Зарегистрированное право собственности на объект недвижимости признано отсутствующим

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» обращает внимание и на истории, когда права на объекты недвижимости (в том числе жилье) оспариваются в судебном порядке. Такие примеры позволяют нашим читателям узнать о потенциально возможных последствиях тех или иных действий с их имуществом.

Снежинский городской суд Челябинской области рассмотрел гражданское дело по иску муниципального образования «Город Снежинск» к гражданам К. и Р. о признании отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на объект незавершенного строительства, возложении обязанности возвратить земельный участок, взыскании судебной неустойки.

В обоснование иска было указано, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, проведенного в 2015 году, между муниципальным образованием и строительным кооперативом был заключен договор аренды земельного участка, который в дальнейшем был разделен на отдельные земельные участки, переданные в аренду гражданам по договорам уступки прав.

В 2017 году кооператив уступил право аренды земельного участка гражданину К. для строительства индивидуального жилого дома. В марте 2020 года, в связи с приближающимся окончанием срока аренды земельного участка, было проведено обследование участка, согласно данным ЕГРН в пределах участка размещен объект незавершенного строительства, степенью готовности 20%.

В ходе обследования земельного участка установлено, что на земельном участке находятся фундаментные бетонные блоки, расположенные на щебеночной насыпи. Истцом было получено заключение, в котором содержится вывод о том, что заполнение стыков фундаментных блоков строительным песком не соответствует требованиям технических регламентов и указывает на то, что данный объект не является фундаментом. Разборку не скрепленных между собой блоков возможно провести без существенного вреда.

В марте 2020 года на основании договора купли-продажи объект, расположенный на земельном участке, был продан гражданином К. своей родственнице, гражданке Р. Истец полагал, что регистрация права собственности гражданки Р. на объект недвижимости, который таковым не является, нарушает права и законные интересы муниципального образования, поскольку позволяет ей претендовать на предоставление спорного земельного участка в аренду без торгов.

В конце марта 2020 года истцом в адрес гражданина К. было направлено уведомление об окончании срока действия договора аренды. В связи с тем, что до момента подачи иска спорный земельный участок по акту приема-передачи истцу не передан, от находящейся на нем постройки не освобожден, истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчики, не признавая исковые требования, ссылались на то, что на земельном участке имеется фундамент, который зарегистрирован как объект незавершенного строительства, в связи с чем договор аренды не может быть прекращен. Настаивали на том, что фундамент является капитальным.

Суд в своем решении указал: в соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В то же время, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости, то есть сам по себе факт формальной постановки объекта на кадастровый учет не может являться свидетельством отнесения его к объектам недвижимости.

Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Согласно заключению эксперта на дату составления настоящего заключения объект, поименованный как «фундамент», расположенный на спорном земельном участке выполнен из не скрепленных между собой и не имеющих связи с землей бетонных блоков.

Строительные конструкции, расположенные на спорном земельном участке не соответствуют требованиям, предъявляемым к фундаментам, возведенным из бетонных блоков, поскольку состоят из бетонных блоков, не имеющих связи с землей и не скрепленные между собой, а, следовательно – исследованные строительные конструкции - не являются фундаментом.

Объект, поименованный как «фундамент» можно разобрать без нанесения несоразмерного ущерба назначению и без основных характеристик строений.

Исследуемый объект не имеет признаков капитальной постройки и является временным сооружением: конструктивные элементы – не имеют прочной связи с землей и между собой: любая часть объекта (или объект полностью)- может быть перемещен и (или) демонтирован, с последующей сборкой – без нанесения несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений.

Постановлением мирового судьи г. Снежинска кадастровый инженер привлечен к административной ответственности за внесение заведомо ложных сведений в технический план спорного объекта незавершенного строительства указав степень готовности объекта – 20%, на основании чего объект был зарегистрирован в ЕГРН с указанием о наличии фундамента.

То есть, исходя установленных в суде обстоятельств, заключения эксперта, суд пришел к выводу о том, что на спорном земельном участке полностью не завершены работы по сооружению фундамента, следовательно, на настоящий момент не создан объект незавершенного строительства.

Поскольку наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности на объект накладывает на собственника соответствующего земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Регистрация права собственности гражданки Р. на спорный объект, как на объект недвижимого имущества, который как было установлено, таковым не является, нарушает права и законные интересы муниципального образования, поскольку позволяет ответчику претендовать на предоставление земельного участка, на котором расположен данный объект, в аренду без торгов на основании статьи 39.20 подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом выявленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, заключения эксперта, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований: признании зарегистрированного за гражданкой Р. права собственности на объект недвижимости отсутствующим; понуждению гражданина К. к возврату земельного участка по акту приема-передачи и приведению его в первоначальное состояние; понуждению гражданки Р. к освобождению земельного участка от фундаментных бетонных блоков.

Также суд, учитывая степень затруднительности исполнения судебного акта (зимний период времени), в случае неисполнения гражданином К. обязанности в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию спорный земельный участок и привести его в первоначальное состояние, постановил взыскивать с гражданина К. в пользу истца судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 500 рублей, начиная с 31 дня с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу по день исполнения решения.

В случае неисполнения гражданкой Р. обязанности в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок от фундаментных блоков, взыскивать с Р. в пользу истца судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 500 рублей, начиная с 31 дня с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу по день исполнения решения.

Также с ответчиков в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина.

Уточняется, что решение суда обжаловано и в законную силу не вступило.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.