит, проверке фактических обстоятельств дела) указано, что «общежитие предназначено для проживания работников колледжа».

Усматривается также нарушение прав граждан при отказе в регистрации их по месту жительства. Федеральным законом «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства в пределах РФ» от 25.06.1993 г. № 5242-1 (в ред. ФЗ от 02.11.2004 г. № 127-ФЗ) наряду с домами и квартирами специализированный жилой фонд (общежития, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие) признан местом жительства, а не местом пребывания. К месту пребывания закон относит то место, где гражданин действительно находится временно (гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница и др.). Главный критерий определения места жительства – это постоянное или преимущественное проживание в общежитии по договору найма (поднайма) либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Однако заявители и члены их семей неправомерно сняты с регистрационного учета, им отказывается в регистрации по месту жительства. Хотя они с момента вселения в комнаты по адресу г. Челябинск, ул. Знаменская, д. 22 своего места жительства не изменяли, заявления о снятии с регистрационного учета не подписывали.

Кроме того, усматривается ряд иных нарушений со стороны руководства ФГОУ СПО Челябинский энергетический колледж им. С.М. Кирова (сдача помещений «общежития» в аренду сторонним организациям, отсутствие информации о балансодержателе и др.), которые требуют тщательной проверки.

Немаловажными в ситуации с общежитием по ул. Знаменской являются действия руководства колледжа по отношению к лицам, которые отстаивают свои права (путем обращения в суд и иные органы) – в отношении них инициированы судебные иски о выселении. Суд встал на сторону колледжа и выселил две семьи, в одной из которых имеется несовершеннолетний ребенок, а в другой – пожилой человек. Эти граждане стали жертвами отстаивания своих прав; за свою активную позицию они подверглись репрессиям. Борьба руководства колледжа за собственность выливается в лишение граждан крыши над головой и умаление их человеческого достоинства.

Выводы:

Множество вопросов вызывает сам факт права собственности Российской Федерации на здание по ул. Знаменской и передача его в оперативное управление ФГОУ СПО Челябинский энергетический колледж им. С.М. Кирова. По факту указанное здание является жилым домом – в нем проживают не сотрудники и не студенты колледжа со своими семьями, следовательно, данное здание не должно иметь статуса специализированного, а уж тем более студенческого общежития (у колледжа имеется еще два здания в оперативном управлении: по ул. Абразивной, д. 48, площадь 4857,2 кв.м. и по ул. Блюхера, 93, площадь 4966,8 кв.м.).

Оптимальным выходом из сложившейся ситуации видится принятие в муниципальную собственность здания (с последующим заключением с гражданами договоров социального найма для реализации их права на приватизацию занимаемых жилых помещений) одним из возможных способов: 1) добровольным – руководство ФГОУ СПО Челябинский энергетический колледж им. С.М. Кирова, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области и Министерство образования Российской Федерации соглашаются на передачу здания в собственность города; 2) судебным – Администрация г. Челябинска в судебном порядке оспаривает право собственности Российской Федерации на здание по адресу г. Челябинск, ул. Знаменская, д. 22 и признает право муниципальной собственности на него.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Островского, д. 7

Обращение 13 человек, проживающих по указанному адресу, содержит информацию о том, что они в разное время в связи с трудовыми отношениями с ОАО «Челябинский абразивный завод» (ОАО «ЧАЗ») вселялись без заключения договоров аренды, коммерческого или социального найма. В марте 2009 года ОАО «ЧАЗ» присоединено к ОАО «ЧЭМК». Обратившиеся граждане считают, что нарушаются их права на жилище (право на приобретение жилья в собственность в порядке приватизации).

Представленные документы указывают на то, что здание по ул. Островского, д. 7 было построено в 1972 году под нужды общежития. В результате приватизации предприятия указанное здание вошло в уставный капитал организации в 1995 году.

Согласно ст. 4 – 7 ЖК РСФСР и ст. 1 Закона РФ № 4218-1 от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики», действовавших в период возникновения спорных правоотношений, общежития относятся к жилищному фонду.

Порядок приватизации государственного и муниципального имущества в период возникновения спорных правоотношений регулировался целым рядом нормативных правовых актов.

В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона РФ № 1531-1 от 03 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» действие данного закона не распространяется на объекты жилищного фонда.

Порядок приватизации жилищного фонда регулировался ст. 18 Закона РФ № 1541-1 от 04 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ» и ст. 9 Закона РФ № 4218-1 от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики», которыми был установлен категорический запрет на внесение жилищного фонда в уставный капитал.

Кроме того, согласно п. 5 раздела 1 «Положения о коммерциализации…», утвержденного Указом Президента РФ № 721 от 01 июля 1992 года стоимость объектов жилищного фонда не включается в уставный капитал.

Наконец, запрет на внесение жилищного фонда в уставный капитал предприятий был установлен Указом Президента РФ № 8 от 10 января 1993 года «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий».

Здание, в котором проживают заявители, подлежало передаче в муниципальную собственность, поскольку данный объект относится к муниципальной собственности в силу приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года.

Согласно п. 2 указанного Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года объекты государственной собственности, указанные в приложении № 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, должны быть переданы в муниципальную собственность.

Таким образом, сделка приватизации ОАО «ЧАЗ» в части внесения в уставный капитал здания по ул. Островского, д. 7 является ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ, так как не соответствует требованиям законодательства о приватизации.

В соответствии с пунктом 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. В соответствии с пунктом 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, данная сделка не могла повлечь за собой правовых последствий в виде возникновения права собственности организации на здание по ул. Островского, д. 7.

Согласно п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, договоры, сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Соответственно, государственная регистрация права собственности организации на здание по адресу г. Челябинск, ул. Островского, д. 7 не соответствует требованиям ст. 13, 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и является незаконной, поскольку законные основания возникновения вещных прав у ОАО «ЧАЗ» отсутствовали. 

В соответствии со ст. 7 ФЗ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Таким образом, если бы в соответствии с действующим законодательством здание общежития по ул. Островского находилось в настоящее время в собственности муниципалитета, а не было в нарушение закона внесено в уставный капитал указанной выше организации, то обратившиеся граждане имели бы право приватизировать занимаемые ими жилые помещения. Данного права в настоящее время они незаконно лишены.

Законодательством запрещено внесение объектов жилищного фонда в уставный капитал предприятий в составе приватизируемого имущества, так как объекты жилищного фонда имеют особый режим приватизации.

Указанные объекты, находившиеся в государственной собственности, в настоящее время должны находиться в ведении администрации по месту расположения объекта. Следовательно, многоквартирный дом № 7 по ул. Островского также должен находиться в муниципальной собственности.

Соответственно, на данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, переданных в муниципалитет.

Согласно ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность.

В данном случае, поскольку в нарушение норм законодательства здание по адресу г. Челябинск, ул. Островского, д. 7 не было передано в муниципальную собственность, жители не имеют возможности реализовать свое право на приватизацию занимаемого жилого помещения, что нарушает как положения Конституции РФ, так и положения ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Таким образом, жители здания поставлены в не равные условия с гражданами, проживающими в общежитиях, переданных в муниципальную собственность, поскольку данные граждане получили возможность приватизировать занимаемые ими жилые помещения в соответствии со ст. 7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

В ответе прокуратуры Курчатовского района г. Челябинска от 12 мая 2011 года № 364ж/2011 указывается, что вопрос передачи здания по ул. Островского, д. 7 в муниципальную собственность инициировался ОАО «ЧАЗ» до реорганизации, но Управлением жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Челябинска было установлено, что принятие здания возможно после проведения ремонта инженерных сетей электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Также в ответе указано, что 12 семей предъявили исковые заявления в суд о признании за ними права собственности на занимаемые помещения; в соответствии с позицией Верховного суда РФ (определения № 5-В08-93 от 21 декабря 2008 года, № 5-В08-69 от 02  сентября 2008 года) включение жилищного фонда в  состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия, в нарушение действующего законодательства, не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживающих в данных жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан  на основании ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Выводы:

В соответствии с указанным выше жители здания по адресу г. Челябинск, ул. Островского, д. 7 также обладают законным правом на получение в собственность занимаемых ими жилых помещений в порядке и на условиях, предусмотренных Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». В связи с нарушением требований нормативных актов в настоящее время более сотни семей лишены права на заключение договоров социального найма и приватизацию занимаемых жилых помещений.

Оптимальным выходом из сложившейся ситуации видится принятие данного здания Администрацией г. Челябинска в кратчайшие сроки в муниципальную собственность (в том числе и путем предъявления исковых требований в суд) с последующим заключением с гражданами договоров социального найма для реализации их права на приватизацию занимаемых жилых помещений.

Здания по адресам: г. Челябинск, ул. Жукова, д. 1, ул. Жукова, д. 3, ул. Дегтярева, д. 50

Заявители в обращении указывали на то, что данные здания являются собственностью ОАО «Челябинский металлургический комбинат» (ОАО «ЧМК»). Так как жильцы были вселены в здания после включения их в уставный капитал предприятия, то даже суд не признает за гражданами права собственности на занимаемые ими квартиры в порядке приватизации.

Анализ имеющихся документов свидетельствует о том, что здания по ул. Жукова, д. 1, ул. Жукова, д. 3 и ул. Дегтярева, д. 50 были включены в уставный капитал ОАО «ЧМК».

Однако в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность в составе республик Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объекты жилищного фонда независимо от того, на чьем балансе они находятся, относятся исключительно к муниципальной собственности. Согласно ст. 25 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР» предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и иное имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, могут быть отчуждены в частную собственность граждан и юридических лиц в порядке и на условиях, установленных законодательными актами РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию, актами местных Советов народных депутатов, изданными в пределах их полномочий. Статьей 18 Закона РСФСР от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» предусматривалось, что жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве хозяйственного ведения, в случае приватизации этих предприятий подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Однако законодательство о приватизации государственных и муниципальных предприятий не допускало включения в состав приватизируемого имущества жилого фонда и некоторых других объектов, для которых законодательством установлен иной порядок приватизации. Статьей 2 Закона Российской Федерации от 03 июля 1991 года № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год установлено, что указанные акты не регулируют приватизацию жилищного фонда. Следовательно, предусмотренные ими способы приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий не распространяются на жилищный фонд предприятий. Согласно ст. 9 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности жилищный фонд, находившийся в их полном хозяйственном ведении, должен быть передан в полное хозяйственное ведение правопреемников этих предприятий, если они указаны, либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке. В соответствии со ст. 1 названного Закона жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, включая общежития. Таким образом, спорные здания общежитий были включены в уставный капитал без учета названных выше правовых норм, в связи с чем сделка по приватизации в части внесения данного имущества в уставный капитал общества ОАО «ЧМК» в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной). Данная позиция закреплена в решении Арбитражного суда Челябинской области от 13 мая 2009 года, в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 октября 2009 г. № Ф09-7081/09-С6.

