Росреестр отвечает: возможна ли регистрация права собственности на жилье на нового собственника при покупке с долгами по коммунальным платежам?

Недавно Управлением Росреестра по Челябинской области на своем сайте был представлен перечень типовых, наиболее актуальных вопросов, изложенных в обращениях граждан, поступивших в Управление в первом квартале 2021 года, и ответы на них. Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» видится интересным один из представленных вопросов и ответ на него. Рассказываем нашим читателям о них.

Вопрос гражданина звучал следующим образом: возможна ли регистрация права собственности на квартиру на нового собственника при покупке с долгами по коммунальным платежам и капитальному ремонту? Если да, то как прописать в договоре, что долги остаются за бывшими владельцами?

Росреестр Челябинской области, отвечая на данный вопрос, указал, что, в силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, помимо прочего, взнос на капитальный ремонт (часть 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации), то есть за собственниками закреплена обязанность оплачивать взносы на капитальный ремонт.

Также в части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Учитывая изложенное, если предыдущий собственник не оплатил взносы на капитальный ремонт, то в силу закона задолженность и, соответственно, обязанность по оплате переходят на нового собственника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В пункте 4 данной статьи закреплено: условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, стороны при заключении договора купли-продажи вправе сами определить права и обязанности по договору, в том числе обязанность по оплате задолженности по коммунальным платежам продавцом до даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Государственная регистрация прав и внесение записей в Единый государственный реестр недвижимости регламентируется Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен статьей 29 Закона о регистрации недвижимости. При поступлении заявлений и необходимых для регистрации документов, а также при отсутствии оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации, государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав и внесении сведений в ЕГРН.

В свою очередь, основания для приостановления и отказа в государственной регистрации названы в статьях 26 и 27 Закона о регистрации недвижимости.

В частности, государственная регистрация может быть приостановлена:
- по решению государственного регистратора прав в случаях, указанных в часть 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости;
- на основании заявления(ий) в письменной форме лиц, указанных в статье 15 Закона о регистрации недвижимости, в том числе правообладателя объекта недвижимости, стороны (сторон) сделки (статья 30);
- на основании определения или решения суда.

Учитывая изложенное, задолженность по коммунальным услугам, указанная в договоре купли-продажи не будет являться основанием для приостановления осуществления государственной регистрации права.

В связи с чем, решение о возможности проведения государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении объекта недвижимости может быть принято только по результатам проведения правовой экспертизы, представленных в орган регистрации прав документов.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.