Когда возврат жилья продавцу без взыскания с него оплаты является обоснованным и справедливым

Вероятно, у многих в этом году на слуху была история о возврате судом жилого помещения одной певице без обязания ее вернуть полученную оплату покупателю (то есть без применения правила о двусторонней реституции, когда обе стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке). Благо в этой истории, после запроса общества на справедливость, вышестоящая инстанция пересмотрела дело. Но все случаи индивидуальны. Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» при реализации проекта «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» рассказывает историю о продавце, которому удалось признать сделку об отчуждении жилья недействительной и не платить деньги.

Гражданка К., действующая в интересах гражданина Б., обратилась в Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области с иском к гражданину С. и гражданке Б. о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного 28 мая 2020 года в части продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру.

В обоснование иска указывалось, что гражданин И. решением суда от 22 июля 2024 года был признан недееспособным. Опекуном назначена гражданка К. Ранее уход за ним осуществляла его мать, которая умерла, а в дальнейшем – его тетя. Гражданину И. принадлежали 2/3 доли в праве собственности на квартиру, Оставшаяся 1/3 доли принадлежала гражданину С., его отчиму. 28 мая 2020 года указанная квартира была продана по договору купли-продажи ответчику (гражданке Б.). Указанная сделка по продаже квартиры подготовлена и проведена тетей гражданина И. Денежные средства от продажи квартиры гражданин И. не получил. Деньги за квартиру получены его тетей, которая 28 мая 2020 года приобрела на свое имя иную квартиру. В результате указанных действий гражданин И. лишился единственного жилья. Сделка является недействительной, поскольку гражданин И. в момент совершения сделки не понимал значение своих действий и не мог руководить ими.

Суд первой инстанции в июле 2025 года принял решение об удовлетворении исковых требований, признал недействительным договор купли-продажи квартиры, общей площадью 40,9 кв.м. от 28 мая 2020 года, заключенный между гражданином И. и гражданкой Б. в части 2/3 долей в праве собственности на указанную квартиру, прекратил право собственности ответчицы на 2/3 доли в праве собственности на эту квартиру, признал право собственности гражданина И. на 2/3 доли в праве собственности на квартиру.

Гражданка Б. обжаловала данное решение в апелляционном порядке.

Челябинский областной суд, рассматривая дело, отметил, что из заключения судебно-психиатрической экспертизы следует, что гражданин И. обнаруживает в настоящее время и обнаруживал в момент составления договора купли-продажи от 28 мая 2020 года признаки заболевания, которые лишали его способности понимать значение своих действий и руководить ими в настоящее время, так и на момент заключения договора купли-продажи.

Установив приведенные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что на момент заключения оспариваемой сделки гражданин И. не мог понимать значение своих действий и не мог руководить ими, в связи с чем удовлетворил требования о признании сделки недействительной в части продажи принадлежащих ему 2/3 долей в праве собственности на спорную квартиру, и применил последствия недействительности сделки.
 
Судебная коллегия согласилась с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах, подтвержденных представленными в материалы дела доказательствами, соответствуют нормам материального права, которые подлежат применению к правоотношениям сторон.

Суд апелляционной инстанции также отметил: так как договор купли-продажи спорной квартиры подписывался гражданином И. в состоянии, в котором он не мог понимать значение своих действий и руководить ими, то и условие о произведении расчета между продавцом и покупателем до подписания договора не является согласованным.

Кроме того, совокупностью имеющихся в деле доказательств подтверждаются обстоятельства того, что продавец (гражданин И.) денежных средств от продажи его 2/3 долей в спорной квартире не получал. Денежные средства, согласно пояснениям сторон спора, показаний свидетелей и постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 04 сентября 2024 года переданы его тете, которая распорядилась ими по своему усмотрению. При этом представителем гражданина И. она не являлась.

Таким образом, поскольку стороной ответчика не представлены относимые, допустимые, достоверные и в совокупности достаточные доказательства передачи денежных средств продавцу, судебная коллегия не нашла оснований при применении последствий недействительности сделки для взыскания с истца в пользу ответчика стоимости доли в квартире.

Суд отметил, что исковые требования о взыскании уплаченных по договору купли-продажи денежных средств гражданкой Б. к тете гражданина И не предъявлялись.

Как указывала сама гражданка Б. в апелляционной жалобе, именно в результате противоправных действий тети недееспособный гражданин И. лишился единственного жилья и денежных средств.

На основании изложенного, судебная коллегия недавно определила решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской оставить без изменения, а апелляционную жалобу гражданки Б. – без удовлетворения.

Проект «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации, предоставленного Фондом президентских грантов.