Однако указанным решением Арбитражного суда Челябинской области Администрации г. Челябинска отказано в признании недействительной сделки приватизации в части включения в уставный капитал акционерного общества открытого типа ОАО «ЧМК» зданий общежитий № 1, 3 по ул. Жукова и № 50 по ул. Дегтярева в г. Челябинске и применении последствий недействительности указанной сделки путем передачи зданий в муниципальную собственность в связи с пропуском срока исковой давности.

Описанное выше правовое обоснование направлялось как в Администрацию г. Челябинска, так и в Прокуратуру Челябинской области. При активном участии заявителей Администрация г. Челябинска обратилась в Арбитражный суд Челябинской области. Постановлением восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 июня 2011 года по делу № А76-5663/2010 установлено, что общежития по адресам: г. Челябинск, ул. Жукова, д. 1, ул. Жукова, д. 3 и ул. Дегтярева, д. 50 в силу указания закона являются муниципальной собственностью; «совокупность названных обстоятельств, свидетельствующих о проживании в спорных жилых помещениях граждан, на основании ордеров, отсутствие доказательств исполнения ответчиком обязательств собственника по несению бремени расходов по содержанию (текущему и капитальному ремонту) данных помещений, по мнению судебной коллегии, свидетельствуют о том, что ОАО «ЧМК» не является владельцем спорных жилых помещений, в силу нахождения их в фактическом владении граждан, проживающих в данных помещениях».

Выводы:

При положительных результатах не следует останавливаться на достигнутом и в кратчайшие сроки без длительных бюрократических процедур и без противодействия со стороны ОАО «ЧМК» необходимо оформить право муниципальной собственности на здание с последующим заключением с гражданами договоров социального найма для реализации ими права на приватизацию занимаемых жилых помещений.

Здания по адресам: г. Челябинск, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 8 и д. 8а

Из обращения и приложенных к нему документов следует, что здания по ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 8 и д. 8а были включены в уставный капитал ОАО «ЧМК».

Наша правовая позиция по указанным зданиям аналогична позиции по иным общежитиям ОАО «ЧМК», описанной выше.

В соответствии с подп. 1 п. 1 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность в составе республик Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объекты жилищного фонда независимо от того, на чьем балансе они находятся, относятся исключительно к муниципальной собственности. Согласно ст. 25 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР» предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и иное имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, могут быть отчуждены в частную собственность граждан и юридических лиц в порядке и на условиях, установленных законодательными актами РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию, актами местных Советов народных депутатов, изданными в пределах их полномочий. Статьей 18 Закона РСФСР от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» предусматривалось, что жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве хозяйственного ведения, в случае приватизации этих предприятий подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Однако законодательство о приватизации государственных и муниципальных предприятий не допускало включения в состав приватизируемого имущества жилого фонда и некоторых других объектов, для которых законодательством установлен иной порядок приватизации. Статьей 2 Закона Российской Федерации от 03 июля 1991 года № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год установлено, что указанные акты не регулируют приватизацию жилищного фонда. Следовательно, предусмотренные ими способы приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий не распространяются на жилищный фонд предприятий. Согласно ст. 9 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности жилищный фонд, находившийся в их полном хозяйственном ведении, должен быть передан в полное хозяйственное ведение правопреемников этих предприятий, если они указаны, либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке. В соответствии со ст. 1 названного Закона жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, включая общежития. Таким образом, спорные здания общежитий были включены в уставный капитал без учета названных выше правовых норм, в связи с чем сделка по приватизации в части внесения данного имущества в уставный капитал общества ОАО «ЧМК» в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной).

Также в своем обращении заявители указывают, что в 1993 году при приватизации ОАО «ЧМК» имущества (в том числе 18 общежитий) отсутствовал договор купли-продажи акций (паев), заключенный с Российским фондом федерального имущества. Все имущество было включено в уставный капитал ОАО «ЧМК» путем передачи по плану приватизации. Суды называют данную ситуацию «некорректным нарушением процедуры приватизации».

Решение проблемы граждан возможно путем предъявления в суд требований о признании за ними права собственности на занимаемые ими квартиры в порядке приватизации с учетом двух моментов:

а) На требование о признании права собственности исковая давность не распространяется. Во-первых, данное требование не связано с конкретным нарушением правомочий истца; во-вторых, данное требование обусловлено продолжающимся противоправным, противозаконным поведением ответчика. Жилищные права граждан нарушаются продолжающимся незаконным нахождением спорных жилых помещений в собственности ответчика. Кроме того, в соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования гражданина об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. К тому же приватизация жилых помещений в общежитиях стала возможной только по вступлении в силу ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», то есть с 22 января 2005 года, возможность реализации данного возникшего права на приватизацию зависит от волеизъявления гражданина.

б) Если заявители вселились в спорное жилое помещение после приватизации государственного предприятия, и, следовательно, спорное жилое помещение находится в собственности акционерного общества, то следует учитывать, что в силу ничтожности сделки по внесению в уставный капитал предприятия жилищного фонда, спорное здание как находилось, так и продолжает находиться в государственной собственности. Главным юридически значимым обстоятельством, которое должно быть установлено судом, является вопрос о том, на какие средства были построены либо приобретены жилые помещения: на средства государственного предприятия либо на средства правопреемника государственного предприятия, изменившего форму собственности. Таким образом, и все те, кто вселялся после акционирования предприятия, вселялись не в частный жилищный фонд, а в государственный, так как право частной собственности ОАО «ЧМК» на спорное здание так и не возникло.

Однако данный судебный путь решения проблемы экономически затратен и очень трудоемок. Об этом свидетельствует еще одно обращение жителей зданий по ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 8 и д. 8а в адрес Уполномоченного по правам человека в Челябинской области. Заявители избрали описанный выше способ судебной защиты своих прав. К сожалению, суд первой инстанции отказал им в удовлетворении их требований.

Но и в данной ситуации имеется положительная динамика: в сентябре 2011 года Администрация г. Челябинска предъявила в Арбитражный суд Челябинской области исковые заявления о признании права собственности за муниципалитетом на жилые помещения, находящиеся в зданиях по адресам: г. Челябинск, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 8 и д. 8а (дела № А76-16599/2011, дела № А76-16600/2011).

Выводы:

Имеющаяся положительная судебная практика (по зданиям по адресам: г. Челябинск, ул. Жукова, д. 1, ул. Жукова, д. 3 и ул. Дегтярева, д. 50) должна позволить Администрации г. Челябинска в судебном порядке разрешить положительно вопрос о зданиях по адресам: г. Челябинск, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 8 и д. 8а.

Здание по адресу Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Спортивная, д. 32

Из письменного обращения 12 жителей дома № 32 по ул. Спортивной г. Южноуральска следует, что они лишены права на использование предоставленных им в законном порядке жилых помещений, в том числе не имеют возможности их приватизировать.

Исследование предоставленных документов указывает на то, что здание по адресу г. Южноуральск, ул. Спортивная, д. 32 внесено в реестр федерального имущества и передано в оперативное управление ГОУ СПО Южноуральский энергетический техникум. Однако установить точную дату возникновения права собственности, а также возникновения права оперативного управления не удалось. При этом в 2003 году Администрация г. Южноуральска и ГОУ СПО Южноуральский энергетический техникум заключили договор на использование комнат в общежитии. По данному договору в пользование Администрации города было передано 49 комнат, которые в дальнейшем были предоставлены на основании ордеров нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам, состоящим на учете, с их регистрацией по указанному адресу. Таким образом, граждане были вселены на законных основаниях до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями законодательства указанное общежитие подлежало передаче в муниципальную собственность, поскольку данный объект относится к муниципальной собственности в силу приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года. Согласно п. 2 указанного Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года объекты государственной собственности, указанные в приложении № 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, должны быть переданы в муниципальную собственность. Кроме того, обязанность по передаче здания в муниципальную собственность основана на Постановлении Правительства РФ № 235 от 07 марта 1995 года. Согласно п. 1 Положения, утвержденного указанным Постановлением, данное Положение распространяется на приватизированные, находящиеся в стадии приватизации и неприватизируемые предприятия. В соответствии с данным Постановлением Правительства РФ № 235 от 07 марта 1995 года с целью освобождения предприятий от не свойственных им функций по содержанию объектов коммунально-бытового назначения данные объекты должны быть переданы в муниципальную собственность. Впоследствии Распоряжением Правительства РФ № 1453-р от 17 октября 2002 года было также указано всем федеральным государственным унитарным предприятиям, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства, завершить до 31 декабря 2004 года передачу указанных объектов в муниципальную собственность в соответствии с вышеуказанным Постановлением Правительства РФ № 235 от 7 марта 1995 года. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Таким образом, если бы в соответствии с действующим законодательством здание по ул. Спортивной, д. 32 находилось в настоящее время в собственности муниципалитета, то жители указанного дома имели бы право приватизировать занимаемое ими жилое помещение. Данного права в настоящее время они незаконно лишены.

Однако ни муниципалитет, обеспечивший граждан жильем, предоставив им комнаты в описываемом здании, ни собственник (Российская Федерация), ни ГОУ СПО Южноуральский энергетический техникум не предпринимают действенных мер для разрешения сложившейся ситуации. При этом руководитель ГОУ СПО Южноуральский энергетический техникум в письменных ответах указывает следующее: «Решение жилищных проблем граждан – это дело самих граждан…».

В ответе Главы Южноуральского городского округа указано, что муниципалитет подтверждает свое согласие на принятие в муниципальную собственность жилых помещений, расположенных в общежитии ГОУ СПО Южноуральский энергетический техникум.

Выводы:

Множество вопросов вызывает статус здания по адресу г. Южноуральск, ул. Спортивная, д. 32. Бездействие муниципалитета по урегулированию сложившейся ситуации приводит к тому, что множество семей лишены права на заключение договоров социального найма и приватизацию занимаемых жилых помещений.

Оптимальным выходом из сложившейся ситуации представляется передача в кратчайшие сроки данного здания Администрации г. Южноуральска в муниципальную собственность с последующим заключением с гражданами договоров социального найма для реализации их права на приватизацию занимаемых жилых помещений.

