Обсуждение закона, регулирующего деятельность риэлторов

Общественная палата РФ провела нулевое чтение законопроекта, позволяющего оказывать посреднические услуги при купле-продаже недвижимости только агентствам, являющимся членами саморегулируемых организаций.

Законодатели пытаются обезопасить россиян от недобросовестных маклеров, которые не могут гарантировать клиенту чистоту и безопасность сделки. Решат ли эту проблему саморегулируемые организации (СРО), учитывая, что всего месяц назад этот институт ликвидировали в сфере государственной кадастровой оценки недвижимости именно из-за многочисленных ошибок со стороны членов профобъединений? – такой вопрос стоял на обсуждении.

Законопроект предполагает, что все риэлторы должны будут проходить аттестацию, сдавать экзамены, вступать в СРО и материально отвечать за свои ошибки. В частности, убытки или имущественный вред, причиненные клиенту по вине посредника, подлежат возмещению за счет его имущества, страховых выплат по договору обязательного страхования ответственности или из средств компенсационного фонда СРО.

«Документ, безусловно, является социально значимым, - признает председатель Комиссии Общественной палаты РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева. – Так или иначе, с арендой или покупкой жилья сегодня хотя бы раз сталкивался почти каждый россиянин. В то же время из-за отмены в 2002 году обязательного лицензирования сейчас практически невозможно посчитать количество работающих в стране риэлторов».

Эксперты признают, что обязательное страхование ответственности риелтора позволило бы резко снизить риск клиента оказаться обманутым. Страховщиков такая инициатива, безусловно, обрадовала, ведь сейчас такие договоры – дело сугубо добровольное и не слишком популярное на рынке.

Однако, по мнению члена научно-консультативного совета при Общественной палате Дмитрия Журавлева, подобные новеллы нужно вносить крайне осторожно, может, даже отдельным законом.

«Это вызовет всплеск мошенничества, - убежден он. – Только огромными усилиями всего профессионального сообщества страховщиков и государства удалось преодолеть эту беду в сфере ОСАГО. Когда полис превратился фактически в пропуск на дорогу, многие автомобилисты платили любым сомнительным фирмам, не рассчитывая на страховые выплаты. Лишь бы гаишники не придрались. Очень опасаюсь, что нечто подобное произойдет и при сделках с недвижимостью».

Кроме того, установленный в законопроекте размер страхования гражданской ответственности риэлтора – 300000 рублей – не сможет покрыть убытки от его услуг, если профессиональная ошибка привела, скажем, к потере единственного жилья заказчика.

Сегодня же, обращаясь к посреднику, клиент сильно рискует, так как не может быть до конца уверен в честности и квалификации риэлтора.

Наконец, создание института саморегулирования для риэлторов может привести к удорожанию их услуг, считают эксперты. Ведь им нужно будет как-то «отбивать» средства, потраченные на взносы и создание компенсационных фондов. Сейчас комиссия посредника на первичном рынке жилья составляет от 1,5% до 4% от стоимости недвижимости, на вторичном – до 3%.

«Законопроект не исключает, что за рамками легального рынка сделок с недвижимостью останутся те, кто не захочет войти в СРО, - отметила Лидия Михеева. – Это, конечно, незаконно, но ответственности пока никакой нет. Да и кто за этим будет следить?».

Собственно, для клиента риэлторской конторы не так важно, есть ли у посредника аттестат соответствия и состоит ли он в СРО. Заказчика в первую очередь интересует, чтобы сделка была безопасной, и он не лишился бы денег и единственного жилья. А этого сегодня не может гарантировать никто, заявила Лидия Михеева.

Росреестр фактически лишь фиксирует переход права собственности на недвижимость, но не проводит правовую проверку. В подавляющем количестве сделанные в нем записи не отражают все притязания на жилье со стороны других лиц. Поэтому «чистая» сделка спустя несколько лет может быть признана ничтожной, когда права на купленную квартиру заявит, к примеру, близкий родственник продавца. И суд не сможет защитить добросовестного приобретателя.

Как рассказал профессор ВШЭ Роман Бевзенко, в Европе за юридической чистотой сделок с недвижимостью исторически следят нотариусы. В случае ошибки они без вопросов возмещают ущерб своему клиенту. В Великобритании за это отвечает регистрационный орган, который берет за возможный риск большую пошлину. В США традиционно страхуют безопасность сделки. Россия же не примыкает ни к одной из этих схем.

«Пока не будет решен этот концептуальный вопрос, требовать что-то от риэлтора бессмысленно», - подчеркнула Лидия Михеева.

Общественная палата РФ порекомендовала законодателям доработать документ, прописав в нем положения о правах и обязанностях агентов при заключении сделок с недвижимостью. Правительство этот законопроект также не поддержало. По его мнению, деятельность риэлторов сегодня и так регламентируется Гражданским кодексом и Законом «О саморегулируемых организациях».

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» попросила высказаться о проекте закона представителя челябинского рынка недвижимости.

Коркина Наталья Михайловна, Руководитель Юридической службы ГП «Компаньон»: «Дискуссии о необходимости принятия федерального закона, направленного на регулирование риэлторской деятельности идут давно. Эта тема постоянно обсуждается на конференциях по недвижимости и других профессиональных мероприятиях. Кроме того, ранее уже предпринимались попытки законодательного урегулирования риэлторского дела, но они не увенчались успехом.

Нынешний законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» также еще нуждается в некоторой доработке с учетом мнения представителей сложившегося профессионального сообщества. При этом представленный проект включает в себя некоторые важные составляющие для рынка. Среди них хочется отметить модель саморегулирования профессиональной деятельности, механизм страхования ответственности риэлторов и положение о формировании реестра специалистов рынка.

И, хотя идея саморегулирования вызывает очень много споров у профессионалов, все же она, безусловно, важна для потребителей – заказчиков риэлторских услуг, поскольку направлена на установление единых профессиональных требований для всего сообщества, предусматривает контроль за качеством оказания услуг и формирование некого имущественного фонда в целях защиты «пострадавших» от непрофессиональной деятельности риэлторов.

Также основным положительным моментом принятия закона, на мой взгляд, является «признание» на законодательном уровне понятия риэлторской услуги и профессии. Фактически услуги на рынке недвижимости сегодня оказывают тысячи специалистов, большинство из которых не являются членами профессиональных сообществ и, соответственно, не придерживаются установленных правил и стандартов. В связи с этим принятие единого закона должно создать условия для эффективного регулирования рынка риэлторских услуг на всей территории Российской Федерации, а также ограничить доступ на рынок непрофессиональных участников, что, в свою очередь, поднимет статус и ценность профессии в глазах потребителей».

Бабин Алексей Анатольевич, председатель ЧРОСПО «Правосознание»: «Перед каждым, кто собирается совершить сделку с жильем встает вопрос: совершить сделку самостоятельно или обратится к профессионалу? Если человек сам готовит и оформляет документы для сделки, то он должен обладать определенными знаниями в данной области – для этого и существует правовое просвещение. Но если он обращается к риэлтору и готов платить за оказываемые ему услуги, то государство должно гарантировать и профессионализм риэлтора, и возможность возмещения вреда, который может наступить в результате ошибки. С этой точки зрения обсуждаемый законопроект является как раз такой гарантией.

По моему мнению, безусловно действующее законодательств и так достаточно регламентирует договорные отношения, но такие специфические услуги как посредничество при сделках с недвижимостью должны быть более регламентированы, должна быть «сверхгарантия» от возможных неблагоприятных последствий (если риэлтор не доглядел за «чистотой» приобретаемого жилья или не предпринял достаточных мер для безопасности сделки)».