Кто определяет стоимость недвижимости при продаже? Можно ли оспорить отчуждение имущества по цене ниже рыночной?

Порой специалистам Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» на просветительских семинарах поступают вопросы о том, а за какую цену продать недвижимость (квартиру, дом, земельный участок). Мы решили в рамках проекта «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» ответить на данный, не совсем юридический, вопрос на одном примере из судебной практики.

Гражданка М. обратилась в Тракторозаводский районный суд г. Челябинска с иском к гражданину Ш. о признании сделки по купле-продаже недвижимого имущества недействительной, применении последствий недействительности сделки: прекращении права собственности гражданина Ш. на земельный участок и жилой дом, восстановлении права собственности истицы на указанные объекты.

В обоснование заявленных исковых требований женщина указала, что между сторонами был заключен договор купли-продажи. Предметом продажи явились земельный участок и дом, расположенные в садовом товариществе. Цена сделки составила 400000 рублей. Впоследствии гражданке М. стало известно, что рыночная стоимость участка и имущества составляет 1000000 рублей. Помимо этого, она обнаружила, что сад в крайне запущенном состоянии, за ним никто не ухаживает, он зарос, в том числе опасными видами растений, санитарные нормативы не соблюдаются, культурные растения вымирают, имущество находится в загрязнении и опустошении. Женщина полагала, что имеет право на признание договора купли-продажи недействительным в связи с введением ее в заблуждение относительно цены сделки, а также в связи с недобросовестным поведением покупателя – ее намерено обманули о цене сделки, а также о целях приобретения имущества. Для истца крайне важно, чтобы имущество имело добросовестного хозяина, содержалось и обрабатывалось.

Решением Тракторозаводского районного суда города Челябинска в марте 2025 года в удовлетворении исковых требований было отказано.

В апелляционной жалобе гражданка М. просила решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Женщина указывала, что при рассмотрении дела судом первой инстанции неполно и недостаточно изучены материалы дела, не дана оценка обстоятельствам дела. В частности полагала, что судом не дана оценка обстоятельствам введения в заблуждение истца относительно цены продаваемого земельного участка, преклонный возраст истца, а также отсутствие оценки спорного имущества перед его продажей. Гражданка М. утверждала, что ее намеренно обманули о цене сделки, а также о целях приобретения имущества – ею в материалы дела была представлена оценка действительная стоимость участка.

В августе 2025 года Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда рассмотрела данный спор в апелляционном порядке.

Суд отметил, что стороны заключили договор купли-продажи земельного участка, жилого строения, хозяйственного строения. Цена указанного недвижимого имущества составляет 400000 рублей, из которых земельный участок – 290000 рублей, жилое строение – 100000 рублей, хозяйственная постройка – 10000 рублей. Передача денежных средств в счет оплаты стоимости участка и строения, хозяйственного строения осуществляется в день совершения сделки.

Согласно договору, стороны гарантировали, что они в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных условиях.

Факт подписания договора сторонами не оспаривался. Переход права собственности на участок и строение, хозяйственное строение к покупателю прошел государственную регистрацию. В последующем он продал данные объекты гражданину К.

Разрешая спор по существу, руководствуясь положениями статей 166, 178, 179, 209, 223, 420, 421, 432, 454, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные по делу доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что договор купли-продажи был исполнен сторонами в полном объеме, имущество было передано продавцом покупателю, полностью оплачено последним, правовые последствия, предусмотренные договором купли-продажи недвижимого имущества, наступили, намерения сторон выражены в договоре достаточно ясно, содержание договора позволяло истцу оценить природу и последствия совершаемой сделки, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии надлежащих доказательств совершения сделки под влиянием заблуждения либо обмана, требования истца удовлетворению не подлежат.

Судебная коллегия сочла данные выводы суда первой инстанции правильными, сделанными с учетом установленных по делу юридически значимых обстоятельств, при правильном применении норм материального права, регулирующих возникшие между сторонами правоотношения.

Доводы жалобы о том, что судом не дана оценка обстоятельствам введения в заблуждение истца относительно цены продаваемого земельного участка, преклонный возраст истца, а также отсутствие оценки спорного имущества перед его продажей (якобы гражданку М. намеренно обманули о цене сделки, а также о целях приобретения имущества) областным судом были отклонены.

Как следует из пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункт 5 пункта 2 этой же статьи).

По смыслу приведенных выше положений недействительной может быть признана сделка, совершенная стороной, находящейся под влиянием заблуждения, существенного на столько, что, если бы она знала о действительном положении дел, то не совершила бы ее, разумно и объективно оценивая ситуацию, в частности о существенности заблуждения может свидетельствовать заблуждение в отношении обстоятельства, которое сторона упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В подобных случаях воля стороны, направленная на совершение сделки, формируется на основании неправильных представлений о тех или иных обстоятельствах, а заблуждение может выражаться в незнании каких-либо обстоятельств или обладании недостоверной информацией о таких обстоятельствах.