Здание по адресу Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Спортивная, д. 1 (ранее ул. Спортивная, д. 3)

В обращении пяти семей, проживающих по указанному адресу, сообщается, что они были вселены на основании ордеров. Однако в настоящее время заявители ограничены в праве приватизации занимаемого ими жилья, так как указанное здание находится в собственности физических лиц. Правообладатели допускают противоправные действия по отношению к жильцам: в здании отключают электроэнергию, горячее водоснабжение и теплоснабжение.

Анализ представленных документов, результаты выезда на место свидетельствуют о том, что заявители, находясь в трудовых отношениях с ОППЧ-33, на основании ордеров были вселены в помещение пожарного депо, на второй этаж, по адресу ул. Спортивная, д. 3 (позднее адрес был изменен на ул. Спортивная, д. 1). На протяжении более чем 20 лет они добросовестно пользуются указанными жилыми помещениями (исправно оплачивают коммунальные услуги: пользование тепловой энергией, питьевой водой и прием хозбытовых сточных вод). Однако решением Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Челябинской области от 5 декабря 1993 года № 41 утвержден план приватизации ПО ЭИЭ «Челябэнерго», в соответствии с которым в уставный капитал ОАО «Челябэнерго» было включено и здание, где проживают заявители. Зарегистрировав право собственности на указанное здание, ОАО «Челябэнерго» как  нежилое продало его Павлещуку И.В., который в свою очередь 26 июля 2007 года продал здание нынешним собственникам Серых В.А. и Полковниковой Н.В.

Представляется, что включение здания по ул. Спортивной, д. 1 в г. Южноуральске в уставный капитал юридического лица было неправомерным и противоречило действующему законодательству, а именно: в соответствии с п. 5 ст. 2 Закона РФ № 1531-1 от 03 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» действие данного закона не распространяется на объекты жилищного фонда; порядок приватизации жилищного фонда регулировался ст. 18 Закона РФ № 1541-1 от 04 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ» и ст. 9 Закона РФ № 4218-1 от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики», которыми был установлен категорический запрет на внесение жилищного фонда в уставный капитал. Кроме того, согласно п. 5 раздела 1 «Положения о коммерциализации…», утвержденного Указом Президента РФ № 721 от 01 июля 1992 года, стоимость объектов жилищного фонда не включается в уставный капитал. Как следствие этого все последующие сделки являются недействительными. Довод о том, что помещения, занимаемые заявителями, не являются жилыми, - ложный.

Подтверждением этого выступают следующие обстоятельства: а) сам факт вселения людей в указанные помещения и предоставление им ордеров; б) факт прописки (регистрации) жильцов по адресу г. Южноуральск, ул. Спортивная, д. 1, что возможно только для жилых помещений; в) данные технической инвентаризации, проведенной по инициативе ЮУГРЭС, в ходе которой было установлено, что на втором этаже здания имеется пять квартир (ссылка на данные инвентаризации имеется в решении Южноуральского городского суда Челябинской области от 12 марта 2008 года).

Выводы:

Манипуляции с жилищным фондом, который должен находиться в собственности муниципалитета, привели к нарушению прав граждан на жилище.

Здание по адресу г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 13

На основании представленных документов было установлено, что в настоящий момент здание является собственностью Челябинской области, передано из федеральной собственности на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2004 года № 1565-р. Однако, по имеющейся информации, право собственности Челябинской области на данный момент в реестре прав не зарегистрировано. При этом указанное здание находится в оперативном управлении ГОУ НПО Профессиональный лицей № 101.

При анализе представленных документов выявлены существенные противоречия относительно назначения здания, а именно:

1) В техническом паспорте, составленном по состоянию на 5 января 1995 года, здание по адресу значится как жилой дом, в котором 2206,6 кв.м. жилой площади.

2) В техническом описании объекта, выданном 21 августа 2001 года, серия Б № 005632, указано, что это нежилое здание. Именно на основании этого описания назначение указанного объекта внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним как «нежилое здание» (ответ УФРС по Челябинской области от 10 июля 2007 года № 15936).

3) В справке от 5 февраля 2009 года № 0375-3825 указано, что объект, расположенный по адресу г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 13, по состоянию на 2001 год имел назначение жилого здания.

4) В соответствии со справкой Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от июня 2009 года № 7221 «разрешение на перевод здания, расположенного по адресу г. Челябинск, Троицкий тракт, 13, из жилого в нежилой фонд» не выдавалось.

5) В соответствии с письмом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 26 июня 2009 года № 3/5787 «статус и назначение объекта не менялись», «сведениями о переводе жилого здания в нежилое Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области не располагает».

Со стороны Уполномоченного по правам человека в Челябинской области для прояснения ситуации был сделан запрос в ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области. Из поступившего ответа от 20 января 2011 года № 58 следует, что «при подготовке технического описания объекта по состоянию на 21.08.2001 г. была использована форма бланка «нежилое здание (помещение)», так как соответствующая форма на здание жилого назначения отсутствовала». Также в данном ответе указывается, что, по мнению специалистов ведомства,  назначение указанного здания – жилое.

Со слов заявителей известно, что в здании по Троицкому тракту, д. 13 проживают в основной массе не студенты и не преподаватели ГОУ НПО Профессиональный лицей № 101. Граждане, проживающие в здании, в большинстве своем не имеют отношения к указанному образовательному учреждению, однако для них это единственное жилье.

Из ответа Министерства промышленности и природных ресурсов следует, что право оперативного управления зарегистрировано за ГОУ НПО Профессиональный лицей № 101 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05 августа 2003 года, то есть ранее даты принятия Распоряжения Правительства Российской Федерации № 1565-р. Данный факт требует проверки и разъяснения.

Выводы:

Оптимальным решением жилищного вопроса граждан видится принятие данного здания Администрацией г. Челябинска в кратчайшие сроки в муниципальную собственность с последующим заключением с гражданами договоров социального найма для реализации их права на приватизацию занимаемых жилых помещений.

В качестве варианта преодоления проблемы, связанной с общежитиями, находящимися в собственности Челябинской области, может быть рассмотрен комплексный подход к ее решению, примерный алгоритм которого предложен в конце настоящей главы.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Набережная, д. 5, строение (корпус) 2

Из обращения восьми граждан следует, что здание по ул. Набережной, д. 5, строение (корпус) 2 является собственностью Российской Федерации и передано в оперативное управление ФГОУ ДПО Петербургский энергетический институт повышения квалификации руководящих работников и специалистов министерства энергетики Российской Федерации (далее ФГОУ ДПО «ПЭИПК»). В строении (корпусе) 2 здания проживает 53 семьи с детьми и престарелыми родителями. Граждане были вселены в 1990 году на основании ордеров.

Как указано в обращении, с 1998 года готовились документы для передачи здания в муниципальную собственность. С этой целью Территориальным управлением Росимущества в г. Санкт-Петербурге в конце 2009 года в адрес руководства Челябинского филиала ФГОУ ДПО «ПЭИПК» было направлено обращение о необходимости проведения технической инвентаризации и государственного и технического (кадастрового) учета строения 1 (административного) и строения 2 (квартирного типа) как самостоятельных объектов недвижимости. Однако до настоящего времени это не выполнено. Кроме того, препятствием для передачи здания по ул. Набережной, д. 5, строение (корпус) 2 является отсутствие согласия на это балансодержателя. Такая позиция тем более неясна при том обстоятельстве, что Администрация г. Челябинска просила передать в муниципальную собственность строение (корпус) 2 указанного здания без финансового сопровождения.

Минэнерго Российской Федерации и Челябинский филиал ФГОУ ДПО «ПЭИПК» в письмах, поступивших на имя Уполномоченного по правам человека в Челябинской области, возражают против передачи здания в муниципальную собственность.

Выводы:

Оптимальным выходом из сложившейся ситуации видится принятие данного здания Администрацией г. Челябинска в кратчайшие сроки в муниципальную собственность с последующим заключением с гражданами договоров социального найма для реализации их права на приватизацию занимаемых жилых помещений. В настоящее время уже инициированы судебные процессы с целью разрешению данной ситуации.

Здание по адресу г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 7

Из коллективного обращения граждан следует, что в указанном здании они проживают более десяти лет, вселялись по ордерам. Здание по Троицкому тракту, д. 7 в порядке приватизации было передано ОАО «РЖД», в дальнейшем внесено в уставный капитал дочернего общества ОАО «РЖДстрой». В настоящий момент находится на балансе Завода железобетонных конструкций и строительных деталей г. Челябинска.

Представленные документы свидетельствуют, что ОАО «РЖДстрой» считает здание по   Троицкому тракту, д. 7 непрофильным активом. Из документов следует, что данная организация обращалась в Администрацию г. Челябинска с предложением принять указанное здание в муниципальную собственность. Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска определил ряд условий (капитальный ремонт здания, установка бойлера, изменение статуса здания и т.д.), после выполнения которых Администрация г. Челябинска готова безвозмездно принять указанное общежитие в муниципальную собственность. Однако до сих пор  здание не передано в собственность города. Более того, ОАО «РЖДстрой» в настоящее время отказывается передавать указанное здание. По словам заявителей, здание собираются продавать; уже имеются покупатели.

Анализируя обращение граждан, имеющиеся документы, можно сделать вывод о том, что здание, расположенное по адресу г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 7 может быть продано вместе с проживающими там людьми, а не передано в муниципальную собственность. Данные действия нарушают нормы законодательства, а также принципы целесообразности и обоснованности. Представляется, что в данных отношениях, в том числе и при совершении сделки купли-продажи здания, должны учитываться нормы жилищного законодательства и права людей, проживающих в этом здании и не имеющих иного жилья.

На наш запрос поступил ответ ОАО «РЖДстрой» от 22 июля 2011 года № 3972, из которого следует, что ОАО «РЖДстрой» рассматривает возможность проведения ремонта данного здания с целью последующей передачи его в муниципальную собственность.

Выводы:

Администрации г. Челябинска необходимо принять все возможные меры, направленные на ускорение процесса принятия здания по адресу г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 7 в муниципальную собственность.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Крупской, д. 23б

Из коллективного обращения граждан следует, что в указанном здании они проживают более десяти лет, вселялись по ордерам. Здание по ул. Крупской, д. 23б в порядке приватизации было передано ОАО «РЖД», единственным акционером которой является Российская Федерация. В дальнейшем указанное здание было внесено в уставный капитал дочернего общества ОАО «РЖДстрой». В третьем квартале 2010 года планировалась передача общежития в муниципальную собственность. В октябре 2010 года Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска определил ряд мероприятий (капитальный ремонт здания, установка бойлера, изменение статуса здания и т.д.), после выполнения которых администрация г. Челябинска готова безвозмездно принять указанное общежитие в муниципальную собственность.

