Мошенничество с жильем при помощи электронной подписи

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем» отмечает, что не каждый знает, что заявление и необходимые документы на государственную регистрацию прав на объекты недвижимости (в том числе жилье) можно предоставить не только на бумажном носителе, но и в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью и направленных в Росреестр через Интернет посредством единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта ведомства.

Электронная подпись, в соответствии с законодательством, - это информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и которая используется для определения лица, подписывающего информацию. Подпись нельзя получить удаленно. Для ее получения необходимо лично прийти в аккредитованный центр с паспортом, написать заявление, подписать его и только после этого получить флешку с паролем. Уже имея данные инструменты можно удаленно ставить подпись при совершении гражданско-правовых сделок, оказании государственных и муниципальных услуг, исполнении государственных и муниципальных функций, при совершении иных юридически значимых действий. Информация в электронной форме, подписанная электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Вроде бы такой способ взаимодействия с контрагентом и Росреестром облегчает процесс совершения сделки с жильем: не надо лично приходить в орган регистрации (МФЦ), стороны договора могут находиться в разных городах, сокращение времени и издержек по сделке и т.д. Например, банки, которые выдают кредиты для приобретения жилья, в настоящее время настоятельно предлагают заключать договоры удаленно. Но, как показывает практика, у такой формы совершения сделок с жильем есть и негативные стороны.

Так, некоторое время назад многие средства массовой информации рассказывали о «первом случае мошенничества с недвижимостью с применением высоких технологий». Житель г. Москвы являлся собственником дорогой квартиры на улице Тверской. Он в этой квартире живет и прописан вместе с сыном. В мае 2019 года ему пришла квитанция за коммунальные услуги с совершенно другой фамилией хозяина жилья. В МФЦ и в Росреестре мужчине объяснили, что несколько месяцев назад он подарил свою квартиру некоему жителю Уфы. Сделал он это удаленно, используя цифровую (электронную) подпись. Мужчина же уверяет, что у него этой подписи нет и никогда не было.

Росреестр, комментируя данную ситуацию, указал, что были проанализированы документы, представленные на государственную регистрацию права. В Едином государственном реестре недвижимости действительно есть сведения о том, что 22 октября 2018 года был совершен переход права на квартиру на основании договора дарения от 28 сентября 2018 года, составленного в простой письменной форме. Документы были поданы в Росреестр в электронном виде и удостоверены электронными подписями как со стороны дарителя, так и со стороны одаряемого. Правовая экспертиза, которую производит регистратор, показала «подлинность усиленной квалифицированной электронной подписи, а также статуса сертификата». Дополнительно сообщалось, что «согласно полученной информации, усиленная квалифицированная подпись дарителя и одаряемого выданы удостоверяющим центром ЗАО «Национальный удостоверяющий центр», аккредитованным Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ. Договор дарения квартиры подписан обеими сторонами в пределах срока действия сертификатов электронной подписи и практически в одно время. Таким образом, полномочия дарителя и одаряемого были подтверждены в установленном порядке». Результаты проверки Росреестр передал в правоохранительные органы.

Анализируя данный случай, можно отнести его к одному из видов мошеннических схем с жильем, о которых рассказывает ЧРОСПО «Правосознание», а именно к мошенничеству с использованием поддельных документов и когда собственник жилого помещения вообще не намеревался совершать сделку и никак не участвовал в ней. Подделку бумажного документа (паспорт, доверенность и т.д.) теоретически можно выявить при приеме документов в МФЦ. Да, это, к сожалению, происходит не всегда и люди теряют жилье. Как неоднократно указывали юристы нашей организации, для решения данной проблемы необходимо оборудовать МФЦ техникой, с помощью которой возможна проверка подлинности паспортов, а для этого необходимы изменения законодательства. При сдаче документов удаленно с использованием электронной подписи выявить махинацию не представиться возможным, так как противоправные действия были совершены при оформлении электронной подписи в специализированной организации.

Но почему это происходит? Эксперты указывают, что по закону «Об электронной подписи» ответственность за работу удостоверяющих центров возложена на сами центры. А ответственность центров в законе недостаточно конкретизирована, порядок работы центров, их права и обязанности устанавливаются этими центрами самостоятельно. В законе нет требований к форме подтверждения полномочий доверенного лица, там ничего не сказано о способе установления личности заявителя. «Такая правовая неопределенность не позволяет однозначно утверждать, что заявитель или его доверенное лицо действительно обращался в удостоверяющий центр для получения электронной подписи».

В Росреестре считают, что необходимо повысить защищенность прав собственников при общении их с удостоверяющими центрами. Ведомство предлагает выдавать усиленные квалифицированные электронные подписи исключительно государственными центрами. Также предлагается установить ограничения в отношении удостоверяющих центров, выдающих усиленные квалифицированные электронные подписи для взаимодействия с органом регистрации прав.

Иной способ справиться с обозначившейся проблемой – это изменить закон о государственной регистрации прав на недвижимость, где надо предусмотреть особый порядок регистрации прав граждан на жилье с использованием электронной подписи. И шаги в этом направлении уже предприняты.

Так, в июне 2019 года в Государственную Думу РФ поступил законопроект о внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», которому присвоен № 728232-7. В соответствии с предлагаемыми изменениями физическое лицо – собственник объекта недвижимости, если желает совершить сделку с использованием электронной подписи, то заранее от него в Росреестр должно поступить заявление, в котором будут содержаться сведения о возможности представления в случае отчуждения такого объекта недвижимости заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права на объект недвижимости  и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью собственника объекта недвижимости или его представителя. Запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления, направленного посредством личного обращения или почтового отправления.

В законопроекте прямо отмечается, что отсутствие указанной записи является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права на объект недвижимости.

В настоящее время данный законопроект включен в примерную повестку Думы на весеннюю сессию (июль 2019 года). Законопроект направлен в Правовое управление, в заключение которого указано: «По представленному законопроекту замечаний концептуального характера не имеется. Вместе с тем нуждается в уточнении порядок внесения записи о соответствующей отметке, поскольку неясно, требуется ли обращение собственника с заявлением (или посредством его почтового отправления) при оформлении каждой сделки с недвижимостью».

Обновлено 07 августа 2019 года: В настоящее время такой закон принят (Федеральный закон от № 286-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»). Подробности тут.

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.