Особое внимание – к риэлторским агентствам

В 2013 году в рамках реализации проекта «Правовое просвещение и правовая помощь гражданам неправомерно лишенным жилья» мы брали интервью у самых разных экспертов, в том числе и Уполномоченных по правам человека в Уральском федеральном округе. Одним из них был Уполномоченный по правам человека в Свердловской области Мерзлякова Т.Г., которая дала нашей организации интервью, посвященное такому явлению как «черное риэлторство».

Татьяна Георгиевна всегда уделяет внимание проблемам граждан, тем или иным образом связанным с жильем. В 2012 году под ее эгидой вышел Специальный доклад «Человек теряет жилье. Защита жилищных прав граждан при угрозе лишения жилого помещения». Для нашей организации, которая уже несколько лет занимается помощью людям, пострадавшим от мошенников на рынке недвижимости, данный доклад представляет особый интерес, поскольку он показывает, что не только в нашей области данная проблема существует.

Особый интерес в данном докладе для нас представляет глава «Особое внимание – к риэлторским агентствам». Именно в этой главе рассматриваются жалобы граждан, которые стали жертвами мошенников – «черных риэлторов».

Считаем, что данный доклад будет интересен и жителям Челябинской области, поэтому представляем указанную главу полностью.


Особое внимание – к риэлтерским агентствам.

К Уполномоченному обратилась К. из г. Екатеринбурга (дело № 12-13/1763) с просьбой оказать влияние на риэлтерское агентство, продавшее ей квартиру, которая не соответствует требованиям, предусмотренным договором купли-продажи. При изучении представленных документов выяснилось, что К. невнимательно читала договор, поэтому у неё появились завышенные требования к приобретённому жилью, а претензии к агентству были необоснованными.
Другой случай связан с умышленным введением в заблуждение покупателей жилья. Так, из квартиры был временно выписан несовершеннолетний ребёнок-инвалид, помещенный в дом-интернат, причем не на постоянное жительство, а на лечение. Указанные граждане сохраняют право пользования квартирой в течение всего периода отсутствия. В рассматриваемом случае ребёнка выписали, а квартиру его родители приватизировали. Вероятно, приватизация без участия ребёнка-инвалида стала возможна потому, что кто-то из чиновников закрыл на это обстоятельство глаза.

К счастью, это было выявлено при проверке юридической истории квартиры, однако если бы «обременения» квартиры установить не удалось, то в дальнейшем покупателей жилья ожидал сюрприз: либо сам ребёнок после достижения им совершеннолетия, либо, к примеру, его мать могут обратиться в суд с иском о защите прав несовершеннолетнего. В этом случае почти со стопроцентной вероятностью приватизация будет признана недействительной. Как следствие, и состоявшаяся сделка тоже, поскольку приватизация квартиры будет признана незаконной. Естественно, что в этой ситуации окажется пострадавшим покупатель: получить назад деньги, заплаченные за покупку, ему без проблем едва ли удастся.

Обращения в адрес Уполномоченного, связанные с нарушением имущественных прав граждан при покупке жилья, в последние годы поступают нередко. Их анализ позволяет сделать вывод о том, что в большинстве случаев граждане обращаются уже после рассмотрения дела в судебных инстанциях, когда решения вступили в силу. Среди обращений, связанных с деятельностью риэлторов, выделяются две группы: обращения граждан, не проявивших должного внимания к документам, и обращения обманутых граждан, ставших жертвами мошенников, действующих на рынке недвижимости.

По мнению специалистов, работающих с недвижимостью (См.: Мошеннические схемы на рынке недвижимости [Интервью с О. Самойловым] // Жилищное право. 2012. № 8. С. 45 - 58.), граждане довольно часто попадают в сети мошенников. Мошеннические схемы на рынке недвижимости могут быть классифицированы в рамках 4 основных групп. Первая из них условно может быть названа «юридические манипуляции». Это самый тяжелый вид мошенничества, поскольку в результате его совершения жертва с наиболее высокой степенью вероятности остается и без квартиры, и без денег. Вариаций данного вида мошенничества огромное количество: от переклейки фотографии в паспорте собственника квартиры или фальсификации доверенности на продажу до сложных вариантов использования правовых нарушений, допущенных при совершении предыдущих сделок с объектом и затем «запрятанных» в его юридическую историю.

Не секрет, что в настоящее время на рынке представлено немало квартир с разнообразными правовыми дефектами. Например, в начале 90-х в связи с несовершенством законодательства при приватизации квартир в массовом порядке допускались нарушения прав несовершеннолетних. В дальнейшем эта «брешь» в законе была закрыта, однако проблема осталась.

