Запрет на совершение регистрационных действий с жильем – существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

В рамках реализации проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами», рассказывая о совершении той или иной сделке с жильем, Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» первое, на что обращает внимание – это необходимость точно установить, кто является собственником недвижимости и нет ли запретов на совершение регистрационных действий. Получить данную информацию возможно из выписки из ЕГРН. Но порой, по непонятной причине, стороны пренебрегают данной возможностью.

Гражданин А. обратился в Златоустовский городской суд Челябинской области с иском к гражданину Н., в котором просил расторгнуть договор купли-продажи жилья. В обоснование исковых требований он указал, что между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения – комнаты. По условиям заключенного сторонами договора стоимость имущества составила 200000 рублей и была оплачена гражданином А. в полном объеме. Согласно пункту 5 договора, продавец гарантировал покупателю, что недвижимое имущество не имеет ограничений (обременений), под арестом (запрещением) не состоит. В соответствии с пунктом 6 договора продавец принял на себя обязательства урегулировать любые притязания на продаваемое имущество своими силами и за свой счет, а также компенсировать все убытки по указанным основаниям. Помещение было передано истцу ответчиком по акту приема-передачи, после чего договор купли-продажи был передан на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. Однако позднее был получен отказ в государственной регистрации договора купли-продажи, поскольку на комнату наложен запрет на совершение регистрационных действий в рамках исполнительного производства. Невозможность зарегистрировать право собственности на жилое помещение, приобретенное по договору, нарушает права и законные интересы истца. Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть уплаченную сумму в размере 200000 рублей в добровольном порядке ответчик отказывается.

Рассмотрев дело, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3).

При рассмотрении дела, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтвердились. Действительно, по сведениям судебных приставов, в отношении ответчика возбуждено исполнительное производство о взыскании задолженности в общей сумме 87258 рублей 19 копеек. Постановлениями судебного пристава-исполнителя был наложен запрет на совершение действий по регистрации в отношении принадлежащего должнику недвижимого имущества – комнаты.

Оценив доводы истца, представленные доказательства, суд расценил наличие запретов на совершение регистрационных действий в отношении спорной комнаты в качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку если бы они могли их разумно предвидеть, договор не был бы ими заключен или, безусловно, был бы заключен на значительно отличающихся условиях. О существовании запретов на совершение действий по регистрации гражданин А. в известность поставлен не был, условием заключения договора указанное обстоятельство не являлось, в связи с чем, истец был вправе рассчитывать при заключении договора на отсутствие препятствий, ограничивающих реализацию права собственности.

Исполнение договора с учетом изменения обстоятельств (при невозможности перехода права собственности в связи с наличием ограничений) существенно нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон: истец не имеет возможности использовать по назначению приобретенное имущество, лишен возможности осуществления правомочий собственника - права пользования и распоряжения комнатой, при том, что ответчик получил полную стоимость недвижимого имущества. Исполнение договора влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку результат, на который рассчитывал истец, приобретший в собственность комнату, по не зависящим от него причинам достигнут быть не может, суд, учитывая отсутствие у истца правовой возможности зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, полагает требования о расторжении договора купли-продажи, взыскании с ответчика уплаченной за комнату денежной суммы в размере 200000 рублей подлежащими удовлетворению.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.