Если жилье имеет существенные и скрытые недостатки, которые невозможно было обнаружить во время покупки, то договор можно расторгнуть в суде

Приобретая жилое помещение, покупатель рассчитывает использовать его для прямого назначения - проживать в нем. Но как быть, если уже после оплаты приобретенного жилья и после регистрации права собственности на него выяснилось, что фактически жить в нем невозможно. Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» при реализации проекта «Правовая помощь по безопасности сделок с жильем и финансами» рассказывает об этом на конкретном примере из судебной практики.

Недавно Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области рассмотрел дело по иску гражданки С. к гражданке М. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств.

В обоснование иска гражданка С. указала, что летом 2020 года приобрела у ответчика по договору купли-продажи жилой дом и земельный участок за 490000 рублей, из которых 23383 рублей были переданы до подписания договора, 466617 рублей оплачены за счет средств материнского (семейного) капитала. Она планировала переселиться в жилой дом в январе 2022 года, но обнаружила, что жилой дом плохо обогревается, проживать в доме невозможно. При осмотре жилого дома были выявлены существенные недостатки: отсутствие фундамента, дыры в крыше и т.д., жилой дом не пригоден для проживания. Недостатки жилого дома являются скрытыми, гражданка М. не поставила ее в известность о их наличии при заключении договора купли-продажи.

С учетом уточнения исковых требований истица просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскать с гражданки М. в ее пользу денежные средства в сумме 23383 рублей, обязать ее произвести возврат денежных средств в сумме 466617 рублей в пенсионный орган, возместить судебные расходы.

В судебном заседании гражданка С. дополнительно пояснила, что жилой дом приобретала для проживания, хотела переехать с детьми в сельскую местность, при осмотре дома ответчик рассказывала ей, что дом хороший и теплый, в доме стояла печь, внешне дом выглядел хорошо. После приобретения дома она не смогла сразу переехать, зимой 2022 года приехала в дом и поняла, что в доме очень холодно, он не держит тепло, обратилась к строителям, которые вскрыли часть стены и пола, после вскрытия обнаружилось, что под полом пустота, фактически отсутствует фундамент. Считает, что недостатки дома являлись скрытыми, она не могла проверить состояние стен и пола, технический паспорт на дом не видела.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что гражданка С. перед заключением договора несколько раз осматривала жилой дом и участок, имела информацию о состоянии дома, сведения о состоянии дома были представлены в пенсионный орган, так как дом приобретался за счет средств материнского капитала. Якобы покупательница длительное время не следила за состоянием дома, состояние дома ухудшилось с момента заключения договора.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, заслушав пояснения эксперта, исследовав доказательства, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При разрешении исковых требований суд исходил из следующего:

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

По смыслу приведенной нормы права существенное нарушение условия договора, которое может повлечь его расторжение, должно быть допущено стороной этого договора.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В соответствии с частью 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (часть 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд полагает, что истцом при рассмотрении дела представлены достаточные относимые и допустимые доказательства того, что в жилом доме имелись существенные недостатки, которые возникли до передачи жилого дома покупателю по договору купли-продажи, которые не были оговорены при заключении договора купли-продажи, в связи с чем требования истца о расторжении договора являются обоснованными.

Доводы истицы о наличии существенных недостатков жилого дома в виде отсутствия утепления стен, полов, о том, что конструкции дома находятся в аварийном состоянии подтверждены заключением судебной строительно-технической экспертизы. В соответствии с заключением эксперта в жилом доме на момент заключения договора купли-продажи имелись следующие существенные явные и скрытые недостатки, часть из которых является критическими и неустранимыми: отсутствие утепления стен, полов, частичное разрушение фундамента. Экспертом указано, что конструкции дома находятся в аварийном состоянии, дом является непригодным для проживания, работы по устранению выявленных дефектов проводить экономически нецелесообразно, стоимость работ составит 90% от стоимости дома, работы по утеплению полов и ремонту крыши не устранят дефекты утепления стен.

Указанные выводы эксперта согласуются со всеми другими представленными по делу доказательствами, фотоматериалами, техническими исследованиями, которые суд оценивает в совокупности с пояснениями сторон, и пришел к выводу, что в жилом доме на момент заключения договора имелись существенные неустранимые недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи, не оговоренные при заключении договора купли-продажи, обнаруженные после заключения договора купли-продажи и после передачи жилого дома покупателю, в связи с чем гражданка С. имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи и требовать его расторжения.

Суд не согласился с доводами ответчика о том, что истец при покупке жилого дома имела возможность увидеть и оценить состояние дома, поскольку существенные недостатки являлись скрытыми, их невозможно было обнаружить во время покупки жилого дома, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре и не могут быть устранены без несоразмерных расходов. Из пояснений сторон, показаний свидетелей, допрошенных в ходе рассмотрения дела следует, что гражданка С. проводила внешний осмотр дома, технический паспорт, содержащий сведения о состоянии конструкции не был представлен продавцом. Гражданка М. при заключении договора сообщала истцу информации о полной пригодности дома для проживания, в том числе в зимнее время, говорила, что дом хороший, теплый, при этом в ходе судебных заседаний установлено, что ответчик в жилом доме не проживала, необходимую информацию истице не предоставила. Все установленные в ходе рассмотрения дела недостатки являются существенными, препятствующими использованию жилого дома по его прямому назначению для постоянного проживания, требуют существенных затрат на их устранение.

Ответчиком не представлено суду доказательств того, что недостатки жилого дома были оговорены при заключении договора, того, что цена жилого дома была установлена с учетом имеющихся недостатков и необходимости работ по утеплению жилого дома.

При таких обстоятельствах суд считает, что гражданка С. лишена возможности использовать дом для постоянного проживания, на что рассчитывала при заключении договора, правомерно предъявила требования о его расторжении в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Абзацем 2 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. В силу положений пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованными требования гражданки С. о взыскании с ответчика в ее пользу денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, вместе с тем, в силу особенностей правоотношений по распоряжению средствами материнского капитала, в целях окончательного разрешения требований и для того, чтобы избежать неосновательного обогащения на стороне истца, суд считает правильным требования в части взыскания денежных средств, полученных ответчиком за счет средств материнского (семейного) капитала в пользу пенсионного органа, удовлетворить.

Таким образом, суд решил исковые требования о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств - удовлетворить, расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между сторонами, прекратить право собственности гражданки С. на жилой дом с земельным участком, признать за гражданкой М. право собственности на этот жилой дом и участок, взыскать с ответчицы в пользу гражданки С. денежные средства в сумме 23383 рублей, в возмещение расходов по оплате госпошлины 8100 рублей, в возмещение расходов по оценке и экспертизе 25000 рублей, а также взыскать с ответчицы в пользу Государственного учреждения Отделение Пенсионного Фонда России в Челябинской области денежные средства в сумме 466617 рублей.

Проект «Правовая помощь по безопасности сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.