Оформлять залог жилья путем дарения неправильно

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» неоднократно, в том числе в ходе проекта «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами», разъясняла, что, совершая сделку с жильем, необходимо подписывать только тот договор, который есть намерение заключить. Никакие уговоры и доводы, что именно так надо оформить иную сделку не должны приниматься во внимание. Иначе можно лишиться своей недвижимости, возвращать которую придется через суд.

Южноуральский городской суд Челябинской области рассмотрел гражданское дело по иску гражданки К. к гражданке Р. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска она указала, что более десяти лет назад между истцом и ответчиком был заключен договор дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Основанием для заключения договора послужил договор займа, заключенный между ними, по условиям которого залогом возврата ею денежного займа являлось оформление дарственной на указанную долю на имя ответчика. Ответчик уверяла ее, что оформление дарственной - своего рода обеспечение возврата заемных денежных средств, после возврата которых залог будет ей возвращен.

Не обладая юридическими знаниями, женщина доверилась ответчику, являвшейся риэлтором. Но ее воля однозначно не была направлена на отчуждение ее имущества путем дарения. Деньги по договору займа она отдавала ответчику частями, но в установленный договором срок полностью долг не вернула. В апреле 2010 года ответчик пришла к ней с гражданкой А. и сказала, чтобы в дальнейшем она отдавала долг ему. В 2011 году истец полностью рассчиталась по договору займа.

Поскольку в дополнение к расписке-займу ответчик обязалась переписать долю в квартире на нее на прежних условиях, она искренне полагала, что ответчик выполнила договор залога и вернула ей долю. Однако, до обращения в суд женщина сделала запрос в Росреестр и из ответа узнала, что ответчик несколько лет назад переписала ее долю на своего супруга.

Договор дарения фактически не исполнялся, все эти годы истица и ее семья проживали в квартире и несли бремя ее содержания, оплаты коммунальных платежей. Ответчик или члены ее семьи в квартире не бывали, не предпринимали попыток вселиться в квартиру, не оплачивали коммунальные услуги.

Ссылаясь на притворность договора дарения, истец просила суд признать его недействительным в силу ничтожности; прекратить право собственности гражданки Р. на 1/2 долю в праве собственности на спорную квартиру, погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности гражданки Р. на указанную долю; применить последствия недействительности сделок путем приведения сторон в первоначальное положение, возвратив право на 1/2 долю в праве собственности на квартиру в ее собственность.

Представитель ответчика исковые требования не признала, пояснив, что истец понимала суть заключаемого сторонами договора, стороны заключили именно договор дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, а не договор залога. Задолженность по договору займа перед ответчицей истец до настоящего времени не погасила.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Суд указал, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, на основании объяснений истца, данных в судебном заседании и в ходе проверки, проведенной полицией, письменных материалов дела, показаний свидетеля, суд пришел к выводу, что сторонами была достигнута договоренность по поводу предоставления ответчиком истцу взаймы денежных средств под залог недвижимости. С целью обеспечения залогом обязательств был заключен договор дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, принадлежащей истцу.

О притворности договора дарения свидетельствуют также те обстоятельства, что ответчик после заключения договора дарения фактически во владение долей в квартире не вступила, попыток вселиться в указанную квартиру не предпринимала, сама или члены ее семьи в квартире не зарегистрировались, ключи от квартиры ей не передавались, данных о себе, как о собственнике доли в квартире в управляющую компанию она не представила, на протяжении более 10 лет не несла бремя оплаты жилищно-коммунальных услуг по квартире, в том числе тех, оплата которых возложена на собственника жилого помещения. Указанные обстоятельства стороной ответчика не опровергнуты. В реестровом деле отсутствует акт приема-передачи недвижимого имущества от дарителя одаряемому, такой акт не представлен сторонами в материалы дела. То есть, несмотря на регистрацию перехода права собственности на спорное жилое помещение, ни истец, ни ответчик не имели намерений исполнить договор дарения.

Из материалов дела же наоборот следует, что по данным управляющей компании в квартире зарегистрированы истец и члены ее семьи. Истец продолжает проживать в квартире с членами своей семьи, несет бремя содержания имущества, принимая меры к защите своих прав. Лицевые счета по оплате теплоэнергии, содержания и текущего ремонта, вывоза твердых бытовых отходов, услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, взносам на капитальный ремонт открыты на имя члена семьи истца, которой принадлежит оставшаяся 1/2 доля в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, начисления и платежи производятся за квартиру полностью, что подтверждается выписками по лицевым счетам и платежными документами.

Суд указал на обстоятельство, что гражданка Р. заключила со своим супругом договор дарения спорной 1/2 доли в праве собственности на квартиру, не свидетельствует о том, что она фактически вступила во владение недвижимым имуществом и распорядилась им, поскольку данная сделка также не была исполнена, ее супруг во владение долей не вступал и по договору дарения произвел отчуждение спорной 1/2 доли в праве собственности на квартиру обратно ответчице.

Кроме того, суд отметил, что стоимость доли, указанная в договоре дарения, очевидно не соответствует ее действительной рыночной стоимости на дату совершения договора.

Таким образом, правовые последствия, которые в силу закона порождает дарение недвижимого имущества, направленные на возникновение, прекращение гражданских прав и обязанностей, реально не наступили, причем договор дарения сторонами не исполнен, имущество одаряемому не передано. Вопреки доводам стороны ответчика, волеизъявление обеих сторон было направлено на совершение сделки залога доли в праве общей долевой собственности на квартиру, поскольку была достигнута договоренность, что в случае возврата суммы займа и процентов займодавец перепишет долю в квартире обратно на истца.

На основании изложенного, суд удовлетворил заявленные требования.

Проект «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.