Суд признал недействительным договор продажи квартиры, заключенный под влиянием заблуждения

В рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», который реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов, юристы Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» на консультациях разъясняют гражданам способы защиты и восстановления прав при противоправном лишении жилья. Порой граждане указывают, что у них не было намерения отчуждать жилое помещение, но по непонятным им причинам право собственности на жилье стало зарегистрировано на других. Решить данный вопрос возможно только в судебном порядке.

Знание гражданами позиции суда, а также норм законодательства, должно позволить выбрать верный способ при принятии мер по восстановлению справедливости и возврату жилья. Наглядно рекомендации по защите прав можно проиллюстрировать на конкретном примере, который был недавно рассмотрен в г. Челябинске.

Гражданин Коньшин М.С. обратился в суд с иском к Ершовой Т.И., в котором просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 11 июля 2017 года, расположенной в Курчатовском районе г. Челябинска, применить последствия недействительности сделки и восстановить его право собственности на указанную квартиру.

В обоснование требований указано, что он являлся собственником квартиры до октября 2017 года. По неизвестным ему причинам с 01 октября 2017 года по 09 ноября 2017 года он находился в г. Красноярске, потерял память. После прибытия в г. Челябинск он не смог попасть в квартиру в связи со сменой замков. Истец рассказал, что намерения продавать квартиру он не имел, документы на квартиру никому не передавал. Полагал, что спорная сделка совершена под влиянием обмана, ответчика он никогда не видел и не знает.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что сделка совершена истцом с пороком воли. Он был введен в заблуждение относительно существа сделки. На момент заключения сделки истец страдал заболеванием. Также было указано, что ответчиком не представлено доказательств наличия возможности оплатить денежных средств в размере 2000000 рублей на момент заключения сделки. Ответчик до октября 2017 года в квартиру не вселялась, а зарегистрировалась по месту жительства только в период рассмотрения дела в суде.

Ответчик Ершова Т.И. в ходе рассмотрения дела заявила о признании ее добросовестным приобретателем, ссылаясь на то, что факт передачи денежных средств подтвержден распиской истца и личным присутствием истца в момент совершения сделки.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценив показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, Курчатовский районный суд г. Челябинска исковые требования удовлетворил.

В ходе рассмотрения дела суд, в частности установил, что 01 октября 2017 года Коньшин М.С. был обнаружен в подъезде жилого дома в г. Красноярске в нижнем белье, дезориентирован в календарной дате и месте пребывания. В этот же день он поступил в отделение неотложной помощи КГБУЗ «Красноярский краевой наркологический диспансер № 1», где проходил лечение до 10 ноября 2017 года и ему был установлен диагноз, вызванный употреблением спиртных напитков.

Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу, что ни договор купли-продажи, ни прилагаемая к нему расписка, не позволяли истцу при его подписании в полной мере осознавать правовую природу данной сделки и последствия ее заключения. Совершая действия по заключению договора купли-продажи Коньшин М.С., находился под влиянием заблуждения.

Данное заблуждение являлось существенным, поскольку при заключении вышеназванного договора истец, не имея намерения продать квартиру, заблуждался относительно предмета сделки. Порок воли при совершении сделки был обусловлен как отсутствием воли, так и неправильным ее формированием и несоответствием волеизъявления внутренней воле истца, заключающего сделку.

По данным ИФНС России, предоставленным по запросу суда, Ершова Т.И. за период с 2015 года по настоящее время доход не получала. Из пояснений Ершовой Т.И. следует, что банковских счетов последняя не имеет, проживает одна с двумя несовершеннолетними детьми, содержит себя и детей за счет подсобного хозяйства.

Пояснения Ершовой Т.И. об обстоятельствах знакомства с Коньшиным М.С., о передаче денежных средств являются неполными и не последовательными, ничем не подтвержденными. В ходе рассмотрения дела Ершова Т.И. не смогла описать Коньшина М.С., ни рост, ни цвет волос, ни манеру поведения.

Доказательств наличия возможности у Ершовой Т.И. оплатить денежные средства в размере 2000000 рублей на момент заключения спорной сделки, с учетом ее финансового положения (выписок по лицевому счету, сведений о банковских вкладах и т.п.) стороной ответчика не представлено.

Копия договора о продаже Ершовой Т.И. 05 октября 2012 года квартиры за 1000000 рублей не может быть принята в качестве достоверного доказательства, с учетом длительности периода между сделками. Копия договора о продаже в 2016 году жилого дома и земельного участка, не подтверждают факт владения Ершовой Т.И. денежными средствами по данному договору.

Суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Ершовой Т.И. требований о признании ее добросовестным приобретателем, поскольку установленные судом обстоятельства, поведение ответчика свидетельствуют о создании ею видимости добросовестного возмездного приобретения квартиры и представляет собой использование презумпции добросовестности для целей злоупотребления правом.

При таком положении суд сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным спорного договора.

Юристы ЧРОСПО «Правосознание» полагают, что для полноты указанной истории и способа защиты и восстановления права на жилье необходимо привести нормативное обоснование, которым руководствовался суд, вынося решение.

Так, согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в п. 1 указанной статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб (п. 2 указанной статьи).

По смыслу названной нормы, обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение с целью вступить в сделку, обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в том числе к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки, обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии (умышленное умолчание о фактах, способных воспрепятствовать совершению сделки). При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли стороны сделки (потерпевшего) происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий другого лица (контрагента), заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.