Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности

Чтобы стать полноправным собственником жилья (как и иного объекта недвижимости), как напоминает в рамках проекта «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание», необходимо зарегистрировать данное право в Едином государственном реестре недвижимости. Если этого не произошло, а кто-то открыто, хоть и без какого-либо правового основания, пользовался жильем, то суд может признать за этим лицом право на жилое помещение.

Недавно Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в апелляционном порядке рассматривала дело по иску гражданина Г. к ответчикам Н., Ш. и Б. о признании за ним права собственности на 11/18 долей в праве собственности на квартиру в силу приобретательной давности. В обоснование заявленных требований истец указал, что с 2000 года фактически проживает в вышеуказанной квартире, владеет ею открыто и непрерывно, несет расходы по ее содержанию. Он является правопреемником бывшего собственника доли в праве собственности на данную квартиру (своего отца), который также добросовестно, непрерывно и открыто владел ею ввиду отсутствия интереса к указанной квартире со стороны других сособственников. Ответчики свое право собственности в установленном законом порядке не зарегистрировали, никаких действий по фактическому владению и пользованию квартирой не предпринимали.

На решение суда, которым были удовлетворены заявленные исковые требования, апелляционную жалобу подала ответчик Н., которая указала, что после смерти своих родителей является собственником 7/18 долей в праве собственности на вышеуказанную квартиру. Полагает, что за гражданином Г. не может быть признано право собственности в силу приобретательной давности, поскольку он является участником общей долевой собственности на квартиру в течение срока, значительно меньше того, который установлен законом. Кроме того, гражданин Г., являясь собственником 7/18 долей в праве собственности на квартиру, не может претендовать на оставшиеся доли, поскольку они принадлежат другим собственникам. Отец истца и бывший собственник доли в праве собственности на данную квартиру никогда не оспаривал ее право собственности на данное имущество. При вынесении решения суд не выяснил, кто именно из семьи фактически пользуется квартирой, следит за ее состоянием, несет расходы по ее содержанию. Значительный и затратный ремонт в квартире был произведен еще при жизни ее родителей. Истец никогда не проживал в квартире, зарегистрирован там недавно, а фактически проживает в ином месте. Таким образом, истец лично не пользовался данной квартирой, не участвовал в ее ремонте, не нес расходов по ее содержанию.

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда нашла основания для отмены решения суда первой инстанции по процессуальным основаниям – ответчица Н. не была надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, что является существенным нарушением норм процессуального закона и основанием для отмены решения, принятого по делу.

Разрешая по существу исковые требования гражданина Г., судебная коллегия установила, что бабушка и дедушка истца, состоявшие в зарегистрированном браке, приобрели квартиру. После смерти дедушки открылось наследство в виде 1/2 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру, так как другая 1/2 доля в праве собственности на нее была выделена в собственность бабушке, как пережившей супруге.

Наследство в виде 1/2 доли в праве собственности на квартиру приняли в равных долях сын наследодателя (отец истца Г.), дочь (ответчица по данному делу Н.), и супруга (бабушка истца), по 1/6 доли каждый.

После смерти бабушки открылось наследство в виде 2/3 доли в праве собственности на квартиру, которое приняли сын наследодателя (отец истца Г.), дочь (ответчица по данному делу Н.), а также сын от первого брака (гражданин Ф.), по 2/9 доли каждый.

Гражданин Ф. умер до истечения срока для вступления в наследство после смерти своей матери (бабушки истца Г.), в связи с чем в порядке наследственной трансмиссии его доля в наследственном имуществе после смерти бабушки истца Г. перешла к его дочерям – гражданкам Ш. и Б. (ответчицам по данному делу).

Право собственности на свою долю в праве собственности на данную квартиру в установленном законом порядке зарегистрировал только отец истца по данному делу (гражданина Г.). Согласно договору дарения, он подарил принадлежащие ему 7/18 долей в праве собственности на квартиру своему сыну – истцу (гражданину Г.).

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на оставшиеся 11/18 долей в праве собственности на данную квартиру до момента рассмотрения дела судом ни за кем не зарегистрировано.

Далее суд указал, что, в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 24 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца;
- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце 1 пункта 16 вышеуказанного Постановления, по смыслу статей 225, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно пункту 20 данного Постановления, по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 24 апреля 2010 года разъяснено, что возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.

Давностный владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого имуществом владели правопредшественники, универсальным или сингулярным правопреемником которых является давностный владелец.

Как установлено судебной коллегией в ходе рассмотрения дела, после смерти бабушки и дедушки истца, его отец владел и пользовался квартирой как своей собственной, был зарегистрирован в ней по месту жительства.

Истец Г. проживал в вышеуказанной квартире вместе с родителями, но зарегистрировался в ней по месту жительства только в 2015 году.

Семья гражданина Г. следила за состоянием квартиры, осуществляла ремонт в ней, пользовалась прилегающим к дому земельным участком, оплачивала коммунальные услуги, в том числе отопление всей жилой площади квартиры.

Кроме того, в квартиру была проведена вода, что подтверждается договором прокладки водопроводных сетей и техническими условиями на присоединение к городской сети водопровода.

Ответчики Н., Ш. и Б. свои доли в праве на квартиру не зарегистрировали в установленном законом порядке и никаких действий по фактическому владению и пользованию данным имуществом не предпринимали.

Согласно заявлениям ответчиц Ш. и Б., они не возражают против признания за гражданином Г. права собственности на 11/18 доли в праве на жилое помещение.

В ходе рассмотрения дела ответчица Н. не оспаривала, что с момента смерти матери в 2000 году она какого-либо интереса к жилому помещению не проявляла, не интересовалась им, фактически там не появлялась и не проживала, в расходах по его содержанию не участвовала.

Принимая во внимание, что гражданин Г. является правопреемником лица, ранее являвшегося собственником доли в праве на спорное жилое помещение (своего отца), который так же как и истец добросовестно, открыто и непрерывно владел всем имуществом как своим собственным ввиду отсутствия к данному имуществу интереса со стороны других сособственников, истечение срока, установленного статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности заявленных гражданином Г. требований и наличии оснований для признания за ним права собственности на 11/18 долей в праве собственности на квартиру.

Проект «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.