В письме Строительно-монтажного треста № 11 – филиала ОАО «РЖДстрой» от 25 ноября 2010 года № 1541 указано, что данная организация создана «для извлечения прибыли и не имеет возможности вкладывать денежные средства для последующей безвозмездной передачи в муниципальную собственность».

После этого жильцам общежития по ул. Крупской, д. 23б стало известно, что с декабря 2010 года собственником здания является уже ООО «Интеллект-Инвест» (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 декабря 2010 года № 01/522/2010-420), а на 02 февраля 2011 года собственником данного здания значится ЗАО «Челябинский завод сверхтвердых материалов» (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02 февраля 2011 года № 01/072/2011-72).

На запрос Уполномоченного по правам человека в Челябинской области поступил ответ ОАО «РЖДстрой» от 16 марта 2011 года № 1019, где содержится информация о том, что при смене собственника здания статус общежития будет сохранен и права проживающих в нем граждан не будут нарушены.

В ответе Строительно-монтажного треста № 11 – филиала ОАО «РЖДстрой» от 31 марта 2011 года № 341 подтверждается, что смена собственника здания по ул. Крупской, д. 23б не влечет расторжения или изменения договора жилого помещения.

Анализируя обращение граждан, поступившие ответы, в том числе материалы об отказе в возбуждении уголовного дела, можно сделать вывод о том, что здание по ул. Крупской, д. 23б перешло в частную собственность вместе с проживающими там людьми в нарушение норм законодательства, а также принципов целесообразности и обоснованности. Бывший собственник указанного здания в ответах ссылается на нормы гражданского законодательства. Однако представляется, что в данных отношениях, в том числе и при совершении сделки купли-продажи здания, должны были учитываться нормы жилищного законодательства.

В ответе Прокуратуры Челябинской области от 10 августа 2011 года № 16-536-2011 содержится информация о том, что постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 04 апреля 2011 года по факту незаконного отчуждения здания по ул. Крупской, д. 23б отменено и материалы направлены на дополнительную проверку с указаниями о выполнении конкретных действий.

В рамках работы Уполномоченного по правам человека в Челябинской области по решению вышеуказанной проблемы 13 июля 2011 года в Советский районный суд г. Челябинска подано 17 исковых заявлений о восстановлении нарушенного права на приватизацию жилых помещений жильцами общежития по ул. Крупской, 23б.

Вопрос об общежитиях, включенных в уставный капитал ОАО «РЖД», сложен в связи с тем, что в феврале 2003 года был принят Федеральный закон № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта», которым, в исключение из общего порядка приватизации государственного имущества, только ОАО «РЖД» было предоставлено право внести в свой уставный капитал государственный жилищный фонд вместе со всеми его жителями.

Процедуре внесения имущества федерального железнодорожного транспорта в уставный капитал ОАО «РЖД» предшествовала инвентаризация данного имущества. По ее результатам  должны были быть составлены передаточные акты по каждой организации федерального железнодорожного транспорта, а на их основе – сводный передаточный акт, утвержденный распоряжением трех министерств: Министерства имущественных отношений РФ, Министерства путей сообщения РФ и Федеральной энергетической комиссии РФ. Утвержденным сводным передаточным актом был определен состав имущества, подлежащего внесению в уставный капитал ОАО «РЖД». На основании этого акта и была произведена государственная регистрация права собственности ОАО «РЖД» на вносимое в его уставный капитал недвижимое имущество, в том числе и на здания общежитий по всей стране.

Таким образом, в процессе приватизации имущества и имущественных комплексов организаций федерального железнодорожного транспорта путем изъятия их у указанных организаций и внесения в качестве вклада в уставный капитал единого хозяйствующего субъекта на железнодорожном транспорте было создано ОАО «РЖД» - в результате в частной собственности ОАО «РЖД» оказались многие и многие сотни общежитий по всей стране.

Этими действиями, по нашему мнению, были нарушены жилищные права граждан. Люди, проживающие в общежитиях ОАО «РЖД», в результате были лишены права приватизировать свое жилье.

Предприятие без труда могло бы передать все находящиеся в его собственности общежития в муниципальную собственность. Тем более что все эти здания строило вовсе не ОАО «РЖД» - они были построены за государственный счет.

Правительство, которое осуществляет полномочия акционера от имени Российской Федерации, также могло бы инициировать этот процесс. В конце концов – это безусловная обязанность государства перед своими гражданами, которых оно само в сентябре 2003 года и внесло в уставный капитал частного коммерческого предприятия, нарушив тем самым их права на приватизацию жилья.

Полагаем, что это можно, а самое главное необходимо сделать немедленно, пока еще все акции ОАО «РЖД» и дочерних предприятий находятся в собственности Российской Федерации. Если это изменится, то осуществить передачу жилищного фонда ОАО «РЖД» в муниципальную собственность будет, наверное, уже несколько сложнее, поскольку придется учитывать мнение приобретателей акций.

Если бы в свое время в полном соответствии с общим для всех порядком, установленным законом, здания железнодорожных общежитий были переданы в собственность муниципалитетов, а не внесены в уставный капитал ОАО «РЖД», то граждане имели бы право приватизировать занимаемые ими жилые помещения. Данного права в настоящее время граждане, проживающие в общежитиях ОАО «РЖД», лишены.

Необходимо побудить ОАО «РЖД» и государство передать все общежития в муниципалитеты. Это общий порядок, установленный законом, и, как представляется, изменять его для одного единственного лица, наверное, было не совсем правильным. Передача данных общежитий в муниципалитеты была бы справедливым решением проблемы. В этом случае граждане будут проживать в них на условиях договора социального найма, что будет означать и возможность приватизации занимаемых ими жилых помещений.

Пока же, как показывает случай с общежитием по адресу г. Челябинск, ул. Крупской, д.23б, все происходит совершенно наоборот – Российская Федерация через ОАО «РЖДстрой» продала здание частной организации, лишив тем самым людей возможности использовать оплаченное ими жилье.

Выводы:

В настоящее время гражданами предъявлено порядка 30 исковых заявлений о признании права собственности на занимаемые жилые помещения. Администрация г. Челябинска выступает с поддержкой заявленных требований.

В органы внутренних дел направлены материалы на повторную проверку по вопросу отчуждения здания по ул. Крупской, д.23б

Здание по адресу Челябинская область, г. Трехгорный, ул. 50 лет Победы, д. 18

Из обращения заявителя следует, что указанное здание находится в собственности Российской Федерации, передано на праве хозяйственного ведения ФГУП Приборостроительный завод.

Здание по ул. 50 лет Победы, д. 18 в г. Трехгорном по факту является жилым домом и не отвечает требованиям, которые предъявляются к общежитиям (отсутствуют администрация, комендант, паспортный стол, правила внутреннего распорядка, здание не укомплектовано мебелью и др.).

Из полученного ответа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области от 25 февраля 2011 года № 02994 следует, что для передачи федерального имущества, то есть указанного здания, необходимо согласие балансодержателя и его вышестоящего ведомства.

Ответы ряда ведомств (в том числе Госкорпорации «Росатом», Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области) на запросы Уполномоченного по правам человека в Челябинской области о  возможности передачи в муниципальную собственность г. Трехгорного указанного здания свидетельствуют о необходимости также согласия органа местного самоуправления на принятии данного здания.

В ответе ФГУП Приборостроительный завод изложено убеждение в нецелесообразности передачи здания в муниципальную собственность.

Наша позиция по описываемому зданию аналогична позиции по иным случаям, связанным с федеральными общежитиями, а именно: в соответствии с требованиями законодательства указанное общежитие подлежало передаче в муниципальную собственность, поскольку данный объект относится к муниципальной собственности в силу приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года. Согласно п. 2 указанного Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года объекты государственной собственности, указанные в приложении № 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, должны быть переданы в муниципальную собственность. Кроме того, обязанность по передаче здания в муниципальную собственность основана на Постановлении Правительства РФ № 235 от 07 марта 1995 года. Согласно п. 1 Положения, утвержденного указанным Постановлением, данное Положение распространяется на приватизированные, находящиеся в стадии приватизации и неприватизируемые предприятия. В соответствии с данным Постановлением Правительства РФ № 235 от 07 марта 1995 года с целью освобождения предприятий от не войственных им функций по содержанию объектов коммунально-бытового назначения данные объекты должны быть переданы в муниципальную собственность. Впоследствии Распоряжением Правительства РФ № 1453-р от 17 октября 2002 года было также указано всем федеральным государственным унитарным предприятиям, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства, завершить до 31 декабря 2004 года передачу указанных объектов в муниципальную собственность в соответствии с вышеуказанным Постановлением Правительства РФ № 235 от 7 марта 1995 года. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Таким образом, если бы в соответствии с действующим законодательством здание общежития по ул. 50 лет Победы, д. 18 в г. Трехгорном находилось в настоящее время в собственности муниципалитета, то жители указанного дома имели бы право приватизировать занимаемые ими жилые помещения. Данного права в настоящее время они незаконно лишены.

Выводы:

Положительное решение по вопросу принятия здания по адресу г. Трехгорный, ул. 50 лет Победы, д. 18 в муниципальную собственность будет свидетельством заботы администрации о жителях города. Последующее возможное принятие данного здания в муниципальную собственность позволит решить жилищные проблемы многих граждан путем предоставления в социальный наем занимаемых ими помещений.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 34б

Из обращения трех граждан и приложенных к нему документов следует, что здание по указанному адресу является собственностью Челябинской области и предоставлялось заявителям в связи с их работой на Кожзаводе (позднее ОАО «Южуралкожа»). В 2006 году в отношении ОАО «Южуралкожа» вводилась процедура банкротства. В настоящее время здание закреплено на праве хозяйственного ведения за ОГУП Областная казна.

По указанному адресу заявители зарегистрированы по месту жительства.

В 2007 году дом признан не пригодным для проживания (заключение межведомственной комиссии № 2 от 14 ноября 2007 года). Заявители пытались добиться получения другого жилья в судебном порядке.  Однако суд отказал в удовлетворении их требований.

В соответствии с информацией Прокуратуры Челябинской области от 19 февраля 2008 года № 7/1-93-08 на тот момент отсутствовало решение о дальнейшем использовании помещения по  ул. Кожзаводской, д. 34б, в том числе о сроках отселения физических лиц. По указанным фактам бездействия органов государственной власти прокуратурой области в адрес председателя Правительства Челябинской области было вынесено представление об устранении нарушений жилищного законодательства. Однако до настоящего времени вопрос не решен.

Кроме того, на запросы Уполномоченного по правам человека в Челябинской области поступили ответы, противоречащие друг другу:

1) Ответ Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 29 марта 2011 года № 1/4735, в частности, содержит мнение о том, что общежитие, расположенное по  ул. Кожзаводской, д. 34б, относится к муниципальной собственности.

