Судебная практика по гражданским делам

ЧГОО «Правосознание» в рамках проекта «Формирование общественного иммунитета к «черным риэлторам» изучает и анализирует судебную практику по делам, когда граждане защищают свои права на жилье.

Мы представляем Вашему вниманию так называемые положительные решения Челябинского областного суда по гражданским делам, то есть те решения, вынося которые суд встал на защиту лица, которое могло лишиться своего жилья.

Изучая подобранные решения суда, граждане могут самостоятельно проанализировать тактику, которую необходимо применять при отстаивании своих прав в суде и обратить внимание на обстоятельства, подлежащие доказыванию. При этом стоит учитывать то, что каждое конкретное дело индивидуально и порядок его разрешения не может бесспорно применяться к иным ситуациям.

В представленном сегодня судебном акте идет речь о ситуации, когда оспаривается (признается недействительным) договор купли-продажи квартиры, поскольку фактически данный договор прикрывал собой договор залога квартиры в обеспечение обязательств по заключенному сторонами договору займа.

27 сентября 2013 года Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании 27 сентября 2013 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционному представлению прокурора Ленинского района г. Магнитогорска Челябинской области, апелляционной жалобе Андреевой Т.В. на решение Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 11 июля 2013 года по иску Мишина А.А. к Андреевой Т.В. о выселении, встречному иску Андреевой Т.В. к Мишину А.А. о признании сделки недействительной.

Суть дела:

Мишин А.А. обратился с иском к Андреевой Т.В. о выселении из квартиры, расположенной по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, д. № ****, кв. № **** без предоставления другого жилого помещения.

В основание иска указал, что является собственником указанной квартиры, которую приобрел у Андреевой Т.В. по договору купли-продажи от 19 января 2012 года. По условиям договора Андреева Т.В. обязалась сняться регистрационного учета в течение 10 дней с момента выдачи ему свидетельства о государственной регистрации права. Однако в установленный срок Андреева Т.В. квартиру не освободила, с регистрационного учета не снялась.

Андреева Т.В. обратилась к Мишину А.А. с встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Магнитогорск, ул. ****, д. № ****, кв. № ****, заключенного 19 января 2012 года между ней и Мишиным А.А., применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указала, что спорная квартира принадлежит ей на основании решения суда Ленинского районного суда от 08 июля 2010 года. В конце 2011 года ей потребовались денежные средства для погашения долга по коммунальным услугам. При посредничестве Д.Н.А. она обратилась к ответчику Мишину А.А. с целью получения займа под залог принадлежащего ей жилого помещения. Договор займа с залоговым обеспечением был юридически оформлен как договор купли-продажи жилого помещения, так как ответчик иначе деньги в долг не давал. Денежные средства от продажи квартиры она положила в ОАО «Сбербанк», проценты, полученные по вкладу передавала Мишину А.А. во исполнение договора займа, с некоторых пор выплата процентов прекратилась, по факту мошенничества возбуждено уголовное дело, в котором подозревается Д.Н.А. В расписке к договору купли-продажи квартиры указала, что получила от ответчика **** рублей по договору купли-продажи, в действительности данные денежные средства она получила по договору займа, о чем истребовала расписку от Мишина А.А. С Мишиным А.А. имелась договоренность, что после возврата суммы займа он вернет ей в собственность спорное жилое помещение. Полагает, что сделка по продаже принадлежащей ей квартиры является притворной и ничтожной, так как она совершена с целью прикрыть другую сделку. Намерений создать правовые последствия в виде купли-продажи жилого помещения у сторон договора не имелось. Ответчик фактически не желал приобретать указанное жилое помещение в собственность, никогда в нем не проживал, вещей не ввозил, жилым помещением по-прежнему пользуется Андреева Т.В.

В судебном заседании истец Мишин А.А. заявленный иск поддержал, встречный иск не признал, его представитель - Ишмухаметов Р.Н. просил удовлетворить первоначальный иск, полагая, что оснований для признания сделки притворной не имеется, денежные средства за квартиру Андреевой Т.В. получены в полном объеме, о чем написаны и выданы две расписки - Мишину А.А. и в Управление Росреестра. Фактическая передача квартиры от Андреевой Т.В. к Мишину А.А. состоялась при подписании договора купли-продажи, ежемесячно Мишин А.А. получал денежные средства от Андреевой Т.В. во исполнение своего обещания в течение нескольких месяцев не продавать приобретенную квартиру. Андреева Т.В. проживает в квартире, с регистрационного учета не снялась, чем нарушает права собственника, поэтому подлежит выселению.

Ответчик Андреева Т.В. с иском о выселении не согласилась, указала, что повторно после возвращения по решению суда квартиры в ее собственность обратилась к Д.Н.А. за помощью для решения проблемы в виде скопившегося долга за жилищно-коммунальные услуги, которая предложила получить деньги в долг под залог квартиры Андреевой Т.В. Поскольку по сложившейся практике денежные средства кредиторы передают только при оформлении купли-продажи недвижимости заемщика, а не договора займа с залогом недвижимости, то 19 января 2012 года такой договор был заключен с Мишиным А.А., однако в подтверждение договора, заключенного в действительности, она истребовала от Мишина А.А. расписку с обещанием оформить право собственности на спорную квартиру на нее после возврата займа.

