При оспаривании сделки по отчуждению жилья суд должен принимать во внимание особенности положения участника сделки, состояние его здоровья, значение для него оспариваемой сделки

Недавно был опубликован «Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 12/2026 «По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения», утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 01 июля 2026 года № 15А/2026. Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» в рамках проекта «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» видится интересным одно дело из данного обзора. Знание позиции высшего судебного органа в аналогичных ситуациях позволит гражданам выбрать верный способ защиты своих прав, связанных с жильем или финансами.

Верховный Суд Российской Федерации обратил внимание на следующую правовую позицию: вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, при разрешении спора об оспаривании сделки по отчуждению жилого помещения по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно для участника сделки, принимая во внимание особенности его положения, состояния здоровья, значения для него оспариваемой сделки.

Е. (продавец) обратилась в суд с иском к П. (покупатель) о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи квартиры, ссылаясь на то, что она не собиралась продавать квартиру, в момент совершения сделки ее воля была подавлена в результате мошеннических действий третьих лиц, она заблуждалась относительно существа и природы сделки. По данному факту было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований Е. отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих ее нахождение при заключении сделки под влиянием существенного заблуждения, при котором она не была способна понимать природу сделки, влекущую прекращение права собственности на квартиру. Не установив в ходе судебного разбирательства, что поведение Е. вызывало объективные сомнения в понимании ею характера совершаемых действий, суд первой инстанции отклонил доводы истца о недостаточной осмотрительности П. при заключении сделки.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Е. и о признании недействительным заключенного между Е. и П. договора купли-продажи квартиры на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции указал, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны при неправильном применении норм материального права. Определяя круг юридически значимых обстоятельств, суд первой инстанции не учел, что необходимым условием для действительности сделки являлось выяснение вопроса о наличии или об отсутствии обстоятельств, которые могли бы создать искаженное представление лица о существе сделки или ее отдельных элементах либо создать видимость воли при ее отсутствии.

Суд апелляционной инстанции принял во внимание в качестве дополнительного доказательства заключение назначенной им по делу стационарной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы, учел обстоятельства, предшествовавшие совершению сделки, установленные в том числе в рамках уголовного дела, возбужденного по факту мошенничества, совершенного в отношении Е., и пришел к выводу, что заблуждение истца было настолько существенным, что она, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел, на момент совершения сделки Е. имела искаженное представление о существе сделки и заблуждалась относительно значения своих действий.

Судом апелляционной инстанции также учтены обстоятельства того, что на момент совершения Е. (истец, продавец) сделки по отчуждению квартиры, являющейся для нее единственным жильем, она была одинокой пожилой женщиной и не имела близких родственников на территории Российской Федерации, продажа квартиры осуществлялась по цене, значительно ниже рыночной.

Давая оценку поведению покупателя П., в соответствии с пунктом 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции отметил, что П. является директором агентства недвижимости, то есть профессиональным участником рынка недвижимости, оказывающим риелторские услуги, вследствие чего был достоверно осведомлен, что спорная квартира реализуется по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи, и мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения.

Кассационный суд общей юрисдикции оставил без изменения апелляционное определение суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не усмотрела оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции и кассационного суда общей юрисдикции об отмене решения суда первой инстанции и о принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Е. к П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Проект «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации, предоставленного Фондом президентских грантов.