Если даритель в силу возраста и состояния здоровья не мог понимать значение своих действий, то сделку с жильем можно оспорить

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» в ходе консультаций обращает внимание граждан на то, что перед приобретением жилья необходимо проводить тщательную проверку всех нюансов сделки, в том числе и предыдущих собственников недвижимости. Например, это необходимо для того, чтобы избежать ситуации, когда из-за состояния здоровья прошлого собственника сделка признавалась недействительной и жилье изымалось из владения покупателя. Как происходит оспаривание сделки с жильем по такому основанию расскажем на конкретном примере.

Гражданка Д. обратилась в суд с иском, в котором указала, что летом 2019 года узнала, что, оказывается, еще год назад она подарила свою квартиру своему сыну. Важный нюанс заключался в том, что женщине на тот момент было 90 лет и она, как сообщала она в исковом заявлении, не могла понимать значение и последствия совершаемых действий. Она указывала, что никогда не имела намерения дарить сыну свою квартиру, являющуюся для нее единственным местом жительства. Пожилая женщина просила суд признать недействительным договор дарения квартиры, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности сына на квартиру, погасить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве его собственности и признать за собой право собственности на указанное жилье.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, просил в их удовлетворения отказать ссылаясь на то, что мать в момент подписания договора дарения понимала значение своих действий, в добровольном порядке изъявила желание оформить спорную квартиру на его имя.

Рассматривая дело, суд отметил, что согласно п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на день заключения сделки) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. По смыслу приведенных положений данной нормы, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть оспорена в связи с тем, что в результате действий одной из сторон по ее совершению имело место волеизъявление, не соответствующее действительной воле стороны, возникли иные последствия, нежели те, которые эта сторона имела в виду.
В силу ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Согласно п.2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, указал суд, юридически-значимыми обстоятельствами по настоящему делу являются психическое состояние гражданки Д. в момент совершения оспариваемой сделки и наличие правовой заинтересованности в оспаривании сделок, а также соблюдение требований законов при ее совершении.

Согласно представленному ответчиком психиатрическому освидетельствованию, гражданка Д. на учете у психиатра не состоит. Освидетельствование при этом было проведено перед оформлением договора дарения, прям в этот же день.

По инициативе суда была назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза. Согласно заключению комиссии эксперты пришли к выводу, что однозначно и обоснованно оценить, способна ли была гражданка Д. по своему психическому состоянию в момент заключения договора дарения квартиры понимать значение своих действий и руководить ими, не предоставляется возможным.

Однако суд принял во внимание тот факт, что для гражданки Д. спорное жилое помещение является единственным местом жительства, она является инвалидом II группы бессрочно, а по пояснениям допрошенного в судебном заседании специалиста, имеющий высшее медицинское образование, стаж работы 10 лет в должности психиатра, истица имеет старческую деменцию, для развития которой необходимо длительное время и которая начинается с потери памяти. Специалист оценил состояние здоровья гражданки Д. в целом и пришел к выводу, что в момент совершения сделки она не могла понимать значение своих действий.

Также судом было установлено и не оспаривалось сторонами, что истица оставалась зарегистрированной по адресу нахождения спорной квартиры и проживает в ней до настоящего времени, оплачивает коммунальные платежи.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что гражданка Д. в силу возраста и состояния здоровья не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Воля истца не была направлена на безоговорочный и безвозмездный отказ от права собственности на квартиру в пользу сына. В момент совершения оспариваемой сделки она действовала под влиянием обмана, заблуждаясь относительно природы сделки и ее правовых последствий. «Оспариваемый договор дарения является недействительным, как совершенный под влиянием обмана и заблуждения», - указал суд, удовлетворяя требования истицы и возвращая ей право собственности на жилье.

Юристы ЧРОСПО «Правосознание» отмечают, что суд восстановил в правах пожилую женщину. Но если бы, например, данная квартира была бы перепродана, то новый покупатель бы лишился и своего жилья, и уплаченных за него денег (которые, скорее всего, суд бы взыскал, но фактически получить их было бы проблематично). Поэтому важно самостоятельно или при помощи специалистов проводить проверку «чистоты» сделки жильем перед ее совершением.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.