Антимонопольная служба аннулировала аукцион на право заключения договора купли-продажи участка, находящегося в муниципальной собственности

Один из способов приобретения государственной или муниципальной недвижимости – это покупка имущества на торгах. Главное, чтобы такая процедура не нарушала закон и права иных лиц. Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» при реализации проекта «Юридическая безопасность жилья и финансов» рассказывает один из таких случаев.

Женщина является собственником земельного участка, на котором у нее расположен жилой дом. Граничащая с ее участком территория, как она считала, находится в общем пользовании, через него она заезжала на свой участок. Однако весной она узнала, что соседний участок администрация выставила на торги. Женщина полагала, что это было сделано неправомерно, в результате отчуждения участка будут нарушены ее права.

Она приняла участие в торгах, но победителем был признан иной гражданин. Но женщина успела подать жалобу в антимонопольный орган. Торги по данному лоту были приостановлены в части заключения договора на основании уведомления УФАС о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу.

Недавно комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области по рассмотрению жалоб на нарушение порядка проведения торгов, в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», рассмотрела жалобу женщины.

Заявитель в жалобе указала на неправомерные действия органа местного самоуправления, выразившиеся в нарушении порядка проведения аукциона. В качестве доводов она указывала на то, что извещение об аукционе не содержало сведений о прохождении через земельный участок систем коммуникации, обслуживающих дом заявителя. На территории участка проведено строительство объекта – сети газораспределения для газификации жилого дома заявителя, а также сети водоотведения. Основной вход на территорию земельного участка женщины проходит через спорный земельный участок, что является основанием для установления сервитута. Данный земельный участок на момент аукциона уже был выставлен на продажу на сайте объявлений.

Комитетом по управлению имуществом были представлены документы и письменные пояснения, в том числе о том, что доступ коммунальных и аварийных служб будет обеспечен посредством иного участка. По данным публичной кадастровой карты жилой дом заявительницы имеет придомовую территорию; въезд/выезд на данный земельный участок может быть осуществлен со стороны иной улицы (наличие больших откатных ворот). По сведениям публичной кадастровой карты и градостроительного плана, земельный участок, выставленный на торги, частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории и составляет 57 кв.м, а информация о других ограничениях использования земельного участка (наличие сетей газопровода и водовода) отсутствует. Согласно выписке из ЕГРН, какие-либо объекты недвижимости в границах данного земельного участка отсутствуют.

Изучив представленные материалы дела, Комиссия УФАС пришла к следующим выводам.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируется статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок проведения аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме установлен статьей 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме (электронный аукцион).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным названным Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 названной статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Челябинским УФАС России были направлены запросы о наличии на земельном участке сетей водоснабжения и водоотведения, газоснабжения.

Согласно ответу организации, осуществляющей водоснабжение и водоотведение, учреждение не располагает данными о наличии на земельном участке сетей водоснабжения и водоотведения иных собственников. Договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения на земельном участке не заключался. Проектная документация на строительство сетей водоотведения не предоставлялась.

В соответствии с письмом газораспределительной компании на земельном участке расположен газопровод, принадлежащий данной компании. Согласно акту приемки законченного строительством объекта, сети газораспределения газопровод среднего давления от точки подключения до границы земельного участка, принят в эксплуатацию в 2023 году, строительно-монтажные работы выполнены в полном объеме в соответствии с проектом и требованиями СП 62.13330.2011.

Согласно абзацу 9 статьи 2 Федерального закона от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», охранная зона газопровода - зона с особыми условиями использования территории, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

Охранные зоны газопроводов устанавливаются на земельных участках, прилегающих к объектам систем газоснабжения, в целях безопасной эксплуатации таких объектов (абзац 6 статьи 28 Закона № 69-ФЗ).

Подпунктом «е» пункта 3 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878, определено, что охранной зоной газораспределительной сети является территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения.

В силу подпункта «ж» пункта 3 Правил охраны газораспределительных сетей под нормативным расстоянием понимается минимально допустимые расстояния от газораспределительной сети до зданий и сооружений, не относящихся к этой сети, устанавливаемые при проектировании и строительстве этой сети, зданий и сооружений в целях обеспечения их безопасности, а также находящихся в них людей в случае возникновения аварийной ситуации на газораспределительной сети.

Пунктом 7 Правил охраны газораспределительных сетей установлены нормативы охранных зон для газораспределительных сетей.

По смыслу приведенных положений, охранные зоны и зоны минимальных расстояний от газопроводов до объектов различного назначения считаются фактически установленными в силу расположения газопровода на земельном участке и действия строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов и других утвержденных в установленном порядке нормативных документов, определяющих границы этих зон.

Таким образом, принимая во внимание фактическое нахождение на земельном участке сети инженерно-технического обеспечения с охранной зоной, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения об ограничениях использования земельного участка.

На основании изложенного, отсутствие в извещении о проведении аукциона указания об ограничениях прав на земельный участок не соответствует пункту 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иные доводы заявителя, изложенные в жалобе, признаны необоснованными.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия УФАС решила: признать жалобу обоснованной; признать нарушения порядка проведения торгов, предусмотренного подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в действиях Комитета при организации и проведении аукциона; в порядке, предусмотренном подпунктом «а» пункта 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции, выдать комитету предписание об аннулировании аукциона по данному лоту.

Проект «Юридическая безопасность жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Губернатора Челябинской области, предоставленного Фондом «Центр поддержки гражданских инициатив и развития некоммерческого сектора экономики Челябинской области» при софинансировании Фонда президентских грантов.