Муниципалитет оспорил сделку с выморочным имуществом

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», который реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов, разъясняет гражданам, что при совершении сделки с жильем необходимо быть внимательным ко всем обстоятельствам, так как возможны случаи, когда жилое помещение продает не собственник. Подобный случай недавно был рассмотрен судом. Расскажем о нем подробно.

В марте 2019 года Металлургический районный суд г. Челябинска рассмотрел гражданское дело по иску Администрации г. Челябинска к Закировой Е.Б. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки с жилым помещением.

Представитель истца Администрации г. Челябинска обратился в суд с иском к Закировой Е.Б. и просил признать недействительным договор купли-продажи от 09 февраля 2017 года, заключенный между Закировым М.В., действующим по доверенности от имени Козич В.Я., и Закировой Е.Б., погасить запись о государственной регистрации права собственности Закировой Е.Б. 2017 года, признать право собственности Муниципального образования «город Челябинск» на выморочное имущество – однокомнатную квартиру в Металлургическом районе г. Челябинска, истребовать указанную квартиру из чужого незаконного владения Закировой Е.Б., выселить Закирову Е.Б. из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что жилое помещение в виде однокомнатной квартиры принадлежало Козич В.Я. на основании договора купли-продажи от 1999 года. Козич В.Я. умер в апреле 2014 года, однако, по сведениям ЕГРН, Закиров М.В., действующий на основании доверенности от имени умершего, 09 февраля 2017 года заключил договор купли-продажи спорной квартиры с Закировой Е.Б. По сведениям Челябинской областной нотариальной палаты наследственное дело после смерти Козич В.Я. не заводилось. Таким образом, спорная квартира является выморчным имуществом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В частности суд указал, что «из имеющихся в деле доказательств усматривается, что квартира выбыла из владения собственника указанного имущества в результате противоправных действий третьих лиц, то есть помимо воли собственника, поскольку достоверно установлено, что собственник жилого помещения Козич В.Я. договор купли-продажи от 09 февраля 2016 года не подписывал, каких-либо действий, направленных на прекращение своего права собственности на спорную квартиру при жизни не совершал, доверенностей от своего имени на регистрацию указанной сделки не выдавал, в связи с чем, данная сделка в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной, недействительной с момента ее совершения».

Вынося решение, суд руководствовался следующими нормами права.

Согласно п. 2 ст. 17 Гражданского кодекса РФ, правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

По смыслу ст. 454 Гражданского кодекса РФ продавцом вещи по общему правилу может выступать только ее собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 1151 Гражданского кодекса РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (ст. 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (ст. 1158), имущество умершего считается выморочным.

В порядке наследования по закону жилое помещение, как выморочное имущество, переходит в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа (п. 2 названной статьи).

При этом для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется (ст. 1152 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

В силу ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Юристы ЧРОСПО «Правосознание» указывают, что пострадавшим в подобной ситуации мог бы оказаться не только муниципалитет, но и лицо, которое приобрело бы данную квартиру в дальнейшем. В описанной истории усматриваются также признаки мошенничества, которые должны быть надлежащим образом проверены правоохранительными органами.

Ранее, рассказывая об аналогичном случае, мы указывали, что проблема реализации жилья уже умерших людей стоит достаточно остро. Главная проблема, что при принятии документов, на основании которых происходит переход права на объект недвижимости, не выявляется подделка документа (паспорта или доверенности). В том материале мы приводили мнения представителей государственных органов по данному вопросу и указывали на необходимость внесения изменений в законодательство.

А пока подобные изменения не приняты, юристы ЧРОСПО «Правосознание» рекомендуют, чтобы не приобрести жилье уже умершего человека предпринять самостоятельно все возможные действия, которые обезопасят Вас от мошенников. Чтобы убедиться в том, что Вы имеете дело с настоящим собственником, можно получить в Росреестре выписку из ЕГРН – это документ, подтверждающий факт проведения регистрации права. Подлинность паспорта можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России, введя реквизиты документа, и выяснить, входит или нет данный документ в список недействительных российских паспортов.

Кроме проверки квартиры и собственника надо проверить подлинность нотариальной доверенности, если сделка совершается через представителя. Это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав реквизиты доверенности (дату удостоверения, реестровый номер и фамилию нотариуса, который ее удостоверял).

Обязательно нужно хотя бы раз встретиться лично с собственником и выяснить причину, по которой сделку будет совершать доверенное лицо, действительно ли хозяин квартиры намерен ее продать. Если встретиться лично не получается, то всегда можно поговорить по телефону или через Скайп.

Запросите также у продавца или его представителя справку из паспортного стола и ЖЭКа. Эти документы также позволят избежать ситуации, когда квартира продается от имени умершего человека.

Также рекомендуется не производить оплату за жилье до регистрации за Вами права собственности на него, ведь передача денег продавцу и сдача документов на регистрацию сделки в МФЦ еще не означают, что покупатель стал полноправным собственником жилья. Покупатель может обезопасить себя и зарезервировать предоплату до успешного окончания сделки. Например, можно воспользоваться банковской ячейкой или депозитом нотариуса. Так деньги продавец получит только после того, как сделка будет зарегистрирована.