Переход общежития в частную собственность не является основанием для выселения лиц, вселенных на законных основаниях

Недавно был опубликован «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, 3 (2024)», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2024 года. Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» в рамках проекта «Юридическая безопасность жилья и финансов» видится интересным одно дело из данного обзора. Знание позиции высшего судебного органа в аналогичных ситуациях позволит гражданам выбрать верный способ защиты своих прав, связанных с жильем или финансами. Описанная далее ситуация содержится в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 67-КГ24-1-К8.

Рассматривая данное дело, Судебная коллегия пришла к выводу о том, что переход общежития в частную собственность не является основанием для выселения лиц, вселенных в общежитие на законных основаниях.

Индивидуальный предприниматель П. (далее - ИП) обратилась в суд с иском к Р. и Г. (мать и сын) о признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении из комнаты в общежитии, расположенной в многоквартирном доме, который до 2022 года находился в государственной собственности и принадлежал на праве хозяйственного ведения заводу.

Р. и Г. подали встречный иск к П. (новому собственнику дома) о сохранении права проживания и пользования спорным жилым помещением, которое было предоставлено Р. в связи с возникшими трудовыми отношениями с заводом в 1988 - 1989 годах. С 1999 года Р. и Г. состоят на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, иных жилых помещений не имеют. В период проживания в спорном жилом помещении, принадлежащем заводу, Р. производила оплату коммунальных платежей, требования от нового собственника о взыскании коммунальных платежей не предъявлялись.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 92, 94, частью 1 статьи 99, пунктом 1 части 2 статьи 103, частью 2 статьи 105 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 108 Жилищного кодекса РСФСР, пришел к выводу о том, что правовых оснований для сохранения за Р. и Г. права пользования комнатой в общежитии не имеется, здание общежития принадлежит ИП, а действия ответчиков препятствуют осуществлению ее прав собственника в отношении принадлежащего ей имущества.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции также указал на то, что часть 2 статьи 105 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Доказательств наличия оснований для сохранения права пользования спорным жилым помещением, указанных в части 2 статьи 102 и части 2 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации, ответчиками не представлено.

Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала, что при разрешении возникшего спора судами допущены существенные нарушения норм права, отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав, в том числе следующее.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (с учетом изменений и дополнений), к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и не были переданы в ведение органов местного самоуправления в результате изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, применяются нормы главы Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма с учетом особенностей, установленных частью 2 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если эти жилые помещения предоставлены гражданам на законных основаниях до даты изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений.

Согласно названной части 2 статьи 7, к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и не были переданы в ведение органов местного самоуправления в результате изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, если эти жилые помещения предоставлены гражданам на законных основаниях до даты изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, применяются нормы главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма, за исключением статьи 672, пункта 2 статьи 674, статей 683 и 684, пункта 1 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правила о расторжении краткосрочного договора найма абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации. К отношениям по пользованию жилыми помещениями, указанными в приведенной выше части, также применяются нормы части 2 статьи 60, частей 2 и 3 статьи 83, части 1 статьи 154, частей 1 - 5, 91 - 13 статьи 156, статей 157 и 159 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что Р. с сыном были вселены в спорное жилое помещение на законных основаниях до перехода к ИП права собственности на объект недвижимости (здание общежития), при этом, приобретая в собственность данный объект, ИП знала об обременении его правами третьих лиц, проживающих и зарегистрированных по месту жительства в жилых помещениях этого дома.

При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии правовых оснований для сохранения за Р. и Г. права пользования комнатой в общежитии нельзя признать обоснованным.

Проект «Юридическая безопасность жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Губернатора Челябинской области, предоставленного Фондом «Центр поддержки гражданских инициатив и развития некоммерческого сектора экономики Челябинской области» при софинансировании Фонда президентских грантов.