Как зарегистрировать право на жилье, если после подписания договора продавец-юридическое лицо был ликвидирован

В рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» разъясняет различные нюансы совершения сделок с объектами недвижимости (квартиры, дома, земельные участки). Один из этапов этого процесса – государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости. Но иногда с этим возникают трудности.

С подобной проблемой столкнулась гражданка Т., жительница г. Челябинска. С 1995 года она является собственником квартиры на основании договора купли-продажи с банком, удостоверенного нотариусом. Право собственности на указанное жилое помещение в органах БТИ зарегистрировано не было. Свою обязанность по оплате квартиры она выполнила, банк передал жилье женщине во владение и она несет бремя содержания квартиры, зарегистрирована в ней, оплачивает налоги. Однако зарегистрировать право собственности на квартиру в Управлении Росреестра по Челябинской области в настоящее время отсутствует возможность, так как в июле 2019 года прекращена деятельность банка, как юридического лица в связи с его ликвидацией.

Для решения данного вопроса гражданка Т. вынуждена была обратиться в суд с просьбой о признании заключенным договора купли-продажи квартиры, удостоверенного нотариально, заключенного между банком и ею, а также признать право собственности на указанное жилое помещение. Ответчиком по делу было определено Межрегиональное Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях.

В судебном заседании было установлено, что договор купли-продажи действительно был удостоверен нотариусом. Поскольку договор купли-продажи жилья был заключен до введения в действие Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним», он подлежал регистрации в органах БТИ, однако зарегистрирован не был. С 1995 года истец зарегистрирована по указанному адресу, несет бремя содержания спорной квартиры, оплачивает налоги. Поскольку деятельность юридического лица прекращена в связи с ликвидацией, то во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности истца на спорное жилое помещение не представляется возможным.

Вынося решение, суд указал: в соответствии с абзацем 2 ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пункт 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Ранее действовавший Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введен в действие с 28 января 1998 года. Согласно п. 1 ст. 6 указанного Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Суд, приняв во внимание, что право собственности на спорную квартиру возникло у истца до введения в действие Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, требования истца удовлетворил.

Теперь уже на основании решения суда гражданка Т. сможет зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости право на свое жилье.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.