2) Ответы Управления жилищной политики Администрации г. Челябинска от 30 марта 2011 года № 373-7 и от 26 июля 2011 года № 373-7, в соответствии с которыми указанное здание является собственностью Челябинской области.

Устранение указанного противоречия возможно при вмешательстве органов прокуратуры или в судебном порядке.

Выводы:

Оптимальным решением жилищного вопроса граждан видится даже не принятие здания по адресу г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 34б в муниципальную собственность, а обеспечение проживающих в нем граждан иным пригодным для проживания жильем.

В качестве варианта преодоления проблемы, связанной с общежитиями, находящимися в собственности Челябинской области, может быть рассмотрен комплексный подход к ее решению, примерный алгоритм которого предложен в конце настоящей главы.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Байкальская, д. 35

Изучение коллективного обращения заявителей и документов позволяет сделать вывод, что общежитие по ул. Байкальской, д. 35 является государственной собственностью Челябинской области и находится в оперативном управлении ГОУ СПО Профессиональное училище № 32.

Граждане, проживающие в настоящее время в данном здании, вселялись на основании ордеров, с жильцами заключались и заключаются договоры найма жилого помещения.

С 2002 года жильцы общежития по ул. Байкальской обращаются в различные инстанции и ставят вопрос о передаче здания в муниципальную собственность г. Челябинска, рассчитывая на последующее заключение договоров социального найма и приватизацию занимаемых ими помещений.

Несмотря на то, что Министерство образования и науки Челябинской области считает целесообразным передачу указанного здания в муниципальную собственность, этого до настоящего времени не произошло.

В письме Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 17 января 2011 года № 3/181 сообщается, что решение о нецелесообразности сохранения общежития по адресу ул. Байкальская, д. 35 для нужд учреждений образования было принято в 2008 году. Из письма следует, что передача здания в муниципальную собственность до сих пор не произведена по причине того, что принимающая сторона поставила определенные условия – в частности, ремонт и переоборудование здания за счет прежнего собственника. На выполнение этих условий нет денежных средств. 

Выводы:

Оптимальным решением жилищного вопроса граждан видится принятие здания по адресу г. Челябинск, ул. Байкальская, д. 35 в муниципальную собственность. С целью преодоления существующих препятствий к этому необходимо принять комиссионное решение о путях и источниках финансирования работ (либо совместные средства муниципалитета и области, либо привлечение заинтересованного инвестора).

В качестве варианта преодоления проблемы, связанной с общежитиями, находящимися в собственности Челябинской области, может быть рассмотрен комплексный подход к ее решению, примерный алгоритм которого предложен в конце настоящей главы.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 21

Из обращения и приложенных к нему документов следует, что здание по ул. Молдавской, д. 21 находится на балансе ОАО трест «Связьстрой-5». В соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года указанное здание отнесено к муниципальной собственности.

По информации, предоставленной Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области от 15 декабря 2010 года № 14936, здание в соответствии с распоряжением Главы г. Челябинска от 15 декабря 1997 года № 1541-п было передано в муниципальную собственность г. Челябинска. Однако процедура передачи осталась незавершенной – не был подписан акт приема-передачи между передающей и принимающей стороной.

На запрос Уполномоченного по правам человека в Челябинской области в адрес Главы г. Челябинска поступил ответ Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 25 марта 2011 года № 4286. Из указанного ответа следует, что «после проведения ОАО трест «Связьстрой-5» указанных мероприятий и предоставления всех необходимых документов согласно Постановлению Правительства РФ от 13 июня 2006 года № 374 дом № 21 по ул. Молдавской будет принят в муниципальную собственность». Однако по имеющейся информации организация ОАО трест «Связьстрой-5» проходит процедуру банкротства (дело № А76-20588/2010 Арбитражного суда Челябинской области – в соответствии с информацией сайта www.chelarbitr.ru).

В ответе первого заместителя Главы Администрации г. Челябинска от 07 сентября 2011 года № 309-9 содержится информация о том, что Администрацией г. Челябинска проводится совместная работа с балансодержателем по устранению недостатков, препятствующих подписанию акта приема-передачи здания общежития в муниципальную собственность.

В настоящее время здание принято в муниципальную собственность, осуществляется оформление документов.

Здание по адресу г. Магнитогорск, ул. Бориса Ручьева, д. 13/1

Из обращения следует, что граждане вселялись в указанное здание в 1984 – 1994 годах. В 1992 году общежитие было приватизировано Магнитогорским заводом металлургического машиностроения (ОАО «Металлургмаш»). Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16 февраля 2007 года по делу № А76-8656/2006-32-65/1 установлено, что сделка приватизации в части включения в уставный капитал АООТ «Металлургмаш» здания общежития по ул. Бориса Ручьева, д.13/1 является недействительной (ничтожной). Однако в удовлетворении исковых требований Администрации г. Магнитогорска о применении последствий ничтожности сделки приватизации указанного общежития путем возврата его в государственную собственность отказано по основанию истечения срока исковой давности.

В обращении граждан указано, что здание общежития находится в плачевном состоянии: ремонт не проводился с 1997 года, не работают душевые кабины, течет крыша, фактически не действуют канализация и водопровод, что приводит к затоплению подвала, повышенная влажность в здании вызывает замыкание электропроводки и т.д.

По информации, полученной в ответ на запросы Уполномоченного по правам человека в Челябинской области, ОАО «Металлургмаш» проходит процедуру банкротства. В конкурсную массу включено в том числе и здание по адресу ул. Бориса Ручьева, д.13/1.

Администрация г. Магнитогорска предъявила требование о передаче здания общежития в муниципальную собственность.

Конкурсным управляющим ОАО «Металлургмаш» принимались меры по выселению граждан в судебном порядке. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении указанных требований, Челябинский областной суд оставил это решение в силе.

Уполномоченным по правам человека в Челябинской области было направлено обращение в адрес конкурсного управляющего ОАО «Металлургмаш» с просьбой о передаче здания городу.

Выводы:

Решение жилищного вопроса граждан, проживающих в общежитии по адресу г. Магнитогорск, ул. Бориса Ручьева, д.13/1, требует положительного решения руководства ОАО «Металлургмаш» (в настоящее время – конкурсного управляющего) о передаче здания в муниципальную собственность. Администрации г. Магнитогорска при защите своей позиции в суде можно применить опыт положительной судебной практики в отношении зданий по адресам: г. Челябинск, ул. Жукова, д. 1, ул. Жукова, д. 3 и ул. Дегтярева, д. 50.

Здание по адресу г. Челябинск, Свердловский пр., д. 21 и ул. Орджоникидзе, д. 29

Из коллективных обращений граждан и приложенных к ним документов следует, что заявители были вселены в здания по указанным адресам в разное время в связи с трудовыми отношениями с ОАО «Южуралтрансстрой». Данное жилье является у заявителей единственным. В обращении, а также в ответе Челябинской транспортной прокуратуры от 02 марта 2011 года указано, что здания по Свердловскому пр., д. 21 и ул. Орджоникидзе, д. 29 являются федеральной собственностью и находятся на балансе ОАО «Южуралтрансстрой». При этом в ответе прокуратуры Курчатовского района г. Челябинска от 21 января 2011 года № 1020ж-2010 сообщается, что данные здания принадлежат ОАО «Южуралтрансстрой» на основании решения Комитета по управлению имуществом Челябинской области от 05 апреля 1993 года № 154. Однако в решении Курчатовского районного суда г. Челябинска от 13 ноября 2010 года (дело № 2-14342010), вступившем в законную силу 17 января 2011 года, содержится информация, что указанное решение Комитета по управлению имуществом Челябинской области в части включения в уставный капитал ОАО «Южуралтрансстрой» здания по адресу Свердловский пр., д. 21 признано недействительным. Таким образом, в соответствии с подп. 1 п. 1 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность в составе республик Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объекты жилищного фонда независимо от того, на чьем балансе они находятся, относятся исключительно к муниципальной собственности. С учетом существующего решения Арбитражного суда Челябинской области здание по Свердловскому пр., д. 21 должно быть принято в муниципальную собственность.

Указанным выше решением суда за гражданами было признано право собственности на занимаемые ими комнаты в указанном здании. Это решение не является единственным. Однако в настоящее время, по информации заявителей, инициируются судебные разбирательства по выселению граждан, проживающих в квартирах в зданиях по Свердловскому пр., д. 21 и ул. Орджоникидзе, д. 29.

Мнение о принадлежности указанных зданий к муниципальной собственности подтверждается и ответом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области от 28 апреля 2011 года № 07255, полученным на запрос Уполномоченного по правам человека в Челябинской области. В данном ответе содержится информация о том, что здания по Свердловскому пр., д. 21 и ул. Орджоникидзе, д. 29 в собственности Российской Федерации не значатся; при наличии решения Арбитражного суда Челябинской области указанные здания являются муниципальной собственностью, и в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов должен быть подписан акт приема-передачи этих зданий.

Уполномоченным по правам человека в Челябинской области были направлены запросы в Администрацию г. Челябинска и в ОАО «Южуралтрансстрой» с просьбой принять/передать в муниципальную собственность г. Челябинска помещения (которые в настоящее время не являются собственностью граждан) в зданиях по указанным адресам. В ответе Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 22 апреля 2011 года № 7022 сообщается, что ОАО «Южуралтрансстрой» должно было принять решение о передаче зданий в муниципалитет.

Описанное выше правое обоснование было направленно в Прокуратуру Челябинской области.

По ситуации, связанной с общежитием по Свердловскому пр., д. 21, поступил ответ из Прокуратуры Курчатовского района г. Челябинска от 15 июля 2011 года № 1020ж/2010. Из него следует, что доводы, изложенные в нашем обращении, нашли подтверждение. В этой связи прокурором района в адрес Главы Администрации г. Челябинска внесено представление об устранении выявленных нарушений законодательства.

В ответе Прокуратуры Советского района г. Челябинска от 13 июля 2011 года б/н. также сообщается, что наши доводы по данному делу подтвердились и что прокуратурой района заявлен иск о признании права муниципальной собственности на здание по ул. Орджоникидзе, д. 29.

В настоящее время граждане, проживающие в зданиях по указанным адресам, подают исковые заявления в суд. Администрация г. Челябинска поддерживает требования граждан.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. 1-ая Трубосварочная, д. 4

Из обращения и приложенных к нему документов следует, что здание по ул. 1-ой Трубосварочной, д. 4 является собственностью Челябинской области и находится в оперативном управлении ГУ НПО Профессиональный лицей № 10.