С учетом изложенного, для признания сделки недействительной на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации следует установить: упоминает ли сторона сделки в принятой форме волеизъявления существенное обстоятельство, в отношении которого, как выяснилось позже, она заблуждалась; было ли очевидно в момент заключения сделки другой стороне, что ее контрагент заблуждается в отношении указанного обстоятельства. По условиям данного правила сторона не просто заблуждается в отношении каких-либо обстоятельств, но и упоминает об этих обстоятельствах в своем волеизъявлении, из наличия которых она с очевидностью для всех участников сделки и для суда исходит.

Таким образом, заблуждение в любом раскрытом или очевидном другой стороне обстоятельстве, повлиявшем на согласие стороны вступить в сделку, может быть признано существенным.

При этом, в силу пункта 3 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Как следует из материалов дела, волеизъявление гражданки М., выраженное в договоре купли-продажи, соответствовало ее действительным намерениям, поскольку ею совершены ряд последовательных активных действий, направленных на отчуждение земельного участка, жилого строения и хозяйственного строения: в связи с возрастом ею было принято решение о продаже дачи, которое обсуждалось с дочерью, она самостоятельно нашла объявление, вела переговоры с продавцом, достигла договоренности о цене, согласовала цену с дочерью и после перевода денежных средств подписала спорный договор, обращалась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации перехода прав на указанное имущество. Гражданин Ш. не совершал действий, свидетельствующих об умышленном введении истца в заблуждение относительно предмета сделки с целью понуждения ее к заключению, не умалчивал об обстоятельствах, о которых должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, что свидетельствует об отсутствии оснований для признания сделки недействительной по мотиву заблуждения.

Оценивая доводы истца о заниженной стоимости проданных объектов недвижимости, судебная коллегия исходила из того, что цену в договоре купли-продажи стороны определили самостоятельно, продажа имущества по цене ниже рыночной не свидетельствует об обмане истца ответчиком или введении истца в заблуждение.

Оспариваемый договор содержит все существенные условия, их содержание является четким и понятным, договор подписан гражданкой М. собственноручно; истец самостоятельно согласовала с покупателем цену продаваемого имущества, ответчик свои обязанности по оплате недвижимого имущества исполнил, денежные средства переданы истцу, которыми она распорядилась по своему усмотрению.

Правильное применение приведенных норм материального права, исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, в соответствии с полномочиями суда первой инстанции, позволили сделать вывод об отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что гражданка М. была обманута или введена в заблуждение со стороны гражданина Ш. Суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении ее иска.

Такие выводы суда, в частности, основаны на исследовании вышеизложенных пояснений самой гражданки М.

По смыслу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

При этом не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки, то есть побудительных представлений в отношении выгодности и целесообразности состоявшейся сделки. Равным образом не может признаваться существенным заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях по сделке.

Оснований полагать наличие волеизъявления истца на заключение иной сделки не имелось, равно как не было установлено обстоятельств, относительно которых истец был обманут покупателем, в связи с чем суд правильно пришел к выводу об отсутствии совокупности условий для признания сделки недействительной по указанным в иске основаниям.

Довод истца о том, что стоимость проданного земельного участка со строениями меньше, чем ее реальная рыночная стоимость (по справке об оценке 1000000 рублей) не свидетельствует о недействительности договора, поскольку стороны свободны в заключении договора и определили стоимость земельного участка и строений по соглашению между собой. Кроме того, данная справка составлена без учета исследования рынка аналогичных объектов, оценщиком не указано о применении метода проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Кроме того, судебная коллегия обратила внимание на то, что в настоящее время собственником данных объектов недвижимости является гражданин К., а требования к нему не заявлены, сделка купли-продажи между гражданином К. и гражданином Ш. не оспаривается, в связи с чем в порядке применения последствий недействительности сделки восстановление права собственности за истцом невозможно, избранный истцом способ защиты предполагаемого нарушения своего права не в состоянии привести к его восстановлению.

Так как нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено, то апелляционный суд решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска оставил без изменения, а апелляционную жалобу гражданки М. – без удовлетворения.

Подытожив рассказанную историю, отметим, что стороны сделки по купли-продаже самостоятельно и согласованно определяют цену предмета договора. Для обоснования своего предложения (при торге) и продавец, и покупатель могут ссылаться на среднерыночные цены аналогичных товаров, на кадастровую стоимость недвижимости, на оценку специалистов и т.д. Но только достигнув общего решения о цене, как обязательном условии сделки, которое устраивает обе стороны, стоит подписывать договор отчуждения объекта недвижимости.

Проект «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации, предоставленного Фондом президентских грантов.