Администрация судится с семьей за жилье: расширенный комментарий по делу

Вчера на нашем сайте мы разместили статью с сайта www.domchel.ru, в которой рассказывалось о выселении администрацией семьи из собственной квартиры. В данной статье был представлен комментарий Председателя ЧРОСПО «Правосознание» Бабина Алексея Анатольевича. Однако данный комментарий был незначительным по сравнению с тем, что стоит сказать по данной ситуации. Представляем Вашему вниманию расширенный комментарий к сложившейся ситуации, который, мы надеемся, будет полезен и широкому кругу граждан.

К сожалению, сделки по поддельным документам (ордерам, договорам социального найма, свидетельствам о праве собственности по наследству, решениям судов и т.д.) составляют значительную часть мошеннических сделок с недвижимостью. Каждая конкретная ситуация индивидуальна, но по каждой из них должно быть проведено следствие, выявлено виновное лицо и вынесен приговор суда. Оптимизм вызывает информация о том, что в данной ситуации уголовное  дело уже возбуждено.

В описанной ситуации «прокол» произошел на этапе государственной регистрации права собственности на основании поддельного, как потом стало известно, свидетельства о праве собственности по наследству. Если бы Росреестр, поводя юридическую экспертизу документов по данной сделке, мог бы запросить у нотариуса информацию о том, выдавалось ли данное свидетельство и его содержание, то, выяснив, что оно не выдавалось, сделка не была бы зарегистрирована. Следовательно, и последующие сделки бы не состоялись и герои данного дела не оказались бы под угрозой потери приобретенного жилья. Радует, что представители Россреестра, также давшие комментарий для статьи, не отрицают, что регистратор действительно имеет право запросить у нотариуса информацию о подлинности того или иного документа. Но, к сожалению, на практике это происходит довольно редко. Считаем, что в этом вопросе должна быть выработана дополнительная методика о необходимости в обязательном порядке проверки всех документов, подлежащих государственной регистрации.

В практике нашей организации тоже были подобные дела. Но, повторюсь, каждое дело индивидуально. Имеются и положительные для последних собственников решения судов, но в них, как правило, подделывались документы, которые служили основанием для неправомерной приватизации квартиры. В такой ситуации суд устанавливал, что орган местного самоуправления, являясь участником сделки, выражал свою волю на отчуждение данного имущества из собственности города. При этом договор передачи жилого помещения, заключенный на основе подложных документов, свидетельствует о ненадлежащей осмотрительности сотрудников уполномоченного органа при проверке предоставляемых документов и оценки оснований для передачи имущества в собственность заявителей в порядке приватизации. Из изложенного делался вывод о том, что выбытие имущества из собственности муниципалитета под влиянием пороков воли, вызванных воздействием заблуждения, обмана, все же содержит волю, тогда как ст. 302 ГК РФ четко определяет необходимость отсутствия воли вовсе. Более того, сделки по приватизации заключались государством в лице его должностных лиц, в обязанность которых входило обеспечение проведения необходимых проверок и чистоты сделки. Неисполнение этой обязанности порождает ответственность государства и не может стать основанием для возложения бремени последствий сделки на добросовестных приобретателей.

При отстаивании своих интересов в суде гражданам необходимо, в том числе, руководствоваться рекомендациями, зафиксированными в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления», который был утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01 октября 2014 года. В нем изложены результаты изучения практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестного приобретателя, по искам государственных органов и органов местного самоуправления. Для описываемой ситуации в данном Обзоре есть как положительные, так и негативные моменты. Сначала о положительных. Так, в Обзоре указано, что факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения. Следовательно, в суде надо требовать предоставления доказательств и правомерности включения квартиры в реестр муниципальной собственности, а также законность оснований данной собственности.

Также Верховный суд указал: «Ответчику при предъявлении к нему названного иска необходимо доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение». В данном обзоре Верховный суд РФ акцентирует внимание на то, что, решая вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя жилья, судам необходимо учитывать несколько важных моментов. К примеру, надо в судебном заседании выяснить - был ли осведомлен гражданин о наличии записи про эту квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и поинтересовался ли он о праве собственности у продавца. Обязательно проверить - была ли проявлена покупателем «разумная осмотрительность при заключении сделки». Верховный суд РФ указывает, что важным вопросом в подобных исках является необходимость определить, какие меры принимались покупателем для выяснения прав продавца, отчуждающего спорное имущество.

Гражданам надо, следуя указанным рекомендациям, предоставить в суд все возможные доказательства, что ими была проявлена разумная осмотрительность при совершении сделки.

Относительно негативной для героев практики, изложенной в Обзоре Верховного суда. Так, суд указал, что в ситуации, когда Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не являлись участником договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, суды принимают решение об истребовании жилого помещения, в том числе от добросовестного приобретателя, поскольку в указанном случае выбытие имущества из владения собственника происходило помимо его воли.

Но и с учетом данной позиции, героям необходимо, помимо доказывания добросовестности при заключении сделки, обратить внимание суда на два момента. Во-первых, поставить вопрос об истечении срока исковой давности. К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, составляющий три года. Течение срока исковой давности по искам об истребовании недвижимого имущества (жилых помещений) из чужого незаконного владения начинается со дня, когда уполномоченный собственником жилищного фонда орган узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

В описанной истории истец указывает, что о том, что квартира находится в собственности граждан стало известно в 2015 году после инвентаризации специализированного жилищного фонда. Однако что же делала администрация с 2008 года, когда был заключен договор специализированного найма? Ни разу за семь лет не проводилась проверка того, как и кем используется квартира? Не возникали вопросы относительно того, что не поступают платежи за пользование квартирой и не инициировался вопрос об их взыскании? Ответы на эти вопросы, а также документы, подтверждающие данную информацию, возможно, дадут основания для предположения о том, что органу местного самоуправления стало известно о том, что нарушено его право гораздо раньше 2015 года.

Вторым моментом, на который необходимо также упирать гражданам в суде, защищая свою правоту, сформулировано в решениях Европейского суда по правам человека, который тоже рассматривал похожие дела (когда в российских судах гражданам было отказано). Европейский суд указывает, что ничто не препятствует властям, ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию жилья, в установлении подлинности документов до удовлетворения заявления о приватизации: «К исключительной компетенции государства относятся определение условий и порядка отчуждения своего имущества в пользу лиц, которых оно считает имеющими на него право, и контроль соблюдения этих условий». Этот довод относится к делам, когда мошеннические действия были совершены на этапе приватизации. Но далее Европейский суд добавляет, что дальнейшие сделки в отношении квартиры также требовали легализации государством (в описываемом в постановлении случае - Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве) процедуры, специально направленной на повышение безопасности собственника. При таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула заявителя, ни она, ни иное третье лицо - покупатель квартиры - не должны были оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. «Упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества».