Оспорена сделка, совершенная с намерением приобрести право на жилье после смерти собственника

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», который реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов, напоминает, что, совершая сделку с жильем, нельзя идти на поводу у иных лиц, совершать действия, которые Вы не желаете (не подписывать договор, который не хотите заключать). Тем более не стоит совершать сделку тогда, когда Вы вообще не собирались отчуждать жилье. Приведем пример, когда подобным образом квартира выбыла из собственности гражданина, но в судебном порядке ее удалось вернуть.

Весной 2019 года Златоустовский городской суд Челябинской области рассмотрел гражданское дело по иску гражданина Г., пожилого человека, к гражданке И. о признании сделки недействительной. В обоснование заявленных требований он указал, что являлся собственником квартиры в г. Златоусте. Он вступил в брак с гражданкой И., которая впоследствии уговорила его с целью получения ею налогового вычета в размере 13% переоформить указанную квартиру на нее путем заключения договора купли-продажи, указав, что является работником налоговой инспекции, в связи с чем каких-либо трудностей возникнуть не должно. Для увеличения суммы налогового вычета цена сделки в договоре была завышена в два раза. Сразу после регистрации перехода права собственности отношения истца и ответчика резко ухудшились, истец понял, что все действия ответчика были направлены на завладение квартирой без намерения создать семью, в связи с чем сильно переживал, испытывая нравственные страдания. Заключенную с ответчиком сделку истец считал недействительной по причине ее мнимости, а также по причине обмана ответчиком истца при ее заключении.

В судебном заседании гражданка И. пояснила, что после знакомства с истцом между ними была достигнута договоренность, что ответчик будет ухаживать за истцом, за что он впоследствии отдаст ей гараж, квартиру и пасеку. Поскольку у истца имеется два наследника первой очереди по закону, один из которых в ближайшее время достигнет 60-летнего возраста, исполнение достигнутых с истцом договоренностей путем оформления завещания не представлялось возможным. Тогда гражданка И. предложила зарегистрировать брак. При этом совместного проживания после регистрации брака не было. С гражданином Г. была достигнута договоренность о совершении сделки купли-продажи за 700000 рублей. Указанная в договоре купли-продажи стоимость имущества в размере 1350000 рублей была указана ошибочно риэлтором, к которому она обратилась за помощью при составлении договора купли-продажи. Денежные средства в сумме 700000 рублей переданы истцу в квартире без написания каких-либо расписок в мае 2018 года, скорее всего, до заключения сделки, точно не помнит, равно как и не помнит, наличными денежными средствами или нет передавалась указанная сумма.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что полицией в возбуждении уголовного дела в отношении гражданки И. по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество) отказано в виду отсутствия состава преступления.

При этом суд установил, что объяснения гражданки И., данные в ходе доследственной проверки и в ходе суда имеют существенные противоречия. То она говорила, что выплатила деньги за квартиру, то не выплатила. То она указывала, что готова вернуть квартиру гражданину Г., а то переоформить на его сына, а потом уже и на третье лицо.

Суд указал, что из материалов дела следует, что доводы истца о мнимости подписанного с ответчиком договора купли-продажи нашли свое подтверждение.

Так, несмотря на юридическое переоформление прав на спорное недвижимое имущество, фактически сторонами договор купли-продажи исполнен не был – владение и пользование квартирой, как до заключения договора, так и после его заключения и до настоящего времени продолжал и продолжает осуществлять истец, неся при этом бремя его содержания и оплачивая коммунальные услуги, сохраняет регистрацию по месту жительства. При этом ответчик как до заключения, так и после заключения оспариваемого договора проживала и проживает по иному адресу, каких-либо действий, направленных на пользование квартирой, реализацию правомочий собственника в отношении нее не осуществляла.

Из пояснений гражданки И., данных как в ходе доследственной проверки, так и в ходе настоящего судебного разбирательства следует, что оформление оспариваемого истцом договора купли-продажи было вызвано намерением приобрести право на указанную квартиру после смерти гражданина Г. в виде вознаграждения за осуществляемый за ним уходом и исключения правопритязаний на квартиру иных наследников.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи по своему внутреннему убеждению, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества – квартиры как для истца, так и для ответчика является мнимой сделкой, то есть сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия в виде перехода прав собственника от непосредственно после ее заключения, что в силу п.1 ст.170 ГК свидетельствует о ее ничтожности.

Также суд указал, что не находит правовых оснований для применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, поскольку фактически условия сторонами сделка не исполнялись, доказательства передачи денежных средств отсутствуют.

Решение суда не было оспорено сторонами и 30 мая 2019 года вступило в законную силу.

Юристы ЧРОСПО «Правосознание» напоминают, что в соответствии со ст. 170 ГК, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано: следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки, как ничтожной, на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.