Мошенники сейчас активно использует эту тему, выискивая тех самых несовершеннолетних, которые сегодня, конечно, уже стали взрослыми. Найдя их, мошенники прилагают усилия к тому, чтобы их заставить предъявить нынешнему собственнику квартиры иск, направленный на оспаривание законности владения объектом. Причем обычно целью мошенника является даже не признание права нынешнего собственника недействительным, а получение от него «откупа» за прекращение судебного дела. Ну а если собственник начинает упрямиться, тогда его «дожимают» до конца. И тот факт, на который надеется собственник, полагающий, что добросовестный приобретатель защищён законом, в данном случае обычно не спасает: российское гражданское законодательство при наступлении ряда условий допускает истребование собственности у добросовестного приобретателя.

Заблуждение о том, что добросовестный приобретатель защищён от всяких проблем, довольное распространенное. Действительно, в Гражданском кодексе РФ имеется определение добросовестного приобретателя. Однако в случае, если возникнет судебное дело, покупателю придётся доказать своё соответствие данному статусу. Про это в кодексе нет ни слова, поэтому покупатели пребывают в уверенности, что этот статус будет присвоен им по умолчанию. Но не всё так просто.

Конечно, суды при установлении соответствия покупателя статусу добросовестного приобретателя руководствуются в первую очередь Гражданским кодексом РФ. Но не менее важную роль для судей играет и судебная практика – постановления и разъяснения Верховного и Высшего Арбитражного судов. Так, 29 апреля 2010 года Пленумом Верховного Суда РФ и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ было принято совместное Постановление № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Одним из наиболее важных аспектов этого Постановления, с точки зрения практики совершения операций с недвижимостью, представляется содержание пункта 38. В данном пункте не только конкретизируется, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом», но и подчеркивается, что существенным подтверждением добросовестности приобретения является принятие покупателем всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Более того, в том же пункте указано, что, если при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, однако не сделал этого, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности. Причем вероятность такого опровержения может возникнуть и в случае, если приобретение совершено несколькими покупателями, из которых не признан добросовестным только один. На это указывает пункт 41, устанавливающий, что «иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным».

Таким образом, для того, чтобы в ходе рассмотрения судебного дела подтвердить своё соответствие статусу добросовестного приобретателя, покупатель должен проявить не просто «разумную осмотрительность», но и выразить изначальное недоверие к той информации об объекте, которую предоставляет продавец. Представляется, что наилучшим подтверждением этого для покупателя является своевременное проведение правовой экспертизы приобретаемого объекта, при этом результаты экспертизы должны быть представлены в письменном виде. Тогда в случае возникновения судебного дела покупатель с помощью данного заключения сможет подтвердить свою разумную осмотрительность, что, несомненно, поможет ему в обретении статуса добросовестного приобретателя.

Еще один вид мошенничества может быть назван «технологическими манипуляциями». Как правило, данный вид мошенничества не связан с какими-то подлогами документов или созданием правовых зацепок, посредством которых совершенная сделка в будущем может быть оспорена. В данном случае мошенники пользуются незнанием потребителями технологии проведения сделок.

Мошенничества, относящиеся к следующей группе, – так называемые фактические подлоги. Например, покупатель может стать жертвой так называемой перенумерации квартир. В рамках этого вида мошенничества покупателю показывают одну квартиру, а реально продают другую. И, наконец, самая «безопасная» группа, суть которой в создании условий, при которых возникает возможность частично не выполнять изначально согласованные условия сделки. Например, квартира была выставлена на продажу с полной меблировкой, на этих условиях покупатель и согласился её приобрести. Если данное условие не было отражено документально, покупатель рискует получить голые стены, либо вместо хорошей мебели менее качественную мебель. Метод защиты покупателей в таких случаях очевиден: чтобы фактическое состояние совпадало с тем, в котором объект находился в момент осмотра, необходимо подробно описывать состояние имущества, подлежащего передаче покупателю вместе с квартирой.

Знакомство с практикой работы правоохранительных органов, в которые обращаются обманутые покупатели жилых помещений, позволяет сделать вывод о том, что как правоохранительные органы, так и риэлтерские организации должны вести работу по разъяснению гражданам типовых «узких местах» в юридических историях объектов недвижимости, о которых, покупателям следует задуматься. Эти «узкие места» известны: несовершеннолетние дети; квартиры, в историях которых было наследство, особенно наследство по завещанию; квартиры, право собственности на которые передавалось по договорам ренты. И, конечно, квартиры, становившиеся предметом раздела между супругами.

Вот те наиболее распространенные проблемные точки, где сегодня могут скрываться довольно высокие риски, создающие опасность признания сделки недействительной либо опасность истребования объекта, которые приводят к нарушению имущественных прав граждан.