Вопрос с приема: платить ли за капремонт, если дом состоит менее чем из пяти квартир?

Вопросы, связанные с оплатой за жилое помещение и коммунальные услуги, часто возникают на приемах юристов Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем». Расскажем об одном из таких вопросов, поступивших в ходе проекта.

Гражданка С. проживает в Красноармейском районе Челябинской области. Ее дом состоит из четырех квартир. С 2015 года она и иные собственники квартир, в том числе оплачивали взносы на капитальный ремонт. Но недавно, весной 2019 года, они услышали, что оплачивать данный взнос они не должны. Гражданка С. спрашивала так ли это и что необходимо предпринять для возврата уплаченных сумм.

Юристы разъяснили, что в соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Действующее законодательство предусматривает ряд исключений, когда взносы на капитальный ремонт не уплачиваются. Так, они не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом. Также дома блокированной застройки (согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. В связи с тем, что дома блокированной застройки не имеют в своем составе квартир, они не могут быть отнесены к многоквартирным домам) не подлежат включению в Региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области. На собственников таких помещений не распространяется обязанность оплаты ежемесячных взносов на капитальный ремонт, определенная ст. 169 ЖК РФ.

В ст. 168 ЖК РФ также указано, что в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться также дома, в которых имеется менее чем пять квартир. Таким образом, вопрос о взносах на капитальный ремонт подобных домов отдан на откуп региональным властям.

В Челябинской области подобный закон принят в феврале 2019 года. Законом Челябинской области от 05 февраля 2019 года № 866-ЗО «О внесении изменений в Закон Челябинской области «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Челябинской области»», в том числе установлено, что в региональную программу капитального ремонта не включаются многоквартирные дома, в которых имеется менее чем пять квартир.

Таким образом, дом гражданки С. должен быть исключен из региональной программы капитального ремонта при очередной актуализации. С момента вступления в законную силу закона Челябинской области оплачивать взносы на капитальный ремонт она не должна.

Остается вопрос, связанный с ранее уплаченными взносами и порядок их возврата. Указанный выше Закон Челябинской области от 05 февраля 2019 года № 866-ЗО содержит указание на то, что при исключении из региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов, в которых имеется менее чем пять квартир, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений, за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме. Порядок возврата региональным оператором и (или) владельцем специального счета средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме устанавливается Правительством Челябинской области.

Однако данный порядок в настоящее время не принят. Это подтверждается и письмом, которое получила гражданка С. от Регионального оператора капитального ремонта.

На данный момент действует Постановление Правительства Челябинской области от 25 декабря 2013 года № 556-П «О Порядке выплаты региональным оператором и (или) владельцем специального счета средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории Челябинской области», которое предусматривает возврат средств в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, и, соответственно, изъятия каждого жилого помещения в данном многоквартирном доме. Данное постановление должно быть дополнено условием выплаты (возврата) средств собственникам жилья в многоквартирных домах, в которых имеется менее чем пять квартир.

Пока, до принятия указанного порядка, гражданке С. было разъяснено, что она вправе обратиться с соответствующим заявлением в органы прокуратуры с целью проверить законность и обоснованность бездействия регионального оператора по невозврату уплаченных ранее взносов. Возможно, действия прокуратуры побудят органы власти принять соответствующий порядок.

В том случае, если результат прокурорской проверки не увенчаются успехом, то гражданка С., как и иные собственники жилья в подобных домах, вправе будет обратиться в суд с требованием о взыскании данных средств.

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.