Незначительность допущенного должником нарушения – основание для отказа в иске об обращении взыскания на жилье

Ранее Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем» рассказывала о том, что с 31 июля 2019 года начинает действовать право на временное приостановление ипотечных платежей при приобретении жилья (так называемые ипотечные каникулы). Для реализации данного права необходимо соблюдение определенных условий, о которых подробно было изложено в статье. На данный момент неизвестно как банковские учреждения будут реализовывать данное право, но на приемах юристов ЧРОСПО «Правосознание» от граждан продолжают поступать вопросы о том, как быть, если допущена просрочка платежа и если банк направил в суд требование об обращении взыскания на жилье.

Опишем ситуацию, когда суд отказал банку в требовании об обращении взыскания на объект ипотеки и приведем нормы, на которых было основано данное решение.

Банк обратился в суд с иском к супругам П. с требованием о расторжении кредитного договора, взыскании в солидарном порядке задолженности по нему в сумме 765007 рублей, обращении взыскания на квартиру, расположенную в г. Чебаркуле, путем продажи с публичных торгов и установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере 1361600 рублей.

В обоснование иска банк сослался на то, что в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору был наложен залог приобретенной квартиры. В связи с ненадлежащим исполнением супругами П. обязательства по кредитному договору истцом направлено требование о досрочном истребовании задолженности, которое оставлено без удовлетворения.

Ответчики пояснили суду, что в связи с задержками в выплате заработной платы они допускали просрочку по внесению ежемесячных платежей по кредитному договору. На момент рассмотрения дела они полностью погасили имевшуюся у них просроченную задолженность и вошли в график платежей. Просили учесть нахождение на их иждивении детей, а также тот факт, что спорная квартира для семьи является единственным жильем. Также полагали, что заявленный истцом к взысканию размер неустойки не соответствует последствиям неисполнения ими обязательств по кредитному договору, в связи с чем просили снизить размер неустойки.

Рассмотрев дело, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. В решении он, в том числе указал на то, что в силу п. 1 ст.54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Суд напомнил, что, давая толкование положениям п. 2 ст. 811 ГК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 15 января 2009 года № 243-О-О указал, что правила предоставления заемщиком обеспечения возврата заемных средств в форме залога недвижимости урегулированы Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно ст. 50 которого основанием для обращения взыскания на заложенное имущество должника признается неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1), а также нарушение залогодателем сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев (даже если каждая просрочка незначительна) по обязательству, которое исполняется периодическими платежами (пункт 2).

Вместе с тем, суд вправе отказать в иске об обращении взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.2 ст.348 ГК РФ), в том числе при крайней незначительности допущенного должником нарушения основного обязательства и при явном несоответствии вследствие этого размера требований залогодержателя стоимости заложенного жилого дома или квартиры.

«Указанное правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон. Предоставляя кредитору возможность получения компенсаций в счет предполагаемого дохода, не полученного из-за действий должника, законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства (ч. 1 ст. 19 Конституции Российской Федерации), в силу чего п. 2 ст. 811 ГК РФ не может рассматриваться как нарушающий конституционные права заявителя».

Исследовав расчеты супругов с банком, порядок распределения денежных средств на проценты за пользование кредитом, уплату неустойки по просроченному основному долгу и по процентам, суд признал допущенное супругами П. нарушение незначительным.

Юристы Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» считают необходимым дополнительно дать рекомендации по ситуации, если жилье приобретено за счет ипотечного кредита, но нет возможности в срок погашать задолженность. Важно: не надо пускать ситуацию на самотек и дожидаться решения суда и выселения из квартиры. Увещевания о том, что в квартире живут малолетние дети, пожилые люди или что для семьи данная жилплощадь является единственной не помогут – напоминаем, что закон позволяет в подобной ситуации обратить взыскание на недвижимость и выселить уже бывших собственников без предоставления иного жилья.

Что делать, если возникли финансовые трудности при погашении кредита:
- проинформировать об этом банк,
- просить банк о реструктуризации дога (уменьшении ежемесячных платежей с увеличением срока кредита),
- просить предоставить кредитные «каникулы»,
- рассмотреть возможность перекредитоваться в ином банке под меньший процент,
- внести в залог иное имущество или привлечь поручителей.

Важно помнить, что все решения по указанным просьбам банк вправе принять, но не обязан это делать. Поэтому, чем больше информации о своем финансовом положении Вы предоставите банку, чем более открытыми Вы будете, тем лучше.

Что делать если уже имеется решение суда об обращении взыскания на квартиру:
- обратиться к кредитору (банку) с просьбой о заключении мирового соглашения на стадии исполнения решения суда и установлении новых сроков погашения задолженности (предоставив, возможно, новую информацию о нормализации финансового положения),
- обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнения решения суда об обращении взыскания на квартиру (приведя доводы о том, что это единственное жилье, Вы ищете дополнительные источники финансирования кредита, нашли новую работу и т.д.),
- просить нового собственника квартиры (а это может быть и банк, если торги по продаже не состоялись и он согласился оставить предмет залога себе) о заключении договора найма жилья с правом выкупа либо о заключении нового кредитного договора с залогом этой же квартиры (но в таком случае надо будет убедить банк, что Ваше финансовое положение улучшилось).

Что же делать, если Вас уже выселяют из бывшей Вашей квартиры? В ряде муниципальных образований Челябинской области имеется положение о предоставлении жилья маневренного фонда и одним из условий его выделения является как раз утрата жилого помещения в результате обращения взыскания на это жилое помещение, которое было приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными. То есть можно просить администрацию выделить Вам жилье. Это должно позволить Вам переждать неблагоприятный период и с новыми силами решать жилищный вопрос.

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.