Даритель жилья утрачивает право проживать в нем в случае последующей продажи недвижимости одаряемым

При реализации проекта «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» считает необходимым особо отметить, что, совершая ту или иную сделку со своим жильем, стоит сразу озаботиться вопросом о своем будущем – не останетесь ли Вы в результате таких действий без крыши над головой. Нужно продумать все возможные варианты развития событий и не совершать необдуманных поступков, которые могут повлечь негативные юридически значимые последствия. Расскажем о подобном на конкретном примере.

Гражданин Б. обратился в Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области с иском к своим детям о расторжении договора дарения доли в праве собственности на квартиру.

В обоснование требований было указано, что летом 2020 года между истцом (дарителем) и ответчиками (одаряемыми), заключен договор дарения доли в спорной квартире. Пунктом 10 договора дарения было установлено, что гражданин Б. сохраняет право пользования квартирой. Однако в сентябре 2023 года ему стало известно, что указанная квартира продана по договору купли-продажи от 25 августа 2023 года. В договоре купли-продажи отсутствовало указание на то, что он имеет право пользования квартирой. Истец полагал, что одаряемыми при продаже квартиры не было соблюдено данное условие.

Летом 2024 года истец направил в адрес ответчиков требование о расторжении или изменении условий договора. Он указывал, что данная квартира является его единственным жильем, в котором он зарегистрирован и проживает.

Рассматривая дело, суд подтвердил, что истец в 2020 году подарил своим детям (совершеннолетнему сыну и несовершеннолетней дочери, за которую действовала ее мать) доли в квартире.

Согласно пункту 5 договора дарения, даритель заверил, что договор заключает не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и договор не является для него кабальной сделкой.

Согласно пункту 10 договора дарения, следует, что даритель заверяет, а одаряемые принимают к сведению, что в указанной квартире зарегистрирован, в том числе гражданин Б., который проживает в данной квартире и сохраняет право пользования квартирой до момента снятия с регистрационного учета.

В августе 2023 года между матерью детей, действующей за себя и за свою малолетнюю дочь, сыном истца (продавцы) и гражданином М. (покупатель) был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

Согласно пункту 11 договора купли-продажи, в указанной квартире не проживают и не сохраняют право проживания бывшие члены семьи, иные лица.

Также было установлено, что ранее гражданину Б. судом было отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от 25 августа 2023 года – судебный акт был обжалован, но оставлен в силе вышестоящими инстанциями и вступил в законную силу.

Разрешая спор, суд исходил из того, что доказательств, подтверждающих существенное нарушение условий договора дарения в материалы дела не представлено и пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора дарения.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В силу статьей 131, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у одаряемого возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случая форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствие с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд указал, что в договоре дарения квартиры 2020 года имелось соглашение между сторонами о проживании гражданина Б. в спорном жилом помещении только после перехода права собственности к ответчикам, вместе с тем, обязательств о сохранении за ним права пользования спорной квартирой после ее отчуждения иным лицам, данный договор не содержит.

Было отмечено, что само по себе распоряжение имуществом, полученным в дар, также не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку ответчики пользуются предоставленным им правом распоряжаться имуществом в соответствие со статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Каких-либо ограничений по распоряжению принадлежащим собственникам жилым помещением законом не предусмотрено, а обязанности по сохранению за гражданином Б. права пользования спорной квартирой при переходе права собственности другому лицу ответчики на себя не принимали.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме.

Истец обжаловал судебный акт в апелляционном порядке, но и судебная коллегия по гражданским делам челябинского областного суда не прислушалась к его доводам – решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба гражданина Б. – без удовлетворения.

Проект «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации, предоставленного Фондом президентских грантов.