Представитель ответчика Андреевой Т.В. - Сапожникова Т.В. встречные исковые требования поддержала, иск Мишина А.А. считала необоснованным.

Суд постановил решение, которым удовлетворил исковые требования Мишина А.А. Выселил Андрееву Т.В. из квартиры по адресу: Магнитогорск, ул. ****, д. ****, кв. **** без предоставления другого жилого помещения. Взыскал в пользу Мишина А.А. с Андреевой Т.В. судебные расходы в размере 8200 рублей. В удовлетворении встречных исковых требований Андреевой Т.В. отказал.

В апелляционной жалобе Андреева Т.В. просит решение суда отменить. Указывает на ошибочность вывода суда об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи недействительным, неверную оценку доказательств по делу, поскольку заключенный договор купли-продажи спорной квартиры в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ является притворной сделкой, что подтверждается имеющимися в материалах дела расписками Мишина А.А. о передаче денежных средств Андреевой Т.В. по договору займа с обеспечением исполнения в виде залога спорной квартиры.

В апелляционном представлении прокурор Ленинского района г. Магнитогорска просит решение суда отменить. Указывает, что Андреева Т.В. не передавал Мишину А.А. денежные средства по договору купли-продажи квартиры, продолжает проживать в указанном жилом помещении, в целях защиты своих прав Андреева Т.В. обратилась в полицию, в отношении Д.Н.А. возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ - мошенничество. Обстоятельства совершения сделки свидетельствуют, что спорная сделка в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ является притворной.

В своих возражениях относительно доводов апелляционной жалобы, апелляционного представления Мишин А.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу и апелляционное представление - без удовлетворения.

Заслушав объяснения Андреевой Т.В., Мишина А.А., прокурора, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалобы и представления, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду следующего.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Андреева Т.В. на основании решения Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 08 июля 2010 года, определения судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 02 сентября 2010 года, являлась собственником квартиры № **** дома № **** по ул. **** в г. Магнитогорске. 19 января 2012 года Андреева Т.В. (продавец) заключила с Мишиным А.А. (покупатель) договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого квартира продана за **** руб., которые будут уплачены покупателем продавцу после подписания договора. Договор купли - продажи и право собственности Мишина А.А. зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03 февраля 2012 года (л.д. 5,6,31-44).

На момент рассмотрения дела в квартире № **** дома № **** по ул. **** в г. Магнитогорске зарегистрирована и проживает Андреева Т.В.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что сделка купли-продажи от 19 января 2012 года и ее регистрация произведены в соответствии с законом, воля участников сделки была направлена на переход права собственности на недвижимое имущество от Андреевой Т.В. к Мишину А.А., и пришел к выводу о недоказанности факта притворности данного договора и наличия между сторонами залоговых обязательств.

Судебная коллегия с указанными выводами согласиться не может, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального права к отношениям, по поводу которых возник спор.

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Недействительной по основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерение одного участника на совершение притворной сделки недостаточно, стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

В предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон, обстоятельства заключения договора и доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям. О притворности сделки свидетельствует не столько содержание договора, сколько совокупность обстоятельств, связанных с заключением и исполнением договора. 

Оспаривая договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 19 января 2012 года с Мишиным А.А., Андреева Т.В. указала, что не намеревалась продавать квартиру Мишину А.А., под видом договора купли-продажи фактически имел место договор залога, который обеспечивал возврат ею долга в размере **** рублей, представленного Мишиным А.А., указанные денежные средства она получила от Мишина А.А. в долг, денежные средства от продажи квартиры она не получала. При этом Андреева Т.В. ссылалась на то, что стороны согласовали условия договора займа, его сумму - **** рублей, процентную ставку - 4% от суммы основного долга в месяц.

В подтверждение вывода об отсутствии между сторонами заемного обязательства, суд сослался на расписку Андреевой Т.В. о получении от Мишина А.А. денежных средств в размере **** руб., которая не содержит упоминания о принятии указанных денежных средств с условиями возвратности, то есть в долг (л.д.7), а также на расписку, представленную в материалы регистрационного дела о получении оплаты по договору купли-продажи для регистрации права собственности Мишина А.А. без обременения (л.д.44). При этом расписка Мишина А.А. от 19 января 2012 г., в которой Мишин А.А., указал, что деньги в сумме **** руб. даны в долг под 4% ежемесячной выплаты, то есть **** руб. в месяц, и обязался после полного погашения долга Андреевой Т.В. переоформить право собственности на квартиру на неё же, а также не продавать квартиру по ул. **** ****-****, но по истечении срока невыплаты процентов в течение двух месяцев или всей суммы долга полностью вправе распорядиться указанной квартирой по своему усмотрению (л.д.19), признана судом недопустимым доказательством, поскольку факт передачи денежных средств в подтверждение займа должен быть подтвержден распиской должника, а не заимодавца. Так же суд не принял во внимание представленные Андреевой Т.А. расписки Мишина А.А. о возврате долга от 20 февраля 2012 года, 20 марта 2012 года, 20 апреля 2012 года, 12 сентября 2012 года, 06 декабря 2012 года, согласно которых он получал от Андреевой «возврат долга», «проценты» в размере по **** руб., и расписку от 05 сентября 2012 года, согласно которой Мишин А.А. получил **** рублей за три месяца, сумма основного долга составляет **** руб., определив, что Мишин А.А. ежемесячно получал указанные денежные средства по неустановленному договору (л.д.20-26).

