Дополнительная правовая помощь оказана: подготовлено исковое заявление о признании сделки купли-продажи жилья недействительной

Когда сделка с жилым помещением совершается противоправно и вопреки воле продавца, то не только можно, но и нужно предпринять все возможные правовые действия по восстановлению своих прав. Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в ходе реализации проекта «Помогать вместе: новый этап» оказала помощь одному из наших заявителей в таком вопросе.

В работу специалистов нашей организации поступило обращение гражданки К., которая лишилась права собственности на свое жилье, однако оплату за него не получила. Женщина просила оказать ей помощь в возврате квартиры, которая является ее единственным жильем.

По итогу изучения всех представленных документов юристы ЧРОСПО «Правосознание» оказали заявителю индивидуальную дополнительную правовую помощь – подготовили исковое заявление в суд о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной.

В иске было отражено, что гражданка К. являлась собственником трехкомнатной квартиры. С момента приобретения права собственности на указанное жилое помещение истец постоянно проживала в нем, несла бремя его содержания.

В апреле 2022 года она приняла решение о продаже данной квартиры, в результате чего обратилась за помощью к знакомому, который рекомендовал поручить проведение сделки риэлтору. При этом знакомый гарантировал, что риэлтор сможет продать квартиру по цене не менее трех миллионов рублей. Вырученные от продажи денежные средства риэлтор должна была передать гражданке К. в полном объеме. Поверив обещаниям знакомого, женщина оформила на имя риэлтора доверенность, предусматривающую право продажи спорной квартиры и получения денежных средств от ее продажи.

Летом 2022 года на основании выданной гражданкой К. доверенности риэлтором и покупателем был заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно условиям указанного договора, спорный объект недвижимости был продан по цене 2797000 рублей, часть из которых в размере 1297000 рублей была выплачена покупателем за счет собственных денежных средств, а оставшаяся часть в размере 1500000 рублей – за счет кредитных средств банка.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, была зарегистрирована ипотека в силу закона сроком действия на 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита в пользу банка.

Однако о совершенной сделке гражданка К. узнала лишь в октябре 2023 года от представителя службы безопасности банка, который сообщил, что спорная квартира находится в залоге, а оплаты в рамках кредитных отношений от покупателя не поступает.

При этом на протяжении всего времени с момента выдачи доверенности гражданкой К. и до октября 2023 года знакомый уверял женщину, что ее квартира не продана, что еще не найден покупатель и она является собственником жилого помещения. Также риэлтор не сообщила о совершенной сделке, не передавала гражданке К. каких-либо денежных средств от продажи жилья. Более того, до спорной сделки квартиру никто не осматривал, ключи от квартиры никому не передавались, до настоящего времени в квартире проживает истец, каких-либо требований о ее выселении из квартиры в судебном порядке заявлено не было.

С учетом указанных фактических обстоятельств, указано в исковом заявлении, гражданка К. полагает, что лишилась права собственности на квартиру в результате обмана со стороны знакомого и риэлтора.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

На основании пункта 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктам 1 и 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

Также в заявлении было указано, что в соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

О наличии спорной сделки истец узнала лишь в октябре 2023 года, соответственно, на момент подачи искового заявления срок исковой давности не является пропущенным.

На основании изложенного, суду была адресована просьба признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между гражданкой К. и покупателем, применить последствия недействительности сделки, отменить государственную регистрацию права собственности покупателя на квартиру, возвратить квартиру в собственность гражданки К. с восстановлением соответствующей записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Иск, подготовленный специалистами, был передан заявителю на новом приеме. Ей также был разъяснен порядок подачи заявления в суд.

Проект «Помогать вместе: новый этап» реализуется с использованием гранта Губернатора Челябинской области, предоставленного Фондом «Центр поддержки гражданских инициатив и развития некоммерческого сектора экономики Челябинской области».