Росреестр о том, как оформить право общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Росреестр) подготовило и представило Перечень типовых, наиболее актуальных вопросов, изложенных в обращениях граждан, поступивших в Управление в третьем квартале 2017 года. Ответы на указанные вопросы, считаем, будут интересны и нашим читателям.

Один из вопросов звучал так: Как оформить право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом?

Росреестр указывает, что в ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Со дня проведения его государственного кадастрового учета, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с внесением изменений в Земельный кодекс РФ Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», с 01 марта 2015 года исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, а также в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (п. 1 и 3 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ).

Управление отмечает, что согласно ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом Законом № 189-ФЗ напрямую не предусматривается наличие полномочий собственника отдельного помещения в многоквартирном доме или нескольких собственников на обеспечение проведения кадастровых работ с целью дальнейшего осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом.

Как отмечено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08 февраля 2016 № 303-КГ15-18725, именно на уполномоченном органе лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом по заявлению собственников помещений в таковом. Возможность передачи уполномоченным органом своей обязанности в указанной части собственникам помещений в таком доме действующим законодательством не предусмотрена.

Ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 года№ 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений, в случае если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса РФ. Не допускается требовать в указанном случае представления других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.

Таким образом, формирование земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления, и любое уполномоченное решением общего собрания лицо вправе обратиться с соответствующим заявлением о формировании земельного участка на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 13 ч. 1 ст. 32 Закона о регистрации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны самостоятельно направить в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в случае принятия ими решений (актов) об утверждении проекта межевания территории. Согласно ч. 21 ст. 32 Закона о регистрации недвижимости за непредставление указанных документов (содержащихся в них сведений) орган государственной власти, орган местного самоуправления, а также иные лица, указанные в настоящей статье (за исключением суда), несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

В силу п. 6 ч. 2 ст. 15 Закона о регистрации предусмотрено осуществление кадастрового учета без одновременной государственной регистрации и может производиться на основании заявлений лиц, установленных федеральным законом. В связи с чем, государственный кадастровый учет в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, должен осуществляться по заявлению органов государственной власти или органов местного самоуправления, указанных в ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.

Поскольку в соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 15 Закона о регистрации при подтверждении права, возникающего в силу федерального закона, государственная регистрация должна осуществляться без одновременного государственного кадастрового учета по заявлению правообладателя объекта недвижимости, то государственная регистрация права собственности в отношении сформированного земельного участка может быть осуществлена на основании заявления собственника помещения в многоквартирном доме только после осуществления государственного кадастрового учета земельного участка, поскольку право на такой земельный участок является возникшим в силу закона.