Заявители сообщают, что они вселялись в комнаты в общежитии по указанному адресу на законных основаниях в 1990 – 1992 годах. Иного жилья не имеют. В обращениях указывается, что студенты в общежитии не проживают, ГУ НПО Профессиональный лицей № 10 не функционирует более пяти лет. В настоящий момент граждан, проживающих в общежитии, выселяют в судебном порядке.

В ответе из Министерства образования Челябинской области от 18 апреля 2011 года № 13/2036 содержится информация о том, что директору ГОУ НПО Профессиональный лицей № 10 рекомендовано рассмотреть вопрос о продлении договоров найма жилого помещения с гражданами, проживающими в общежитии согласно договорам, не имеющими задолженности по оплате коммунальных услуг, при отсутствии у них иного жилья.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Героя России Молодова, д. 20

В адрес Уполномоченного по правам человека в Челябинской области поступило обращение гражданина К., проживающего по адресу г. Челябинск, ул. Героя России Молодова, д. 20. Как следует из обращения и приложенных к нему документов, квартиру в этом доме К. получил в 1983 году.

В настоящее время данная квартира находится в собственности Российской Федерации и закреплена на праве оперативного управления за ФГКЭУ «Челябинская квартирно-эксплуатационная часть района». Заявителю отказывают в приватизации занимаемой им квартиры на том основании, что она не находится в муниципальной собственности. Однако еще в 2007 году Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области сообщало, что в ближайшее время данная квартира будет передана в муниципальную собственность г. Челябинска. Также имеется в наличии согласие на приватизацию указанной квартиры уполномоченного собственником органа, а именно руководства ФГКЭУ «Челябинская квартирно-эксплуатационная часть района» (на заявлении К. о приватизации стоят соответствующие подпись и печать).

На запрос Уполномоченного по правам человека в Челябинской области на имя Главы Администрации г. Челябинска поступил ответ из Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 25 апреля 2011 года № 7081. Данный ответ содержит информацию о том, что указанное жилое помещение – это собственность Министерства обороны Российской Федерации, и только оно (Министерство) компетентно передавать данное помещение кому-либо в собственность. Однако в соответствии с ответом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области от 14 апреля 2011 года № 06207 указанное помещение в реестре федерального имущества на сегодняшний момент не значится, и в соответствии с распоряжением № 30-р от 11 января 2008 года весь дом № 20 по ул. Героя России Молодова передан в собственность Челябинского городского округа.

На повторный запрос в адрес Главы Администрации г. Челябинска поступил ответ из Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 24 июня 2011 года № 10959, в котором указано, что на основании распоряжения № 30-р от 11 января 2008 года в собственность Челябинского городского округа передан не весь дом №20 по ул. Героя России Молодова, а лишь квартиры № 3, №5, №12, №13, №16.

Таким образом, в настоящее время с достоверностью определить, кто является собственником указанного жилого помещения, где проживает заявитель, не представляется возможным.

Уполномоченным по правам человека в Челябинской области направлен запрос на имя Министра обороны Российской Федерации с просьбой провести проверку по изложенным в обращении фактам, а также принять решение о приватизации К. предоставленного ему жилого помещения по адресу г. Челябинск, ул. Героя России Молодова, д. 20.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Машиностроителей, д. 6

В адрес Уполномоченного по правам человека в Челябинской области обратилась гражданка Т., проживающая в общежитии по ул. Машиностроителей, д. 6 в г. Челябинске. Указанное здание было построено в 1988 году под нужды общежития и находилось на балансе ГП «Электромашина» (в последующем преобразованного в ОАО «Электромашина»). В 1992 году здание по ул. Машиностроителей, д. 6 было передано в оперативное управление ГОУ НПУ Профессиональный лицей № 83. В 2009 году данный лицей и здание общежития переданы в собственность Челябинской области. В настоящий момент имеется согласие Министерства образования и науки Челябинской области на передачу здания общежития в муниципальную собственность. Также Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области направило в адрес Главы г. Челябинска предложение о принятии данного здания в собственность города. Однако по настоящее время здание не перешло в муниципальную собственность, а как следствие этого граждане, проживающие в общежитии, не могут воспользоваться правом приватизации занимаемых ими помещений.

В связи с тем, что 95 из 107 блоков общежития занимают не студенты лицея, в интересах 296 граждан, не имеющих иного жилья, кроме комнат в здании по адресу ул. Машиностроителей, д. 6, Уполномоченным по правам человека в Челябинской области был направлен запрос в Прокуратуру г. Челябинска с просьбой принять меры к понуждению Администрации г. Челябинска принять данное здание в муниципальную собственность. На указанный запрос поступил ответ Прокуратуры Ленинского района г. Челябинска от 05 мая 2011 года № 281/ж/2011, из которого следует, что возможность передачи общежития, расположенного по адресу г. Челябинск, ул. Машиностроителей, 6, в муниципальную собственность имеется, но не планируется. В качестве причины указано отсутствие затрат бюджета на переоборудование общежития и капитальный ремонт.

Указанный ответ Прокуратуры Ленинского района был обжалован в Прокуратуру Челябинской области. В адрес Уполномоченного по правам человека в Челябинской области поступил ответ за подписью заместителя прокурора города А.В. Силаева от 08 июля 2011 года № 293ж/2011. В данном ответе также указывается, что нет оснований для мер прокурорского реагирования. При этом в документе содержится информация о том, что «передать данное общежитие в муниципальную собственность возможно только в качестве общежития».

Сложилась ситуация, при которой собственник здания готов передать его в муниципальную собственность, но нет денежных средств для его переоборудования; Администрация г. Челябинска готова принять здание в собственность, но при выполнении определенных условий. Однако заложниками данного «подвешенного» состояния являются люди, проживающие в этом здании и не имеющие возможности иным способом улучшить свои жилищные условия.

Здание по адресу Челябинская область, г. Снежинск, ул. Забабахина, д. 26

В коллективном обращении жителей общежития, расположенного по указанному адресу и  принадлежащего Российскому Федеральному ядерному центру ВНИИТФ, ставится вопрос о невозможности приватизации квартир, занимаемых заявителями. В обращении также указано, что в качестве общежития используется только один подъезд жилого дома; иные квартиры в данном доме приватизированы.

На запрос Уполномоченного по правам человека в Челябинской области поступил ответ ФГУП Российский Федеральный ядерный центр – Всероссийский научно-исследовательский институт технической физики имени академика Е. И. Забабахина от 16 мая 2011 года № 800-04/544. В соответствии с данным ответом и приложенными к нему документами в хозяйственном ведении указанной организации с 2004 года находится общежитие общей площадью 3654,38 кв.м. по адресу г. Снежинск, ул. Забабахина, д. 26, помещение № 163. В ответе указанное помещение именуется также «II подъезд» дома № 26. В качестве одного из документов-оснований права хозяйственного ведения в свидетельстве указано Постановление Главы Администрации г. Снежинска № 476 от 3 июля 1998 года. Однако ни в ответе, ни в приложенных документах нет информации о том, кто является собственником данного здания (части здания).

На запрос Уполномоченного по правам человека в Челябинской области в адрес Главы Администрации Снежинского городского округа с просьбой «предоставить информацию по указанному общежитию, в том числе в чьей собственности оно находится (как I подъезд, так и II подъезд)» поступил ответ Главы г. Снежинска от 05 июля 2011 года № 01-07/473. К указанному ответу приложены документы, из которых также не усматривается, кто является собственником здания по ул. Забабахина, д. 26.

При этом представленные копии документов вызывают несколько вопросов, требующих ответов:

1) Акт № 7 государственной приемочной комиссии от 26 июня 1998 года не содержит информации о собственнике здания; форма (бланк) указанного акта предназначена для приемки в эксплуатацию жилого дома. Вопрос: правомерно ли именовать здание по адресу г. Снежинск, ул. Забабахина, д. 26 общежитием, а не жилым домом?

2) В постановлении № 476 от 03 июля 1998 года, которым утвержден акт № 7 от 26 июня 1998 года, в качестве общей площади указано 3166,8 кв.м. Однако в акте № 7 данной площади соответствует только общая площадь квартир; общая (полезная) площадь здания равна 3654,38 кв.м. Именно последняя площадь содержится в свидетельстве о государственной регистрации права от 16 апреля 2004 года серия 74-АИ № 075506. Вопрос: соответствует ли закону и необходимым требованиям постановление № 476?

3) Свидетельство о государственной регистрации права от 16 апреля 2004 года серия 74-АИ № 075506 подтверждает право хозяйственного ведения ФГУП Российский Федеральный ядерный центр – Всероссийский научно-исследовательский институт технической физики имени академика Е. И. Забабахина на общежитие общей площадью 3654,38 кв.м. по адресу г. Снежинск, ул. Забабахина, д. 26, помещение № 163. При этом в акте № 7 и в постановлении № 476 отсутствует указание на какой-либо номер помещения; в них указано – второй подъезд. Вопрос: является ли одним и тем же объектом недвижимости второй подъезд жилого здания 21 по ул. Забабахина, д. 26, принятый в эксплуатацию актом № 7 и постановлением № 476, и помещение № 163 по ул. Забабахина, д. 26, право хозяйственного ведения на который зарегистрировано за институтом?

4) Как указывалось выше, свидетельство о государственной регистрации права от 16 апреля 2004 года серия 74-АИ № 075506 подтверждает право хозяйственного ведения ФГУП Российский Федеральный ядерный центр – Всероссийский научно-исследовательский институт технической физики имени академика Е. И. Забабахина на общежитие общей площадью 3654,38 кв.м. по адресу г. Снежинск, ул. Забабахина, д. 26, помещение № 163. При этом в качестве документов-оснований права хозяйственного ведения в свидетельстве указаны все те же акт № 7 от 26 июня 1998 года и постановление № 476 от 03 июля 1998 года. Однако данные документы теоретически могут быть документами-основаниями права собственности, но не хозяйственного ведения. Для закрепления за организацией объекта на праве хозяйственного ведения необходимо издание постановления (распоряжения) публичного собственника. А также составление акта приема-передачи объекта хозяйственного ведения. Вопрос: законно ли нахождение здания общей площадью 3654,38 кв.м. по адресу г. Снежинск, ул. Забабахина, д. 26, помещение № 163 в хозяйственном ведении ФГУП Российский Федеральный ядерный центр – Всероссийский научно-исследовательский институт технической физики имени академика Е. И. Забабахина?

Также имеется вопрос, по настоящее время не нашедший ответа: кто является собственником здания по адресу г. Снежинск, ул. Забабахина, д. 26 (в том числе подъезды I и II) и на основании каких документов?

Здание по адресу Челябинская область, г. Снежинск, ул. Свердлова, д. 23

Из обращения гражданки К. и приложенных к нему документов следует, что заявитель с 1990 года проживает в общежитии, расположенном по адресу ул. Свердлова, д. 23 в г. Снежинске. У заявителя имеется ордер № 78 от 30 июня 2004 года, а также договор об условиях проживания в муниципальном общежитии. С 1998 года указанное общежитие является муниципальной собственностью. Однако заявитель в обращении указывает на то, что ей отказывают в приватизации занимаемой ею комнаты № 14 в общежитии, расположенном по ул. Свердлова, д. 23.

В поступившем на запрос Уполномоченного по правам человека в Челябинской области ответе Главы администрации Снежинского городского округа от 23 мая 2011 года № Д-01-12/1784 указывается на то, что здание по ул. Свердлова, д. 23 строилось как общежитие (коридорный тип планировки), и в связи с этим приватизация помещений в нем невозможна. В письме Главы г. Снежинска на имя К. сообщалось, что вопрос о реконструкции муниципальных общежитий рассматривался руководством, но решение не было принято про причине затратности данного мероприятия. Получается, что решение вопроса возможно, но не выполняется. Иным способом администрация жилищный вопрос заявителя также не решает.

На обращение в Прокуратуру Челябинской области поступил ответ из Прокуратуры ЗАТО г. Снежинск от 18 июля 2011 года № 180ж-2011. В соответствии с указанным ответом Прокуратурой города не выявлено нарушений законодательства.

При этом представляется, что Прокуратурой ЗАТО г. Снежинск при проведении проверки не учтены следующие требования законодательства: ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указывает, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указывает, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность. Таким образом, и в ситуации со зданием по адресу г. Снежинск, ул. Свердлова, д. 23 должны применяться указанные выше нормы закона, и жилые помещения данного здания полежат приватизации.

Здание по адресу Челябинская область, г. Коркино, ул. Мира, д. 52

Из коллективного обращения граждан, проживающих в общежитии по указанному адресу, следует, что данное здание находится в оперативном управлении ГУ НПО Профессиональное училище № 33 и в собственности Челябинской области.

В соответствии с информацией, предоставленной Министерством образования и науки Челябинской области, в здании по ул. Мира, 52 в г. Коркино проживает 116 человек. Подавляющее число жильцов – не студенты и не преподаватели училища. Многие из заявителей, обратившихся к Уполномоченному по правам человека в Челябинской области, проживают в этом здании более десяти лет и иного жилья не имеют.

По информации Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 24 мая 2011 года № 3/7551, для решения жилищного вопроса граждан необходимо согласие на передачу в муниципальную собственность здания по адресу г. Коркино, ул. Мира, д. 52 учредителя ГУ НПО Профессиональное училище № 33, которым является Министерство образования и науки Челябинской области.

В документе также указано, что «здание общежития является единым объектом, и в данном качестве внесено в реестр имущества, находящегося в собственности Челябинской области, передача в муниципальную собственность отдельных жилых помещений, занимаемых не работающими в училище гражданами, не может быть осуществлена». Однако технически возможность передачи отдельных жилых помещений здания существует – по заявлению собственника можно разделить объект недвижимости на составные части (выделить в качестве объектов недвижимости отдельные комнаты), зарегистрировав за собой право на каждый из вновь образуемых объектов.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Варненская, д. 6

Из коллективного обращения граждан, проживающих в общежитии по ул. Варненской, д. 6, следует, что данное здание является государственной собственностью Челябинской области, имеет статус общежития и передано в оперативное управление ГМЛПУЗ Челябинская областная клиническая больница. Однако в указанном здании проживают в подавляющем большинстве не сотрудники больницы, а иные лица, которым на протяжении долгого времени предоставлялось данное жилье. Заявителям отказывают в приватизации занимаемых ими помещений. При этом, по словам заявителей, социально-бытовые проблемы проживающих в здании по ул. Варненской, д. 6 граждан не решаются, отсутствует финансирование статей по содержанию здания. Иного жилья у заявителей нет.

По мнению руководства ГМЛПУЗ Челябинская областная клиническая больница, оснований для передачи здания в муниципальную собственность нет.

Выводы:

Решение жилищного вопроса заявителей возможно путем передачи помещений, занимаемых ими, в муниципальную собственность (то есть путем частичной передачи в муниципальную собственность здания по адресу г. Челябинск, ул. Варненская, д. 6). Принятие данного решения позволит, во-первых, обеспечить жилплощадью более 150 граждан; во-вторых, предоставить свободные комнаты иным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий либо находящимся в трудных жизненных ситуациях; в-третьих, освободить бюджет области от определенной статьи расхода.

В качестве варианта преодоления проблемы, связанной с общежитиями, находящимися в собственности Челябинской области, может быть рассмотрен комплексный подход к ее решению, примерный алгоритм которого предложен в конце настоящей главы.

Здание по адресу г. Челябинск, ул. Марченко, д. 33а

В адрес Уполномоченного по правам человека в Челябинской области поступило обращение  Д. и Д., проживающих в здании по ул. Марченко, д. 33а. Как следует из обращения и приложенных к нему документов, указанное здание имеет статус общежития, находится в собственности Российской Федерации и передано в оперативное управление ГОУ СПО Челябинский машиностроительный техникум. Однако в настоящее время указанного образовательного учреждения уже не существует: в 2010 году оно присоединено к иному образовательному учреждению и на сегодняшний день именуется ФГОУ СПО Южно-Уральский государственный технический колледж. Указанное учреждение в настоящее время распоряжается зданием по ул. Марченко, д. 33а, в том числе заключает с проживающими гражданами договоры «на целевой взнос» в размере 360 рублей за 1 кв.м. занимаемой площади. В случае если граждане отказываются от исполнения указанного договора, им угрожают ухудшением жилищных условий, подселением иных жильцов.

90 процентов жителей общежития по ул. Марченко, д. 33а – это не студенты и не работники колледжа. Большинство граждан проживает в указанном здании длительное время, многие более 20 лет, однако договоров социального найма с ними не заключают. Иного жилья у людей нет.

В связи с фактическим использованием здания по адресу ул. Марченко, д. 33а в качестве жилого дома, а не общежития, с целью защиты жилищных прав граждан целесообразным было бы передать указанное здание в муниципальную собственность.

Из ответа Прокуратуры Тракторозаводского района г. Челябинска от 29 июля 2011 года № 694-ж-2011 в том числе следует, что договоры «на целевой взнос» не соответствуют законодательству. Таким образом, заявители вправе самостоятельно либо при содействии прокуратуры обратиться в суд.

В соответствии с требованиями законодательства указанное общежитие подлежало передаче в муниципальную собственность, поскольку данный объект относится к муниципальной собственности в силу приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года. Согласно п. 2 указанного Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года объекты государственной собственности, указанные в приложении № 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, должны быть переданы в муниципальную собственность. Кроме того, обязанность по передаче здания в муниципальную собственность основана на Постановлении Правительства РФ № 235 от 07 марта 1995 года. Согласно п. 1 Положения, утвержденного указанным Постановлением, данное Положение распространяется на приватизированные, находящиеся в стадии приватизации и неприватизируемые предприятия. В соответствии с данным Постановлением Правительства РФ № 235 от 07 марта 1995 года с целью освобождения предприятий от не свойственных им функций по содержанию объектов коммунально-бытового назначения данные объекты должны быть переданы в муниципальную собственность. Впоследствии Распоряжением Правительства РФ № 1453-р от 17 октября 2002 года было также указано всем федеральным государственным унитарным предприятиям, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства, завершить до 31 декабря 2004 года передачу указанных объектов в муниципальную собственность в соответствии с вышеуказанным Постановлением Правительства РФ № 235 от 7 марта 1995 года. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Таким образом, если бы в соответствии с действующим законодательством здание общежития по адресу г. Челябинск, ул. Марченко, д. 33а находилось в настоящее время в собственности муниципалитета, то жители указанного дома имели бы право приватизировать занимаемые ими жилые помещения. Данного права в настоящее время они незаконно лишены.

Позиция Уполномоченного по правам человека в Челябинской области по данному зданию доведена до Федерального агентства по образованию (г. Москва) с просьбой принять меры к защите прав граждан, проживающих в указанном здании, а именно дать согласие на передачу здания в муниципальную собственность и рекомендовать руководству ФГОУ СПО Южно-Уральский государственный технический колледж совершить аналогичные действия.

Здание по адресу Челябинская область, Еманжелинский район, п. Красногорский, ул. Пушкина, д. 20

В общественную приемную Уполномоченного по правам человека в Челябинской области  обратились граждане с вопросом о возможности приватизации жилых помещений в общежитии по адресу п. Красногорский, ул. Пушкина, 20. В настоящее время Администрация Красногорского городского поселения ежегодно перезаключает с ними договоры найма жилого помещения, производит перерегистрацию (прописку) по месту жительства в общежитии и отказывает жильцам общежития в заключении с ними договоров социального найма жилого помещения, чем нарушает их право на приватизацию жилых помещений в данном общежитии.

Как видно из документов, представленных заявителями, здание общежития на 154 места, состоящее из четырех этажей, общей площадью 2509,6 кв.м., 1989-го года постройки, инвентарный номер 5413, балансовой стоимостью 2930783 руб. (по состоянию на 25.02.2005г), расположенное по адресу Челябинская область, Еманжелинский район, пос. Красногорский, ул. Пушкина, дом 20, находилось на балансе ОАО «Агрофирма Ариант» до 24 февраля 2005 года.

По акту приема-передачи, утвержденному 25 февраля 2005 года председателем Комитета по управлению имуществом г. Еманжелинска, указанное здание передано в муниципальную собственность с постановкой на баланс Администрации п. Красногорский на основании распоряжения председателя Комитета по управлению имуществом г. Еманжелинска от 24 февраля 2005 года. В настоящее время здание общежития включено в Реестр объектов недвижимости, являющихся муниципальной собственностью Красногорского городского поселения. Однако государственной регистрации права собственности в Росреестре Администрацией Красногорского городского поселения в отношении здания общежития до сих пор не производилось из-за отсутствия финансирования.

Граждане, проживающие в данном общежитии, на протяжении последних трех лет по вопросу приватизации неоднократно обращались последовательно к Главе Красногорского городского поселения, Главе Еманжелинского района, прокурору г. Еманжелинска, Губернатору Челябинской области, Президенту РФ Медведеву Д.А.

