При реализации арестованной квартиры имели место существенные нарушения, которые привели к ущемлению прав покупателя

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» отмечает, что приобретение жилого помещения возможно и не у собственника. Например, на торгах по реализации арестованного имущества. Но и в подобных случаях имеется много нюансов, которые могут повлиять на реализацию прав покупателя.

Гражданка П. обратилась в Центральный районный суд г. Челябинска с иском к Межрегиональному Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, банку, в котором просила признать недействительными торги по продаже квартиры, расторгнуть договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, взыскать с ответчиков в ее пользу уплаченные по договору денежные средства в сумме 666000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 26052 рубля 41 копейка, проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательств. Также истец просила взыскать расходы по оплате государственной пошлины – 10056 рублей, расходы по оплате услуг представителя – 10000 рублей.

В обоснование иска было указано, что в январе 2020 года состоялись торги по продаже квартиры. По результатом торгов между истцом и Межрегиональным Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, цена квартиры согласно договору составила 666000 рублей. Гражданка П. свои обязательства исполнила, оплатила на счет ответчика денежные средства в общей сумме 666000 рублей. Впоследствии, при регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, истцу стало известно, что решением суда право собственности на долю в квартире признано за другим лицом, имеются аресты, в связи с чем в предоставлении данной услуги ей было отказано. В досудебном порядке ответчик договор купли-продажи не расторг, в связи с чем женщина обратилась в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела суд установил, что постановлением судебного пристава-исполнителя в октябре 2019 года арестованное имущество должника (гражданина С.) в виде квартиры было передано ответчику для его реализации на торгах. Организация торгов поручена ООО «Феникс».

Протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества подтверждается, что вышеуказанная квартира была реализована по цене 666000 рублей участнику – гражданке П.

28 января 2020 года между организатором торгов ООО «Феникс», действующим от имени и по поручению МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях (продавца), и гражданкой П. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры. Указано, что к покупателю, в соответствии с данным договором, переходят права по владению, пользованию и распоряжению спорным недвижимым имуществом, общая его стоимость составляет 666000 рублей.

При этом решением суда, вступившем в законную силу в ноябре 2019 года, право собственности гражданина С. на приобретенное истцом на торгах жилое помещение было прекращено, признано право совместной собственности на квартиру с определением долей.

Разрешая требования по существу, суд исходил из положений абзаца 2 пункта 2 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, которое заложено по договору об ипотеке и на которое обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации (часть 2 статьи 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Согласно пункту 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В описанном случае, указал суд, из материалов дела усматривается, что при реализации арестованного имущества в виде спорной квартиры имели место существенные нарушения, которые повлияли на результаты публичных торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Суд указал, что решением суда на спорную квартиру признано право совместной собственности с определением долей в праве собственности. Доля гражданина С. – должника, установлена в размере 107/250. При этом на торгах была реализована не доля гражданина С. в жилом помещении, а целый объект недвижимого имущества. МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях, зная о решении суда, не сообщило покупателю имеющие значения для заключения договора сведения об имуществе, не известило участников долевой собственности о проведении торгов, что привело к ущемлению прав и законных интересов истца.

По мнению суда, такое нарушение порядка проведения торгов является существенным и влечет за собой признание их недействительными и применение последствий недействительности торгов, установленные частью 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что при установленных обстоятельствах имеются основания для удовлетворения требований истца о признании недействительными публичных торгов. Также, поскольку торги признаны недействительными, следует признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества и взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства в сумме 666000 рублей.

Разрешая требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средства, суд также пришел к выводу об их удовлетворении.

Проект «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.