В соответствии со ст. 807 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. 

В силу ст. 808 Гражданского кодекса РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В силу требований ст. 162 Гражданского кодекса РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Между тем, факт заключения договора займа подтверждается распиской Андреевой Т.В. о получении от Мишина А.А. денежных средств в размере **** руб., которая не содержит указания о получении денежных средств по договору купли - продажи (л.д.7), распиской Мишина А.А. том, что деньги в сумме **** руб. были даны в долг под 4% ежемесячной выплаты (л.д.19), а также последующим поведением сторон, свидетельствующим об исполнении обязательств по договору займа - ежемесячным получением Мишиным А.А. процентов по займу. Представленные расписки содержат все существенные условия договор займа, предусмотренные ст. ст. 807-809 Гражданского кодекса РФ, которые были согласованы сторонами, что подтверждается их подписями.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи квартиры № **** дома № **** по ул. **** в г. Магнитогорске, поскольку фактически данный договор прикрывал собой договор залога квартиры в обеспечение обязательств по заключенному сторонами договору займа. Об этом свидетельствуют написанное Мишиным А.А. собственноручно обязательство переоформить право собственности на квартиру на Андрееву Т.В. после полного погашения долга (л.д.19), а также, что получая проценты по займу Мишин А.А. требований об освобождении квартиры не заявлял, Андреева Т.В. с регистрационного учета не снималась.

Недействительной является и сделка, которую стороны фактически имели в виду - договор залога квартиры № **** дома № **** по ул. **** в г. Магнитогорске в обеспечение исполнения обязательств по заключенному договору займа, поскольку она не соответствует требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

Согласно ст. 165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной. 

В силу ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительности, и недействительна с момент ее совершения.

Поскольку заключенный между сторонами договор не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве договора залога спорной квартиры, то такой договор залога является ничтожным, а соответственно не порождающим правовых последствий.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судебная коллегия считает возможным применить последствия недействительности сделки купли-продажи, возвратить квартиру по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, дом № ****, квартира № **** в собственность Андреевой Т.В., прекратить право собственности Мишина А.А. на указанную квартиру, погасить регистрационную запись о переходе права собственности на квартиру к Мишину А.А. Учитывая, что денежные средства в качестве оплаты стоимости спорной квартиры по договору купли-продажи не передавались, основания для взыскания с Андреевой Т.В. в пользу Мишина А.А. денежных средств в размере **** рублей отсутствуют. Мишин А.А. не лишён возможности обратиться в суд с требованием о взыскании указанных денежных средств по договору займа.

Поскольку решение суда основано на выводах, которые не соответствуют обстоятельствам дела, а также к возникшим правоотношениям неправильно применены нормы материального права, то такое решение не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, судебная коллегия полагает возможным принять по делу новое решение, которым встречные исковые требования Андреевой Т.В. к Мишину А.А. удовлетворить, признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, дом № ****, квартира № ****, заключенный между Андреевой Т.В. и Мишиным А.А. 19 января 2012 г., применить последствия недействительно сти сделки, в удовлетворении исковых требований Мишина А.А. к Андреевой Т.В. о выселении без предоставления другого жилого помещения - отказать.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия 
  
ОПРЕДЕЛИЛА: 
  
Решение Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 11 июля 2013 года отменить. Принять по делу новое решение.

Встречные исковые требования Андреевой Т.В. к Мишину А.А. - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, дом № ****, квартира № ****, заключенный между Андреевой Т.В. и Мишиным А.А. 19 января 2012 года.

Применить последствия недействительности сделки.

Возвратить квартиру по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, дом №****, квартира № **** в собственность Андреевой Т.В.

Право собственности Мишина А.А. на квартиру по адресу г. Магнитогорск, ул. ****, дом № ****, квартира № ****, зарегистрированное 03 февраля 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - прекратить.

Погасить регистрационную запись о переходе права собственности на квартиру по адресу г. Магнитогорск, ул. ****, дом № ****, квартира № **** к Мишину А.А.

В удовлетворении исковых требований Мишина А.А. к Андреевой Т.В. о выселении без предоставления другого жилого помещения - отказать.