Однако неизменно получали стандартные ответы о том, что приватизация общежития возможна только с разрешения представительного органа местного самоуправления и только после перевода данного здания из статуса общежития в статус жилого дома (например, письма № 1190 от 13 мая 2008 года, № 451 от 27 апреля 2009 года, № 512 от 18 мая 2009 года, № 1492 от 18 декабря 2009 года, № 8/3-288 от 09 марта 2010 года и № 114 от 07 февраля 2011 года).

К сожалению, и Прокуратура г. Еманжелинска в ответ на коллективное обращение заявителей – жильцов общежития в своем письме № 29-ж-2010 года от 18 апреля 2010 года также ссылается на невозможность приватизации в связи с тем, что «решение Совета депутатов Красногорского городского поселения о переводе общежития в статус жилого дома не принималось».

Однако анализ ситуации и правоприменительной практики действующего жилищного законодательства убедительно свидетельствует о неверном толковании и применении норм жилищного права органами местного самоуправления Красногорского городского поселения Еманжелинского района Челябинской области.

Из представленных документов следует, что данное общежитие передано в муниципальную собственность Красногорского городского поселения 25 февраля 2005 года, т.е. на момент вступления в силу статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 года (далее Вводный закон) с 01 марта 2005 года указанное общежитие было передано в муниципальную собственность.

Статьей 2 Закона РФ  «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до18 лет.

Согласно статье 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.

Однако в соответствии со статьей 7 Вводного закона к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежития в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилого фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма и не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Следовательно, граждане, которые занимают жилые помещения в общежитиях, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». При этом следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира, комната). Поскольку по смыслу части 2 статьи 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Важно понимать, что дата передачи общежития в муниципальную собственность и даже сам факт такой передачи не являются принципиальными: жилищные права граждан не могут ставиться в зависимость от соблюдения третьими лицами обязательной процедуры. Принципиально важно, когда лицо вступило в правоотношения по пользованию помещением. Если лицо вселилось в общежитие на законных основаниях до 01 марта 2005 года (дата вступления в силу Вводного закона), то к возникшим правоотношениям применяется ст. 7 Вводного закона. В остальных случаях требуется более детальный подход.

Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным либо муниципальным предприятиям, либо учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 01 марта 2005 года, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 01 марта 2005 года при условии, если жилое помещение является изолированным.

Выводы, изложенные в данном правовом заключении, основаны на следующих судебных определениях:

- Определение Конституционного суда РФ от 03 июля 2007 года № 425-0-0.

- Определение Конституционного суда РФ от 24 января 2008 года № 39-0-0.

- Определение Верховного суда РФ от 03 апреля 2007 года № 57-В07-2.

- Определение Верховного суда РФ от 02 сентября 2008 года № 5-В08-69.

- Определение Верховного суда РФ от 28 июля 2009 года № 46-В09-21.

С учетом всего вышеизложенного следует прийти к заключению:

1) Официальный отказ Главы Красногорского городского поселения от 07 февраля 2011 года на заявление о приватизации жилого помещения в доме № 20 по ул. Пушкина п. Красногорский противоречит статье 2 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» и статье 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

2) В связи с тем, что жилому зданию № 20 по ул. Пушкина п. Красногорский в установленном законом порядке (Правила отнесения жилого помещения к специализированному фонду. Утверждены Постановлением Правительства РФ № 42 от 26 января 2006 года) не присвоен статус муниципального общежития, которое является специализированным жилищным фондом и предназначено для проживания муниципальных служащих и работников организаций (предприятий) на период их работы, службы, то следует сделать вывод о том, что Администрация Красногорского городского поселения неправомерно, в нарушение статей 92 и 94 Жилищного кодекса РФ, заключила с заявителями Типовой договор найма помещения в общежитии. В соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Заявители с Администрацией Красногорского городского поселения, муниципальными предприятиями и учреждениями в трудовых отношениях не состоят и в учебных заведениях Красногорского городского поселения не обучаются. Правовых оснований для заключения с заявителями договоров найма жилых помещений в общежитиях у администрации не имеется, и поэтому эти договоры недействительны, так как не соответствуют требованиям закона и в силу статьи 168 Гражданского Кодекса РФ признаются ничтожной сделкой.

Процесс приватизации комнат в общежитии благодаря обсуждению этого острого вопроса на состоявшемся в п. Красногорский 30 марта 2011 года круглом столе «Публичное обсуждение совместно с органами власти и местного самоуправления правовых и политических проблем и инициатив жителей п. Красногорский на основе практики работы общественной приемной «Человек. Закон. Власть» удалось направить из дискуссионного состояния и жесткого противостояния жителей общежития с Администрацией Красногорского городского поселения в деловое, практическое русло принятия конкретных управленческих решений.

По состоянию на начало августа 2011 года в администрации готово к подписанию шесть договоров социального найма жилых помещений, еще шесть договоров находятся в стадии подготовки. Еще по четырем договорам получены ответы из БТИ и Росреестра о том, что у этих жителей имеются в собственности жилые помещения. Однако единственным препятствием к заключению договора социального найма с последующей приватизацией является лишь одно обстоятельство – если гражданин уже ранее принимал участие в приватизации. Само по себе наличие другой жилой площади у жителя общежития по другим основаниям (купля-продажа, мена, дарение, получение по наследству) не может являться препятствием к заключению договора социального найма на занимаемое им жилое помещение.

Выводы:

Вероятнее всего, до конца 2011 года проблема приватизации общежития по адресу п. Красногорский, ул. Пушкина, д. 20 будет окончательно решена без обращения жителей в суд, в медиативном порядке при активном участии общественной приемной «Человек. Закон. Власть» п. Красногорский.

Выводы и рекомендации по заявленным проблемам

Конституционное право на жилище означает юридически гарантированную возможность каждого быть обеспеченным постоянным жилищем и невозможность его лишения.

Приведенные в настоящем Докладе ситуации свидетельствуют о том, что права на жилище лиц, в силу жизненных ситуаций оказавшихся в общежитиях и не способных самостоятельно обеспечить себя жильем, как минимум не выполняются в полном объеме. Безразличие со стороны различных инстанций к проблемам указанных лиц вынуждает их прибегать к длительным судебным процедурам, что является очень затратным и не всегда эффективным механизмом. Поэтому как Уполномоченный по правам человека в Челябинской области считаю своей основной задачей  помощь населению в защите нарушенных прав в досудебном порядке. Жилищное законодательство разграничивает полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в области жилищных отношений (ст. 12 – 14 ЖК РФ). При этом самым эффективным для решения сложившейся проблемы видится именно выработка общих и согласованных мер всех заинтересованных сторон.

По зданиям общежитий, находящимся в муниципальной собственности, но относящимся к разряду «неприватизируемых». В данный разряд, как правило, попадают жилые помещения, которые были сформированы после 2005 года из мест общего пользования в домах, ранее имевших статус общежитий. Однако присвоение данным жилым помещениям статуса общежитий во много спорно: не соблюден предусмотренный порядок для такого отнесения (не зарегистрировано право муниципальной собственности, отсутствует документация на перепланировку и т.д.). Чтобы найти выход из проблемной ситуации, необходимо досконально изучить всю документацию на данные помещения, а также с учетом позиции жильцов принять меры к узакониванию и установлению статуса социального использования таких жилых помещений.

По зданиям общежитий, являющимся собственностью частных организаций. Руководству таких организаций необходимо осознать три важных момента: а) как правило, не данные фирмы возводили здания общежитий; они перешли в частную собственность в порядке приватизации (бесплатной передачи) государственных предприятий – то есть финансовых средств организация в строительство зданий не вкладывала; б) сам факт включения зданий общежитий в уставный капитал частных организаций является незаконным; в) удержанием зданий в частной собственности организации лишают людей жилья. Осознав данные факты, организации в добровольном порядке с целью восстановления справедливости должны передать здания общежитий в муниципальную собственность.

По зданиям общежитий, находящимся в собственности ОАО «РЖД» или его дочерних структур. Представляется, что ОАО «РЖД» необходимо провести тщательную проверку (возможно, с участием общественности и представителей органов местного самоуправления) всех зданий общежитий на предмет их надобности для проживания работников. Многие здания общежитий в настоящее время используются как доходные дома, то есть сдаются в наем лицам, либо уже не работающим в структурах ОАО «РЖД», либо вообще не имеющим к ним никакого отношения. Однако многие граждане получали жилье в девяностых годах прошлого века, и они имеют такое же моральное право на проживание в нем и на его приватизацию. Поэтому ОАО «РЖД» необходимо рассмотреть вопрос рационального расселения граждан, не являющихся работниками ОАО «РЖД», по общежитиям и последующей передачи зданий в муниципальную собственность. 

По зданиям общежитий, находящимся в собственности Челябинской области. В настоящее время на праве собственности за Челябинской областью закреплено 94 здания, используемых в качестве общежитий. В большинстве из них проживают граждане, не являющиеся студентами, преподавателями или работниками предприятий, в пользование которым переданы здания. Данные лица имеют такое же право на заботу со стороны государства, как и другие, они также нуждаются в жилье. Решить проблему можно было бы, передав часть указанных общежитий в муниципальную собственность и разграничив таким образом общежития на те, в которых смогут проживать граждане, не имеющие отношения к предприятиям и учреждениям (муниципальные общежития), и те, что предназначены для студентов, преподавателей или работников предприятий и учреждений (общежития, оставшиеся в собственности Челябинской области). Это потребует переселения жильцов обеих категорий из одного общежития в другое, зато позволит гражданам реализовать свое право на жилище и перестать, наконец, опасаться угрозы выселения из «ведомственного» общежития.

При решении вопроса таким способом будет снято сразу несколько не решаемых долгое время проблем: граждане будут обеспечены жилплощадью; появится возможность заселить в свободные комнаты иных граждан, не имеющих жилья (стоящих в очереди на его получение либо находящихся в трудных жизненных ситуациях); общежития, оставшиеся в собственности Челябинской области, будут использоваться более рационально и по назначению; бюджет области будет освобожден от определенной статьи расхода.

По зданиям общежитий, находящимся в собственности Российской Федерации. Варианты решения проблем граждан, проживающих в таких общежитиях, во многом схожи с вариантами, предложенными выше. Главным препятствием в данном случае является удаленность субъектов, способных и готовых решать эти проблемы, от реальных нужд и потребностей граждан. Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области необходимо провести инвентаризацию всех зданий, именуемых «общежитиями», и установить, используются ли они по назначению, то есть в качестве временного жилья студентов, преподавателей или работников предприятий, - по наличию характерных признаков, присущих общежитиям. При выявлении фактов использования зданий общежитий в качестве жилых домов рассмотреть вопрос передачи таких зданий в муниципальную собственность.